每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

今年年初，鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑫苑中國(guó)，NYSE：XIN）豪擲逾9億元，以50.3%的高溢價(jià)率拿下成都城南天府新區(qū)華陽(yáng)街道一心社區(qū)的上百畝綜合用地。

然而，這場(chǎng)看似平常的拍地背后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鑫苑中國(guó)這家被稱(chēng)為“中原大佬”的低調(diào)房企，早在約7年前就以號(hào)稱(chēng) “第二個(gè)順馳”的高調(diào)姿態(tài)兇猛殺入成都樓市，但過(guò)去幾年里，其僅在城東開(kāi)發(fā)有樓盤(pán)，至今，對(duì)該品牌熟知者寥寥。

實(shí)際上，鑫苑中國(guó)作為首家在紐交所上市的中國(guó)內(nèi)地房企，曾一度沉寂于國(guó)內(nèi)房企龍虎榜，而選擇了大舉進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)。但從去年以來(lái)，鑫苑中國(guó)開(kāi)始回歸國(guó)內(nèi)樓市，與萬(wàn)科、綠地等房企進(jìn)行海外突圍的方向明顯相左。

鑫苑中國(guó)投資者關(guān)系經(jīng)理賴(lài)乃幸表示，由于公司資產(chǎn)規(guī)模偏小，所以去年向西、向東集中發(fā)力，希望2~3年內(nèi)把規(guī)模做起來(lái)。

前不久，百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)卷入資金鏈危局之中，資金鏈問(wèn)題往往成為壓垮中小房企的最后一根稻草。對(duì)于鑫苑中國(guó)的逆市擴(kuò)張，標(biāo)準(zhǔn)普爾近日將鑫苑中國(guó)的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

首次進(jìn)駐成都天府新區(qū)

對(duì)于首次輾轉(zhuǎn)布局成都天府新區(qū)，鑫苑中國(guó)董事長(zhǎng)張勇給出的理由是，成都市場(chǎng)需求旺盛。這也是該公司加速西部布局的首個(gè)城市。

實(shí)際上，成都作為西部核心城市，自啟動(dòng)第二輪西部大開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，尤其是隨著東部產(chǎn)業(yè)西遷、世界500強(qiáng)企業(yè)大舉落戶(hù)的過(guò)程中，均扮演著重要的角色。

“成都是一個(gè)很好的市場(chǎng)。”賴(lài)乃幸解釋說(shuō)，鑫苑中國(guó)選擇進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)是人口達(dá)到500萬(wàn)以上，當(dāng)?shù)谿DP增速高于全國(guó)平均水平，另外，土地供應(yīng)要持續(xù)增長(zhǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，鑫苑中國(guó)在天府新區(qū)的地塊位于華陽(yáng)街道一心社區(qū)1、3、5組，占地約7.5萬(wàn)平方米，合計(jì)112.5畝，可售建筑面積約22.5萬(wàn)平方米，容積率為3。

上述項(xiàng)目除了18萬(wàn)平方米的住宅業(yè)態(tài)之外，還有4.5萬(wàn)平方米的商業(yè)業(yè)態(tài)，整個(gè)項(xiàng)目的土地總成本接近9.34億元。

為了獲得上述土地，鑫苑中國(guó)的拿地成本不低。據(jù)了解，上述地塊原本起拍價(jià)為552萬(wàn)元/畝，但最終成交價(jià)高達(dá)830萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率接近50.4%，樓面地價(jià)4150元/平方米。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上述已命名為“南湖·鑫苑鑫家”項(xiàng)目的一位置業(yè)顧問(wèn)處獲悉，該項(xiàng)目于9月27日開(kāi)盤(pán)，起售價(jià)為每平方米5500元左右。

另?yè)?jù)鑫苑中國(guó)官網(wǎng)介紹，鑫苑鑫家項(xiàng)目位于成都天府新區(qū)核心區(qū)域，華府板塊與南湖板塊交界處。在多位成都業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述項(xiàng)目應(yīng)歸為華府板塊。

