每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京 京津冀一體化的利好消息不斷。 為深入貫徹落實京津冀協(xié)同發(fā)展重大國家戰(zhàn)略，近日，天津市商務(wù)委會同北京、河北商務(wù)主管部門，經(jīng)過深入研究探討，共同制定了“關(guān)于落實京津冀共同推進市場一體化進程合作框架協(xié)議商務(wù)行動方案”。 上述方案本著優(yōu)勢互補、共建共享、統(tǒng)一開放和共贏發(fā)展的原則，確定了三省市商務(wù)部門在推進京津冀市場一體化方面的具體工作職責(zé)和任務(wù)分工。三省市將攜手合作，共同推進京津冀市場一體化加快發(fā)展。 中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，商務(wù)部門管轄對外貿(mào)易，天津又是北方的港口，這對天津無疑是一種直接性的利好。濱海新區(qū)作為中國“授權(quán)經(jīng)濟”的典型地區(qū)，下一步將借助京津冀一體化發(fā)力。房地產(chǎn)雖然屬于區(qū)域性的市場，但是外來人口加速聚集，產(chǎn)業(yè)也隨之迅猛發(fā)展，這樣勢必帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 商務(wù)一體化促房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展/ 根據(jù)三省市商務(wù)部門在推進京津冀市場一體化方面的內(nèi)容，在建設(shè)統(tǒng)一開放的商貿(mào)流通市場方面，鼓勵京津冀零售業(yè)相互延伸、融合發(fā)展，為三地“老字號”企業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)和特色品牌發(fā)展創(chuàng)造條件。并發(fā)揮京津市場窗口優(yōu)勢，支持三地商貿(mào)企業(yè)在兩市進行展示、交易，拓展市場空間。發(fā)揮各自在科技、信息、港口和物流資源方面的優(yōu)勢，支持建設(shè)區(qū)域公共物流信息服務(wù)平臺，開展物流標準化區(qū)域合作試點，共同提高物流配送效率。搭建電子商務(wù)交流平臺，推進三地電子商務(wù)創(chuàng)新發(fā)展。 據(jù)北京電子商務(wù)協(xié)會副會長林亞介紹，三省市電子商務(wù)協(xié)會近期已進行了初步溝通，未來三地協(xié)會將定期洽談如何利用各方優(yōu)勢資源協(xié)同發(fā)展電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)。比如天津的港口優(yōu)勢，可以幫助北京電子商務(wù)企業(yè)發(fā)展跨境電商業(yè)務(wù)。 在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，京津冀一體化中，交通是第一位的，第二位就應(yīng)該是商業(yè)一體化。流通產(chǎn)業(yè)的流動性和活躍度最強，在核心區(qū)建立娛樂服務(wù)設(shè)施、MALL等大型商業(yè)項目，可以輻射三地人群。 上海易居研究院研究員嚴躍進表示，隨著京津冀一體化的推進，天津市無疑需要一些地標性城市綜合體項目，以便支撐商務(wù)一體化。 而在天津濱海高新區(qū)內(nèi)，由高銀集團旗下高銀地產(chǎn)投資建設(shè)的“新京津高銀天下”大型城市綜合體即將承擔(dān)起這一職能。 高銀地產(chǎn)總部位于香港中環(huán)的國際金融中心，身處國際頂級CBD使得高銀不僅對頂級CBD有著深刻的認知，更有著超前的理念和開發(fā)經(jīng)驗。多年來，高銀地產(chǎn)一直專注在內(nèi)地發(fā)展高端優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目，已積累眾多成功案例。 “新京津高銀天下”包含大型高端房地產(chǎn)項目富國高銀、天津環(huán)亞國際馬球會以及以高銀金融117大廈為核心的國際甲級辦公樓云集的中心商務(wù)區(qū)三大部分。 在三大部分的眾多項目中，高銀金融117大廈最為吸引眼球，這張媲美紐約帝國大廈的名片不僅填補天津打造國際化的商務(wù)中心進程中的“地標”空白，更將迅速帶領(lǐng)該中心進入世界級CBD的行列。 濱海新區(qū)橋頭堡作用凸顯/ 在京津冀商務(wù)一體化的進程中，濱海新區(qū)在天津的地位尤其重要。 濱海新區(qū)是我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心、國際物流中心和宜居生態(tài)型新城區(qū)，被譽為“中國經(jīng)濟的第三增長極”。 濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)9個經(jīng)濟功能區(qū)之一，位于濱海新區(qū)的核心地帶。