每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者報(bào)道了邯鄲房地產(chǎn)商，由于無法獲得銀行貸款，只能通過民間融資補(bǔ)充房地產(chǎn)資金，造成還本付息困難、開發(fā)商跑路、集資戶陷入恐慌等一系列問題后，沒有能力從銀行、信托以及其他金融機(jī)構(gòu)融資的房地產(chǎn)商，正遇到了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。被一些地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為是“救命稻草”的房地產(chǎn)基金，也在今年遭遇融資規(guī)模大幅下降，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)私募基金對開發(fā)行業(yè)的支持力度。

清科研究中心近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2014年上半年整個(gè)私募房地產(chǎn)基金僅完成接近44億美金的基金募集。而2013年全年這一數(shù)據(jù)為106.7億美元，如果下半年情況沒有明顯改善，今年全年可能出現(xiàn)負(fù)增長。

基金募集數(shù)量腰斬一半

私募房地產(chǎn)基金的起落與房地產(chǎn)環(huán)境步調(diào)幾乎一致，在樓市紅火的2012年到2013年，基金也出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，2014年的情況出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

數(shù)據(jù)顯示，2012年，國內(nèi)私募房地產(chǎn)基金募集數(shù)量為94只，2013年，募集數(shù)量突增至132只，2014年上半年，募集數(shù)量為47只，未及去年的一半。基金在投資方面步調(diào)與融資一致。報(bào)告得出結(jié)論認(rèn)為：“房地產(chǎn)市場涼風(fēng)襲來，地產(chǎn)基金受影響明顯。”

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生認(rèn)為，目前房地產(chǎn)形勢依然嚴(yán)峻，可能會(huì)持續(xù)到2016年。房地產(chǎn)市場高位盤整，各項(xiàng)指標(biāo)漲幅下跌。在這樣的情況下，向來回避風(fēng)險(xiǎn)、追逐安全的資本也會(huì)避開風(fēng)險(xiǎn)較大的領(lǐng)域。

私募房地產(chǎn)基金在歐美國家已經(jīng)是較為成熟的模式，美國的黑石、漢斯、鐵獅門等公司在全球范圍內(nèi)以這種模式發(fā)展，并已進(jìn)入中國。中國國內(nèi)也有復(fù)星集團(tuán)牽頭的星浩資本等私募房地產(chǎn)基金，在國內(nèi)投資開發(fā)。但在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的階段，基金的發(fā)展也伴隨著各種不和諧的聲音。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)蔡為民告訴記者，由于市場行情不好，今年下半年，私募房地產(chǎn)基金不能實(shí)現(xiàn)剛性兌付的情況會(huì)較多地出現(xiàn)。基金承諾的收益率很可能得不到實(shí)現(xiàn)。

基金融資渠道有待拓寬

即使是在最為紅火的2013年，房地產(chǎn)私募基金106.7億美元的總規(guī)模對全行業(yè)來說只能算杯水車薪，中國融資渠道的狹窄也是造成今年基金融資不順利的原因之一。

清科研究報(bào)告稱，在美國私募房地產(chǎn)基金的資金來源中很大一部分來自機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者能夠?yàn)樗侥挤康禺a(chǎn)基金提供穩(wěn)定的資金。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，在中國，很多私募房地產(chǎn)基金的來源是開發(fā)商的上下游伙伴，如建材、設(shè)備供應(yīng)商等，投資人的來源還比較狹窄。

目前中國對于部分大型機(jī)構(gòu)投資者投資房地產(chǎn)行業(yè)是限制的。目前，可以直接參與房地產(chǎn)市場的機(jī)構(gòu)投資者主要是信托公司和國外產(chǎn)業(yè)投資基金，而券商、證券投資基金、保險(xiǎn)公司、社?；鸬葎t只能通過投資資本市場的方式間接參與。

對于房地產(chǎn)這種資產(chǎn)的投資，西方市場中投資者除了可以購買物業(yè)進(jìn)行直接投資，還可對行業(yè)相關(guān)的股票、債券、基金、信托等進(jìn)行間接投資。中國的金融市場目前對房地產(chǎn)的間接配置并未提供較大的支持。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)上市和增發(fā)受限；另一方面，企業(yè)債券市場的欠發(fā)達(dá)；此外，如 REITs、貸款支持債券等結(jié)構(gòu)或風(fēng)險(xiǎn)特殊產(chǎn)品的缺失。

世邦魏理仕執(zhí)行董事杜日生告訴記者，一些超高層寫字樓的開發(fā)商在遇到資金壓力時(shí)考慮分層出售寫字樓，這對整座寫字樓的維護(hù)不利。在這種情況下引入REITS能夠幫助開發(fā)商更好地解決資金難題，保證寫字樓在持有的狀態(tài)下進(jìn)行更好的維護(hù)。