不過(guò)，華府板塊過(guò)去兩年經(jīng)歷房企瘋狂搶地后陷入低潮。今年以來(lái)，有媒體報(bào)道對(duì)華府板塊的不溫不火深感擔(dān)憂(yōu)，尤其是今年將有價(jià)值110億元存貨推售，拿地成本偏高、生活配套不足的缺陷讓這個(gè)板塊頗為尷尬。

銳理數(shù)據(jù)成都樓市報(bào)告亦顯示，今年上半年，在大成都范圍內(nèi)目前存量較高的區(qū)域包括了南延線(xiàn)華陽(yáng)板塊與元華-站華板塊。

成都一位不愿具名的地產(chǎn)資深人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者標(biāo)書(shū)，按照上述項(xiàng)目的樓面地價(jià)，再加上至少2000元/平方米的建安成本，上述項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售價(jià)可能不賺錢(qián)。

樓市逆襲隱現(xiàn)資本魅影

正當(dāng)去年萬(wàn)科、綠地、碧桂園等房企巨頭瘋狂征戰(zhàn)海外尋求突圍之際，早些年赴美上市的鑫苑中國(guó)卻在進(jìn)軍國(guó)內(nèi)樓市，儼然成了當(dāng)前樓市的一匹“黑馬”。

不過(guò)，在過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)品牌房企銷(xiāo)售排行榜中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者很難找到鑫苑中國(guó)的銷(xiāo)售成績(jī)。據(jù)鑫苑中國(guó)官網(wǎng)透露，該公司海外業(yè)務(wù)重心仍在美國(guó)，歐洲和亞太（除中國(guó)之外）地區(qū)仍在規(guī)劃之中。

納斯達(dá)克證券交易所披露的鑫苑中國(guó)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該公司2010年總收入4.49億美元，凈利潤(rùn)5114萬(wàn)美元；2011年總收入6.87億美元，凈利潤(rùn)1.02億美元；2012年總收入約9.15億美元，凈利潤(rùn)1.57億美元；2013年總收入8.97億美元，凈利潤(rùn)1.2億美元。

去年下半年以來(lái)，鑫苑中國(guó)加速?lài)?guó)內(nèi)布局市場(chǎng)，使得這家原本不為人熟知的河南房企進(jìn)入大眾視野，不巧的是，中國(guó)樓市也開(kāi)始步入下行通道。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了去年拿下美國(guó)紐約布魯克林一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外，從去年9月至今年4月，鑫苑中國(guó)通過(guò)并購(gòu)或直接拍地等形式，迅速在蘇州、昆山、濟(jì)南、鄭州、滎陽(yáng)、成都、三亞、長(zhǎng)沙和上海9個(gè)城市拿地，其中上海、長(zhǎng)沙等城市還是首次進(jìn)入，總耗資接近70億元。

那么，鑫苑中國(guó)為何逆襲國(guó)內(nèi)樓市？

實(shí)際上，從這家房企“專(zhuān)注于中國(guó)快速成長(zhǎng)城市”的區(qū)域定位可窺見(jiàn)一斑。據(jù)鑫苑中國(guó)官網(wǎng)介紹，自去年10月收購(gòu)昆山項(xiàng)目之后，張勇曾對(duì)外表示，“由于中國(guó)市場(chǎng)對(duì)住房的旺盛需求，我們計(jì)劃擴(kuò)展發(fā)展框架。”

“面向未來(lái)，沒(méi)有足夠大的規(guī)模就會(huì)被邊緣化，房企擴(kuò)大規(guī)模的賽跑，是一場(chǎng)必須參加，而且必須要跑贏(yíng)的比賽。”鑫苑中國(guó)CEO王信琦在今年6月的公司內(nèi)刊中寫(xiě)道，如果海外市場(chǎng)是橋頭堡，那么國(guó)內(nèi)市場(chǎng)就是主戰(zhàn)場(chǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，按照賴(lài)乃幸的說(shuō)法，公司發(fā)展正受到自身資產(chǎn)規(guī)模偏小的制約，而該公司去年以來(lái)的迅猛擴(kuò)張與突圍與這種瓶頸密切相關(guān)。截至9月13日，鑫苑中國(guó)總市值不足3億美元。