天津市濱海新區(qū)區(qū)委常委、天津市濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)管委會主任鄭偉銘介紹，中心商務(wù)區(qū)的定位是濱海新區(qū)的行政中心、文化中心、商業(yè)中心和金融中心。 隨著京津冀協(xié)同發(fā)展升級為國家發(fā)展戰(zhàn)略，濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)迎來了新的機遇。區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢以及政策優(yōu)勢等，讓中心商務(wù)區(qū)成為承接北京功能疏解的優(yōu)先考慮的地區(qū)之一。在新形勢下，中心商務(wù)區(qū)將努力發(fā)展成為推進京津雙城聯(lián)動發(fā)展的主力軍，打造京津第二金融街。 東疆港區(qū)是天津港的重要組成部分，是人工造陸形成的三面環(huán)海半島式港區(qū)。東疆港區(qū)具備國際中轉(zhuǎn)、國際配送、國際采購、國際貿(mào)易、航運融資、航運交易、航運租賃和離岸金融服務(wù)8大功能。 除此之外，濱海新區(qū)具有國內(nèi)其他沿海城市沒有的優(yōu)勢：首位港口，綜合指標8年第一；北方最大保稅區(qū)；與天津、北京兩個直轄市為鄰；1000平方公里鹽堿地，是生態(tài)用地、工業(yè)用地的良好資源；大西北是濱海新區(qū)穩(wěn)定的能源基地；乘飛機一個小時，到達首爾，兩個小時，到達日本——這樣的優(yōu)勢，世界港口城市少有。 通過自由投資與貿(mào)易、國際航運與物流、融資租賃等金融創(chuàng)新、高技術(shù)和高端產(chǎn)業(yè)聚集等優(yōu)質(zhì)要素與產(chǎn)業(yè)的聚集，濱海新區(qū)將與北京形成“國際港口-國際城市”的互動合作交流機制，并帶動河北形成“滄州-黃驊-曹妃甸-秦皇島”等沿海線性增長群落，深化港口、物流及電子口岸等合作，推動濱海新區(qū)作為京津冀的增長極，推動京津冀作為腹地的整體發(fā)展。 濱海高新區(qū)是重中之重/ 中國社科院區(qū)域經(jīng)濟研究專家徐逢賢在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，商務(wù)一體化之后，天津濱海新區(qū)港口的優(yōu)勢，將把北京的產(chǎn)品銷往國內(nèi)外，也會促進天津?qū)ν赓Q(mào)易的發(fā)展。“也更有利于天津的發(fā)展，原因是天津市的常住人口大約900多萬人，北京市的常住人口達到了1380萬，商務(wù)一體化也間接擴大了京津市場面積，再加上流動人口，這也會對特色產(chǎn)品的經(jīng)營狀況有所改善?！? 徐逢賢進而表示，隨著京津冀一體化的加速，濱海新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)會有迅猛的發(fā)展，天津的沿海港口，又是南北交通的要道，人口來往的密度也在提高。濱海新區(qū)的規(guī)劃面積大，北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也在濱海新區(qū)，這樣一來，房地產(chǎn)市場相當大。而作為濱海新區(qū)中頗具代表性的濱海高新區(qū)更是重中之重。 據(jù)了解，坐落在濱海高新區(qū)的高銀金融117大廈，地上117層，建筑高度597米，大廈落成后，將成為華北地區(qū)最高的建筑。這座由巴馬丹拿公司設(shè)計的大樓93層以下為超甲級國際商務(wù)辦公樓，94層以上由超五星級酒店、觀景臺、特色酒吧、精品商業(yè)和屋面空中花園構(gòu)成。 不僅如此，大廈的頂端三層更是暗藏驚喜。115層不僅設(shè)有空中高級會所，還配有世界上最高的無邊際游泳池；116層為視野開闊的大型餐廳，囊括世界各地頂級美食；117層為可旋轉(zhuǎn)的特色酒吧和咖啡廳，在享受休閑時光的同時可以俯瞰整個天津。大廈塔樓頂部為巨大的鉆石造型，整座大廈閃耀渤海之濱。 此外，官方曾透露，濱海新區(qū)第一位的改革是金融改革，這將彌補天津金融業(yè)遜于北京的短板。在這個過程中，高銀天下將為更多國際金融大鱷的直接入駐提供完備的軟硬設(shè)施，實現(xiàn)以融資租賃、股權(quán)基金等為代表的現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)態(tài)集聚化、產(chǎn)業(yè)化、體系化的發(fā)展，逐步形成天津金融業(yè)的發(fā)展特色。 一座城市的發(fā)展與其經(jīng)濟的運行和商務(wù)區(qū)的繁華密不可分。未來，當金融、科技、人才和商業(yè)等在“新京津高銀天下”聚合，各種資源產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)將對天津的國際化之路產(chǎn)生難以預(yù)估的推動力。 