每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對(duì)于正陷入高債務(wù)壓力的房企而言，中期票據(jù)開閘有望帶來活水。

日前，《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道稱，有接近銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的人士表示，上市房企獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實(shí)施方向。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，富力地產(chǎn) （02777，HK）與金融街（000402，SZ）于日前發(fā)布公告，擬申請(qǐng)分別發(fā)行約70億元與52億元的中期票據(jù)，這也是近5年以來首度有上市房企闖關(guān)房地產(chǎn)債券融資。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，如果房企中期票據(jù)順利開閘，意味著監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉(zhuǎn)為雙向調(diào)節(jié)，銀行間債券市場(chǎng)有望成為房企的重要“輸血”渠道。

富力、金融街?jǐn)M搶發(fā)中期票據(jù)/

富力地產(chǎn)于上周五 （9月19日）發(fā)布公告，因預(yù)期監(jiān)管機(jī)構(gòu)將允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，公司擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行境內(nèi)中期票據(jù)。

據(jù)悉，富力地產(chǎn)此次擬發(fā)行的境內(nèi)中期票據(jù)本金總額不超過70億元，期限3年至10年。董事會(huì)建議召開第二次臨時(shí)股東大會(huì)以批準(zhǔn)該建議，所得資金將用于符合國(guó)家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款（該貸款必須為保障房專案、普通商品房專案的專案貸款）等。

金融街也于日前發(fā)布公告，公司于第七屆董事會(huì)第四次會(huì)議上審議通過了“關(guān)于公司發(fā)行不超過52億元中期票據(jù)的議案”。公告顯示，金融街中期票據(jù)發(fā)行累計(jì)總額不超過52億元，期限為5年或以上，利率在不超過限定水平條件下由公司根據(jù)發(fā)行時(shí)市場(chǎng)情況與主承銷商協(xié)商確定。

黃立沖告訴記者，盡管監(jiān)管層尚未公開表態(tài)放開上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，但房地產(chǎn)融資松綁是大趨勢(shì)。

克而瑞發(fā)布的研究報(bào)告顯示，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，通過交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行的非金融企業(yè)債務(wù)融資工具約2.38萬億元，同比增加5817.4億元，占社會(huì)融資規(guī)模比重為8.73%，同比提高了1.13個(gè)百分點(diǎn)。如果發(fā)行中期票據(jù)的申請(qǐng)獲批，意味著上市房企將有望從如此龐大的資金市場(chǎng)“分一杯羹”。

中型房企資金壓力將得到緩解/

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，上市房企主要融資渠道按成本從低到高排序是定增、企業(yè)債、開發(fā)貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上，開發(fā)貸款銀行實(shí)行總量控制規(guī)模難以擴(kuò)大，定增審核又較為復(fù)雜，企業(yè)債需要國(guó)土部審批，而中期票據(jù)只需在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)，且企業(yè)主體評(píng)級(jí)原則上不受限制，只要債項(xiàng)評(píng)級(jí)被市場(chǎng)認(rèn)可，交易商協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)性質(zhì)、發(fā)行規(guī)模均不設(shè)門檻。

“相比開發(fā)商較為青睞的銀行信貸，中期票據(jù)融資也更具優(yōu)勢(shì)”，朱一鳴認(rèn)為，中期票據(jù)期限短則3~5年、長(zhǎng)則5~10年，而銀行貸款一般僅為2~3年，難以覆蓋項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)周期。其次，中期票據(jù)一次注冊(cè)通過后兩年內(nèi)可分次發(fā)行，利率可以選擇固定、浮動(dòng)，付息可以按月或年支付，機(jī)制更靈活。

隨著房地產(chǎn)再融資大門于2010年緊閉，海外發(fā)債成為上市房企的主要融資渠道。根據(jù)數(shù)據(jù)研究供應(yīng)商Dealogic的統(tǒng)計(jì)，今年1月至8月，房企總計(jì)在海外市場(chǎng)上發(fā)行了524億美元 （折合約3217億元人民幣）的債券，比2013年同期增長(zhǎng)100%。

“對(duì)于超大規(guī)模的上市房企而言，由于他們擁有較高的信用評(píng)級(jí)，因此海外發(fā)債的成本比國(guó)內(nèi)中期票據(jù)要低，像萬科和中海往往能拿到5%以下的便宜資金”，黃立沖告訴記者，但對(duì)于負(fù)債率較高、國(guó)際信用評(píng)級(jí)不高的中型房企而言，他們?cè)诤Ｍ馊谫Y成本往往在8%以上，高于中期票據(jù)約6%的融資成本，因此中期票據(jù)開閘對(duì)緩解中型房企資金壓力帶來積極作用。

摩根大通發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，非國(guó)企及無投資評(píng)級(jí)的上市房企將最為受惠中期票據(jù)放開，因?yàn)樵擃惼髽I(yè)的融資成本較高。