實(shí)際上，鑫苑中國(guó)拿地?cái)U(kuò)張與其背后強(qiáng)大的海外私募資本融資密切相關(guān)。據(jù)了解，去年9月份，鑫苑中國(guó)向全球領(lǐng)先的私募投資巨頭TPG集中發(fā)行了1200萬(wàn)股普通股（2.74元/普通股）和約7580萬(wàn)美元且2018年到期的可轉(zhuǎn)債，總計(jì)融資1.086億美元。

去年底，鑫苑中國(guó)成功發(fā)行2億美元債券，期限截至2019年，但融資成本為13%。

另?yè)?jù)相關(guān)報(bào)道顯示，早在2006年，美國(guó)藍(lán)山中國(guó)資本和EquityInternational公司旗下中國(guó)私募資本EIFundIIChina總計(jì)出資7500萬(wàn)美元，除了部分作為充實(shí)鑫苑中國(guó)上市前的股本金之外，部分資金主要用于擴(kuò)張拿地。

雖然鑫苑中國(guó)擁有較強(qiáng)的海外融資通道，但與萬(wàn)科、中海、龍湖等國(guó)內(nèi)龍頭房企相比，其融資成本高出許多。賴(lài)乃幸亦坦言，“你看我們海外融資成本不低，說(shuō)到底還是資產(chǎn)規(guī)模小的緣故。”

“負(fù)面”評(píng)級(jí)凸顯擴(kuò)張隱憂(yōu)

今年中國(guó)樓市持續(xù)低迷，但在去年市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)，鑫苑中國(guó)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和凈利潤(rùn)仍然出現(xiàn)了同比下滑，而這一情況至今未得到扭轉(zhuǎn)。

今年5月，鑫苑中國(guó)發(fā)布的一季報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約2.26億美元，同比增長(zhǎng)33.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1010萬(wàn)美元，同比下降62%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，8月25日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)發(fā)布的鑫苑中國(guó)評(píng)級(jí)展望報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)2014年鑫苑中國(guó)的杠桿率將會(huì)繼續(xù)放大，主要是因其利潤(rùn)率下滑及舉債擴(kuò)張?；诖?，其對(duì)鑫苑中國(guó)的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

“由于展望修訂，我們降低了鑫苑中國(guó)的房企金融債券評(píng)級(jí)從cnBB調(diào)整到cnBB-。”上述評(píng)級(jí)報(bào)告強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

在上述機(jī)構(gòu)看來(lái)，今年一季度，鑫苑中國(guó)披露的利稅折攤前的利潤(rùn)率為10.8%，但去年同期這一指標(biāo)為26.7%。今年，該公司的利潤(rùn)率惡化程度遠(yuǎn)超出了預(yù)期。

對(duì)此，賴(lài)乃幸表示，當(dāng)前，標(biāo)準(zhǔn)普爾其實(shí)對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都下調(diào)了期待，因?yàn)槟瓿跻詠?lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩，銀行信貸收縮。“我們上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)比去年有所增長(zhǎng)，但與預(yù)期還有差距。”

此前，上海交通大學(xué)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)系副教授陳欣在雪球財(cái)經(jīng)投資平臺(tái)上表示，鑫苑中國(guó)目前利潤(rùn)大幅度下滑，主要是因?yàn)槠鋾?huì)計(jì)銷(xiāo)售收入較低。但該公司采用的是完工百分比法確認(rèn)銷(xiāo)售收入。在眾多項(xiàng)目上馬之時(shí)，其各項(xiàng)費(fèi)用都不低，而近期該公司在建工程確認(rèn)成本的速度較低，導(dǎo)致多個(gè)季度利潤(rùn)都不理想。

因此，這些利潤(rùn)可能會(huì)在大批項(xiàng)目接近完工時(shí)釋放出來(lái)，因此，該公司明年利潤(rùn)會(huì)相當(dāng)不錯(cuò)。

賴(lài)乃幸還透露，鑫苑中國(guó)正加速輕資產(chǎn)發(fā)展，尤其是去年拿下的所有地塊，已實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)盤(pán)。