記者 葉鋒、姚玉潔

房貸7折利率“可以有”，但目前還“真沒(méi)有”。9月底央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房貸新政，目前正逐漸進(jìn)入細(xì)則落地操作階段。“7折利率”或難實(shí)現(xiàn)，但房貸的松動(dòng)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí)，樓市升溫的預(yù)期增強(qiáng)，個(gè)別樓盤(pán)漲價(jià)的消息也時(shí)有傳出。

專家認(rèn)為，“去庫(kù)存”仍是樓市面臨的首要任務(wù)，期望供求關(guān)系短期內(nèi)形成逆轉(zhuǎn)并不現(xiàn)實(shí)。抓住政策帶來(lái)的實(shí)質(zhì)利好和市場(chǎng)預(yù)期的有利變化，加快“以價(jià)換量”，滿足合理購(gòu)房需求，才是房企的正道。

銀行表態(tài)將認(rèn)真執(zhí)行房貸新政，“7折利率”或難成真

根據(jù)兩部門(mén)此次下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，首套房貸“貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍”，但“具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”。

“超出預(yù)期！”對(duì)于兩部門(mén)出臺(tái)的房貸新政，有房企人士告訴記者。針對(duì)此次房貸新政，各銀行均表示認(rèn)真執(zhí)行。比如，工商銀行表示，根據(jù)新的房貸政策要求，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

建設(shè)銀行表示，對(duì)無(wú)個(gè)人住房貸款記錄或者已結(jié)清購(gòu)房貸款，名下無(wú)住房的家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，執(zhí)行首套房貸款政策；對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，可參照?qǐng)?zhí)行首套房貸款政策，“具體操作由各地分行掌握”。

對(duì)于購(gòu)房者而言，“7折利率”是否可得？按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，7折就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，低于5年期政策性金融債收益率4.63%(銀行的資金成本肯定顯著高于這個(gè)水平)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前在實(shí)際操作中對(duì)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍事實(shí)上難以做到。

記者走訪上海的銀行發(fā)現(xiàn)，各大銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，但“傳說(shuō)中”的“首套利率7折”則不見(jiàn)蹤影。部分銀行仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，浦發(fā)銀行等可以打95折，建設(shè)銀行則表示可以根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等打9-9.5折。

漲價(jià)尚屬個(gè)案，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不具備全面反彈條件

上海浦東周康地區(qū)一樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者：“10月8日以后，我們就按照總部要求，對(duì)價(jià)格進(jìn)行上調(diào)，每平方米漲500-800元。”部分開(kāi)發(fā)商在國(guó)慶節(jié)前宣稱“節(jié)前你對(duì)我愛(ài)理不理，節(jié)后讓你高攀不起”，甚至表示額外折扣在節(jié)后將會(huì)取消。

上海永慶房屋徐匯區(qū)一門(mén)店的店長(zhǎng)告訴記者，房貸新政出來(lái)后，業(yè)務(wù)員選擇了100多個(gè)掛牌的房東進(jìn)行了電話詢價(jià)，超過(guò)10%的房東表示要上調(diào)掛牌價(jià)。

不過(guò)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，制造漲價(jià)的預(yù)期和市場(chǎng)氛圍，有利于刺激銷(xiāo)售；但從現(xiàn)實(shí)條件看，樓市短期內(nèi)不具備全面反彈條件。

大部分城市樓市仍面臨繁重的“去庫(kù)存”任務(wù)。從9月份36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比指標(biāo)來(lái)看，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去庫(kù)存化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)，比如杭州、寧波、大連、青島等。

房貸新政待執(zhí)行到位，“以價(jià)換量”迎來(lái)窗口期

成交低迷是今年許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，降幅比1至7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷(xiāo)售面積分別下降10%。

“信貸新政讓房企看到了希望，但短期內(nèi)銷(xiāo)售量的提升仍取決于他們的降價(jià)幅度。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦說(shuō)。而對(duì)于大量銷(xiāo)售進(jìn)度不佳的上市房企來(lái)說(shuō)，借助政策利好，在四季度“以價(jià)換量”，是必需的選擇。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要在調(diào)整中實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)不過(guò)快上漲，交易量保持平穩(wěn)，投資不過(guò)快下滑”的目標(biāo)。

記者了解到，近期上海普通商品住房土地出讓中，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與，溢價(jià)率較高。對(duì)此，一些業(yè)內(nèi)人士建議，適度增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)，以保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的穩(wěn)定，防止市場(chǎng)大起大落。

原文鏈接:http://house.people.com.cn/n/2014/1013/c164220-25818931.html

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