牛鳳瑞告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房地產(chǎn)業(yè)是為城市化、工業(yè)化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的。工業(yè)地產(chǎn)就是為新型城鎮(zhèn)化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的，住房地產(chǎn)就是為城市居民居住提供物質(zhì)條件的。 他認為，濱海新區(qū)借助京津冀一體化的發(fā)展契機，地位如日中天。所以濱海新區(qū)房地產(chǎn)將迎來新機遇。濱海新區(qū)要注重產(chǎn)城融合，使房地產(chǎn)業(yè)、居住、就業(yè)和生活融為一體，這樣也就減少了通勤的壓力。這也是以后發(fā)展的重要方向。 對于未來的住房需求，牛鳳瑞認為，我國的城市住房市場化改革，也才10多年的歷史，以前住房條件比較差，目前住房條件有所改善，但不是同步改善，有前有后是一種正常現(xiàn)象，改善型需求肯定是今后幾年的重要方向。 “新京津高銀天下”作為這座城市西南部區(qū)域的新都市商圈，將和這座城市一起打造新的經(jīng)濟奇跡。 《《《 投資環(huán)境 京津冀將打造法制化營商環(huán)境 每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京 京津冀一體化有利于三地打造法制化營商環(huán)境。 依據(jù)京津冀三省市人民政府關(guān)于推進市場一體化進程合作框架協(xié)議及相關(guān)協(xié)議中，在著力打造法制化營商環(huán)境方面，建立京津冀打破行政壁壘工作對接小組，建立舉報投訴優(yōu)先處理和合作處理機制，及時交換需合作協(xié)調(diào)解決的舉報投訴件，采取措施推動問題解決。 中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，京津冀一體化對于政府部門的規(guī)劃特別倚重，也對產(chǎn)業(yè)政策給予極大的希望。但是目前情況來看，要淡化政府部門的行為，讓市場去配置資源。品牌是企業(yè)行為，政府對此要加以保護，三地應(yīng)該是一體化。“京津冀一體化的關(guān)鍵是生產(chǎn)力要素能跨區(qū)域流動，而目前所面臨的依然是填平鴻溝的問題?！? 濱海新區(qū)有發(fā)展優(yōu)勢 北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院貿(mào)易系主任、商業(yè)經(jīng)濟研究所所長、教授洪濤表示，本次三地政府站出來開啟商業(yè)一體化頂層設(shè)計工作，為三地企業(yè)、市場形成共識具有較大推動作用。 洪濤坦言，三地企業(yè)、行業(yè)協(xié)會自發(fā)進行一體化合作過程中，頂層協(xié)調(diào)不夠充分，導(dǎo)致運作過程中出現(xiàn)了誰都想當主角的跡象，可能會導(dǎo)致新的過度競爭、資源浪費和重復(fù)建設(shè)等結(jié)構(gòu)性趨同問題，地方市場為爭奪商戶而盲目發(fā)展，反而不能起到一體化應(yīng)有的作用。 在行動方案的具體設(shè)計上，洪濤認為，應(yīng)率先制定三地商貿(mào)流通方面的規(guī)劃、協(xié)調(diào)機制等內(nèi)容。對于三地規(guī)劃，洪濤建議要避免一地或一個產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)大而全、小而全發(fā)展理念，北京應(yīng)借助自身優(yōu)勢，以創(chuàng)意、設(shè)計等上游產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)為主，物流和實體交易部分應(yīng)盡快向天津、河北轉(zhuǎn)移；天津應(yīng)借助運輸資源優(yōu)勢以電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)交易為主，發(fā)展物流基地；河北則更多地傾向于實體批發(fā)交易和與天津相區(qū)別的物流市場。 牛鳳瑞認為，在京津冀一體化的進程中，天津的功能定位是北方的經(jīng)濟中心、航運中心和金融中心，其產(chǎn)業(yè)定位是高端制造業(yè)。而天津發(fā)展的重點區(qū)域是濱海新區(qū)，濱海新區(qū)當下的一個重點又是濱海高新區(qū)。濱海高新區(qū)有一定的政策優(yōu)惠，就有發(fā)展地方經(jīng)濟的優(yōu)勢。 優(yōu)秀港式物業(yè)受青睞 對于濱海新區(qū)的其他優(yōu)勢，中國社會科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟研究專家徐逢賢在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，天津市是直轄市，濱海新區(qū)作為國際航運中心的地位提高了，為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了前提條件。