每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

文/楊羚強(qiáng)

中國房地產(chǎn)市場最大的風(fēng)險是什么？發(fā)生在邯鄲房地產(chǎn)市場的案例，可以讓我們略窺一二。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者今日的報道稱，針對邯鄲市金世紀(jì)、萬聚、卓峰等開發(fā)商非法集資、還本付息困難引發(fā)集資戶困難恐慌之事，當(dāng)?shù)卣块T初步摸排涉及金額93億元，采取打擊與幫扶并舉應(yīng)對，防止事件擴(kuò)大。

根據(jù)記者調(diào)查的情況，開發(fā)商之所以大規(guī)模采取民間融資，是因為銀行限貸，從銀行那里得到開發(fā)貸款越來越難。

對中小房地產(chǎn)商融資難的現(xiàn)狀，邦哥之前也有所了解。只有在百強(qiáng)行業(yè)的開發(fā)商才有可能和信托機(jī)構(gòu)、資管機(jī)構(gòu)談融資借貸的問題。而要和銀行談借貸融資，基本上不可能。因為融資困局，很多中小地產(chǎn)商從2010年開始就被迫去香港以凈資產(chǎn)三到四折的水平“自摸”上市，然后通過發(fā)債獲得融資。

可見，中小地產(chǎn)商的融資難到什么程度。他們要解決資金問題，只有兩個辦法，一是以高息借款從民間獲得借款，二是通過銷售賣房子。

據(jù)我了解，很多三四線城市的中小地產(chǎn)商的融資成本一度達(dá)到20%以上。當(dāng)然，開發(fā)商也不是傻子，愿意以那么高的利息從民間借貸，和當(dāng)?shù)剌^松的限售條件有關(guān)。不少三四線城市規(guī)定，房屋只要出了地面，就可以拿到預(yù)售證。很多時候，銷售員指著一塊空地，就開始賣起了樓花。

如果房子好賣，開發(fā)商通常只需三四個月，就能把所有民間借貸還清。這是很多三四線城市開發(fā)商在融資成本高企的背景下，愿意繼續(xù)干這一行的理由所在。

即使在那些對房屋預(yù)售條件相對嚴(yán)格的城市，開發(fā)商也有辦法鉆住建部有關(guān)規(guī)定的“空子”，在開盤前，通過收取認(rèn)購金的方式來達(dá)到目的。

拿《每日經(jīng)濟(jì)新聞》今日所報道的邯鄲蘭歆家園為例，購房者開盤前簽定預(yù)約協(xié)議，這部分資金因具有升值30%的功能，吸引了購房者。

這種變相融資的做法，讓三四線城市的開發(fā)商在銀行限制貸款的背景下，依然獲得發(fā)展機(jī)會。

但是，隨著房地產(chǎn)市場的整體銷售情況變差，三四線樓市的庫存不斷積壓。滯銷與限貸的雙重風(fēng)險加劇了房地產(chǎn)商的雙重壓力，終于發(fā)生了地方性的地產(chǎn)融資問題。

為什么一定要設(shè)定門檻，非百強(qiáng)地產(chǎn)商不給貸款？

有金融機(jī)構(gòu)分析師給出了一個奇怪的邏輯：他們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險很大，但是如果是百強(qiáng)企業(yè)，這些企業(yè)往往先期已經(jīng)獲得其他銀行數(shù)百億的貸款，即使發(fā)生風(fēng)險，銀行為了不讓自己的債務(wù)壞賬，也能延長貸款，和這樣的企業(yè)合作，雖然有風(fēng)險，但問題不是很大。反觀那些中小企業(yè)，即使財務(wù)情況穩(wěn)健，抵押率不高，但是沒有其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，貸款金融機(jī)構(gòu)將獨自承擔(dān)風(fēng)險。

說到底，金融機(jī)構(gòu)是希望有更多其他同行一起，成為拴在一條繩子上的螞蚱，要完大家一起玩兒完！

但反過來，對金融機(jī)構(gòu)來說，這也是不得已的辦法。中國的商業(yè)社會目前誠信度還不高，很多企業(yè)為了騙貸款，往往虛構(gòu)財務(wù)報表。要是天真地相信了這些財務(wù)報表，金融機(jī)構(gòu)必定會吃不了兜著走。

這樣的做法，卻讓局部市場的金融風(fēng)險和樓市風(fēng)險雙重疊加，最終導(dǎo)致邯鄲式噩夢的發(fā)生。

怎么規(guī)避風(fēng)險？

在現(xiàn)在這樣的背景下，監(jiān)管機(jī)構(gòu)切實履行好一系列對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策，包括禁止開發(fā)商收取誠意金、提高房地產(chǎn)預(yù)售條件，要求開發(fā)商必須交納保證房屋竣工的有關(guān)保證金，而不是為了地方政府的賣地需求，放松這些方面的監(jiān)管，應(yīng)該是各地規(guī)避以上風(fēng)險的最佳辦法。

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