房貸松綁雷聲大雨點(diǎn)小 配套額度是關(guān)鍵 七折利率仍難尋

⊙記者 周鵬峰 高翔 ○編輯 孫忠

節(jié)前“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政松綁樓市，一石激起千層浪。節(jié)后第一個工作日，記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，銀行執(zhí)行進(jìn)展不一。有銀行已按新政受理房貸申請，也有銀行表示細(xì)則仍待制定。多位業(yè)內(nèi)人士表示，新政真正落實(shí)需貸款額度的配合，目前首套房貸七折利率優(yōu)惠仍是奢望。

進(jìn)展不一

9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，該《通知》一大核心是首套房認(rèn)定為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，且明確首套房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

目前已有大行緊隨新政步伐。建設(shè)銀行對媒體表示已可以按照新政策來受理貸款申請，首套房貸款還清再次購房算首套房；工行則表示已經(jīng)制定細(xì)則。相對而言，部分股份制銀行步伐相對滯緩。

“我們目前只是原文轉(zhuǎn)發(fā)了央行、銀監(jiān)會的通知，具體執(zhí)行讓分行自己決定。”某股份制銀行總行人士對上證報記者表示；興業(yè)銀行方面昨日也對記者表示，有關(guān)實(shí)施細(xì)則正在研究制定中。

有股份制銀行工作人員對上證報記者稱：“每家銀行會根據(jù)自身的情況制定細(xì)則，沒有那么快。”

額度未定

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜的反饋則是“今天各個銀行都在整理數(shù)據(jù)”，銀行可能會為新政配套增加房貸額度，因?yàn)椴蝗绱?，新政就無法真正落地。

據(jù)了解，今年上半年銀行房貸額度相對緊張，審批通過但遲遲不放款的情況不少見，不過這一狀況在今年下半年情況已有所好轉(zhuǎn)；也有銀行人士表示，目前其所在行按揭貸款額度并不存在問題，材料齊全審批通過一周內(nèi)就能放款。

值得一提的是，此次《通知》明確要增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力，具體來說是鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

黃韜認(rèn)為，額度將影響房貸利率，但短期內(nèi)銀行房貸投放能力的增加不太可能依賴MBS等多種資金籌集方式。

目前銀行具體執(zhí)行的房貸利率也未有明顯變化。“按揭的利率目前暫時與節(jié)前一致，沒有變化，還是以基準(zhǔn)利率為主。”這是節(jié)后首個工作日，記者走訪上海陸家嘴(18.26, 0.19, 1.05%)周邊各銀行網(wǎng)點(diǎn)所得到的普遍說法。農(nóng)業(yè)銀行上海分行有按揭貸款金額超過200萬，超出部分享受九五折優(yōu)惠的政策。

根據(jù)興業(yè)證券所做的銀行按揭市場跟蹤，9月最后一周上海首套住宅貸款利率低于基準(zhǔn)利率的有2家，高于基準(zhǔn)的有5家，其余14家均與基準(zhǔn)持平。北京地區(qū)首套住宅貸款利率低于基準(zhǔn)利率的有9家，高于基準(zhǔn)的有1家，其余13家均與基準(zhǔn)持平。

一家股份制銀行工作人員對記者表示：“文件出來前，也沒說不能七折，此次央行和銀監(jiān)會只是重申了一遍。我們行還是按照基準(zhǔn)利率在放，沒有折扣。”

七折難尋

對于未來首套房貸是否可能出現(xiàn)七折利率的問題，業(yè)內(nèi)人士并不是太看好。

“就算工行也不太可能給首套房貸七折利率，除非不講收益。”有銀行人士認(rèn)為，新政落實(shí)的另一個關(guān)鍵還要看銀行吸納資金的價格。

招商證券分析師肖立強(qiáng)認(rèn)為當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率明顯高于2009年的水平，同時金融脫媒、非標(biāo)融資規(guī)范導(dǎo)致社會融資成本整體處于較高水平。2008 年的按揭貸款利率優(yōu)惠還惠及尚未償付的存量按揭貸款。因此，在非降息和重定價情況下，2009年的按揭利率水平對于當(dāng)下而言，基本是一個回不去的過去。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委[微博]也認(rèn)為，如果按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，低于5年期政策性金融債收益率4.63%(銀行的資金成本肯定顯著高于這個水平)。目前在實(shí)際操作中對首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍事實(shí)上是不可能的，但央行明確提及優(yōu)惠幅度，傳遞了強(qiáng)烈的寬松信息。

一家國有大行支行負(fù)責(zé)人表示：“說實(shí)話二級支行不太愿意做房貸業(yè)務(wù)。目前攬儲很困難，存款少，貸款多，存貸倒掛，只能內(nèi)部高價拆借資金。去年‘錢荒’過后，5年以上資金的價格一度在6.5%以上。今年好一些，但也在5%以上?；鶞?zhǔn)利率房貸，基本是盈虧平衡；九折房貸，一般是虧損的。”

一位股份制銀行總行人士表示：“我們行5年以上資金的內(nèi)部價格是5.6%，如果按5年以上中長期貸款6.55%的基準(zhǔn)利率放貸，意味著凈利差還不到1%。你覺得這1%能覆蓋基本運(yùn)營費(fèi)用、考核費(fèi)用、信用成本、經(jīng)濟(jì)資本成本嗎？”

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