作為濱海新區(qū)中的濱海高新區(qū)自然就成為京津兩地的新中心商務(wù)區(qū)，成為京津兩地人口轉(zhuǎn)移的宜居之地。 徐逢賢表示，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有半徑距離，今后北京到濱海新區(qū)非常方便，到濱海高新區(qū)就更加快捷便利了。從而人口往來的密集度也在提高，隨著航運的增加，對外開放度也在增加，濱海新區(qū)吸引外資的力度也在增加。 在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，必然帶來巨大的改善型需求，區(qū)域高端物業(yè)也會迅猛發(fā)展。 據(jù)了解，“新京津高銀天下”項目，位于天津濱海高新區(qū)、京津冀樞紐地帶，是天津發(fā)展最前沿的城市綜合體。 更為關(guān)鍵的是，“新京津高銀天下”所提供的辦公環(huán)境或是國際化生活方式，能夠無縫對接北京的需求，這是“新京津高銀天下”能脫穎而出，成為天津較有競爭力商業(yè)綜合體的關(guān)鍵。 縱觀“新京津高銀天下”，從城市經(jīng)濟地位及城市空間特點出發(fā)，因地制宜，非常嚴格地規(guī)劃了CBD的特性及發(fā)展規(guī)模，并且非常注重CBD功能的復(fù)合性，整個CBD與城市原有的商業(yè)中心區(qū)、政府行政中心互相配合，充分考慮到交通、生活等。某種程度上說，這一規(guī)劃水準可與香港中環(huán)、紐約曼哈頓等著名中央商務(wù)區(qū)相媲美。 上海易居研究院研究員嚴躍進表示，濱海新區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，必將吸引北京的改善人群來此置業(yè)。 牛鳳瑞認為，京津冀是同樣一個生態(tài)空間，同樣的文化傳統(tǒng)，客觀上本來就應(yīng)該是一體的，所以存在京津冀一體化的客觀要求，目前就是要想辦法把三地的鴻溝填平。 《《《 專家觀點 李宇嘉：京津冀一體化下地標性物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn) 每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京 據(jù)測算，2020年“京津冀”地區(qū)人口占比將達到全國10%，城鎮(zhèn)化率將達到70%，商品房銷售復(fù)合增長速度將達到7%，其中核心區(qū)域?qū)^10%。投資標的的選擇主要是根據(jù)資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會獲得更大發(fā)展機會。 在京津冀一體化的大背景，該區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來哪些機遇？京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)又有哪些變化？帶著這些問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪了深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉。 NBD：在京津冀一體化的大形勢下，您如何看待京津雙城在地產(chǎn)方面的融合和發(fā)展？ 李宇嘉：從目前來看，北京和天津的樓市在發(fā)展方面差距很大，北京商品住房平均價格在3萬元/平方米左右，天津商品住房價格則在1.5萬元/平方米左右，寫字樓租金價格上的差距更大。 京津冀一體化后，二者在公共服務(wù)均等化、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和錯位發(fā)展、軌道交通連接等方面會突破阻礙，獲得長足發(fā)展，特別是北京首都功能的重新定位，經(jīng)濟方面的功能會轉(zhuǎn)移到天津和河北，這會首先促進地產(chǎn)的融合和發(fā)展，表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)重新分工和合作上，天津商業(yè)辦公市場會獲得長足的發(fā)展空間，而北京商業(yè)辦公租金也將會下降，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后為北京房地產(chǎn)形態(tài)再造創(chuàng)造了空間。 另外，京津產(chǎn)業(yè)重塑后，就業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)走、人隨著就業(yè)走，這樣天津住宅類房地產(chǎn)的有效需求將增加，對緩解北京樓市需求過于集中、房價過高幫助很大，也有助于做實天津樓市需求。 NBD：改善型的高端物業(yè)是否更具有發(fā)展?jié)摿Γ? 李宇嘉：京津冀作為我國第三大經(jīng)濟圈、城市圈，居民的收入水平比較高，對于住房的改善型需求本身比較強烈。但是，過去由于需求高度集中在北京，造成北京轄區(qū)內(nèi)房價太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑制。京津冀一體化后，由于產(chǎn)業(yè)會在北京、天津和河北之間重新配置和優(yōu)化，特別是北京經(jīng)濟功能、產(chǎn)業(yè)會疏解到天津和河北，北京空間擁擠、需求居高不下的局面會有所改觀。 長期來看，房價有保持穩(wěn)定和回落的趨勢，這有利于過去被壓抑的改善型住房需求釋放。從天津來看，過去天津在產(chǎn)業(yè)、人才和功能定位上，一直受到北京強大的虹吸效應(yīng)，發(fā)展不盡如人意，積聚效應(yīng)不夠。京津冀一體化后，人才、就業(yè)人口會隨著產(chǎn)業(yè)走，積聚效應(yīng)會增強，生產(chǎn)效率會提升，居民收入水平也會提升，改善型住房需求會加速釋放。 NBD：濱海新區(qū)作為天津市發(fā)展的領(lǐng)頭羊，如何加大產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，帶動房產(chǎn)的迅猛發(fā)展？ 李宇嘉：北京首都功能重新定位后，央企、總部經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，會首先選擇轉(zhuǎn)移到作為北方經(jīng)濟中心、航運中心的天津。 濱海新區(qū)作為天津市下轄的副省級區(qū)、國家級新區(qū)和國家綜合配套改革試驗區(qū)、國務(wù)院批準的第一個國家綜合改革創(chuàng)新區(qū)，其功能配套、區(qū)位優(yōu)勢比較突出，有能力承接北京轉(zhuǎn)移過來的經(jīng)濟功能、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，天津應(yīng)該大力發(fā)展央企總部經(jīng)濟、北方要素配置中心。因此，濱海新區(qū)應(yīng)該加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)建設(shè)，這些方面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)綜合體應(yīng)該率先發(fā)展，以完善的配套做好承接產(chǎn)業(yè)的準備，同時也要做好住宅類地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)建設(shè)的規(guī)劃。 NBD：京津冀一體化的加速，是否會帶動天津濱海新區(qū)新的中央商務(wù)區(qū)（CBD）的形成？如果形成，當?shù)爻鞘芯C合體會面臨什么樣的機會？ 李宇嘉：天津距離北京近，配套設(shè)施相對完善，區(qū)位優(yōu)勢相對突出，加之北京寫字樓租金越來越貴，企業(yè)的辦公成本越來越高，一些企業(yè)會主動選擇入駐天津。 濱海新區(qū)應(yīng)該結(jié)合京津冀一體化的進程，制定更有吸引力的金融政策、財稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商業(yè)和物流等企業(yè)入駐，從而使天津中央商務(wù)區(qū)實至名歸。 中央商務(wù)區(qū)形成后，在商務(wù)區(qū)功能分區(qū)、生活配套和產(chǎn)業(yè)配套等方面要重新規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)綜合體、商業(yè)綜合體會獲得長足的發(fā)展機會。 NBD：產(chǎn)業(yè)集聚會帶動濱海新區(qū)的新的置業(yè)需求，改善型需求是否更受到青睞？ 李宇嘉：濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位于要素配置中心、金融副中心和總部經(jīng)濟等，處于產(chǎn)業(yè)鏈的高端。就業(yè)人群的需求會呈現(xiàn)出不斷升級的趨勢。因此，未來濱海新區(qū)的改善型需求會爆發(fā)式增長。 NBD：京津冀一體化的加速，是否意味著天津市高端、多元化業(yè)態(tài)、地標性的物業(yè)將面臨機會？ 李宇嘉：不同的收入水平對應(yīng)的物業(yè)需求是不同的。隨著京津冀一體化的加速，一些大型央企和國企、總部企業(yè)和品牌企業(yè)的入駐，高端人才也將在天津積聚，天津市高端物業(yè)的需求會越來越多，房地產(chǎn)市場也會迎來一個很好的發(fā)展機遇。除了住宅，商業(yè)、工業(yè)和商住一體的物業(yè)業(yè)態(tài)等多元化物業(yè)也會迎來新的歷史機遇。 天津濱海新區(qū)的發(fā)展會吸取其他新區(qū)發(fā)展過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)。未來，集居住、工作和生活為一體的“立體地產(chǎn)”、“垂直地產(chǎn)”將會有發(fā)展的空間和政策鼓勵。向上要空間的多元化業(yè)態(tài)、地標性物業(yè)將會成為節(jié)約集約利用土地的首選形式。