◎易憲容

國慶長假前央行和銀監(jiān)會出臺的房貸新政，實質(zhì)是先通過對住房消費的全面泛化，即凡是還清銀行貸款的住房投機投資者，再進入市場購買住房可享受按揭貸款的優(yōu)惠條件，以此來釋放住房消費，同時達到住建部所提出的市場“去庫存化”的目的。

對此，有房地產(chǎn)市場人士認為，國內(nèi)住房市場可能出現(xiàn)2008年底~2009年那樣的 “驚天大逆轉(zhuǎn)”，有些人鼓吹房價上漲，以此來左右買漲不買跌的住房投資者；國內(nèi)銀行則選擇性落實房貸新政，把政策的實施重點放在還清已有住房貸款的住房投資者，讓其再進入房地產(chǎn)市場享受按揭優(yōu)惠。但此時最為重要的是要評估住房投資者會如何選擇，這才是決定房貸新政的效果以及去庫存化目的能否達到的關(guān)鍵所在。

那么，對于房貸新政，國內(nèi)投資者會如何選擇呢？會像2008年131號文（編者注：即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》）出臺之后那樣涌入住房市場？還是會與往年不同？如果不同，其原因又何在？

首先，要認識到目前市場的房價總體是過高的。對于多數(shù)真正的住房消費者來說，很難有足夠的支付能力進入市場，所以，房貸新政主要針對的對象是泛化了的住房消費，或可稱為所謂的改善性住房消費，或?qū)嶋H上是已經(jīng)持有住房（不管持有多少套），但沒有銀行住房貸款的投資者。歸根結(jié)底，新政的主要對象會是住房投資者，只不過叫法不同而已。

但對于這些住房投資者來說，心中一定會判斷央行為何出臺超出市場預(yù)期的房貸新政？其目的是什么？是為了幫助住房投資者進入市場后有利可圖嗎？答案當然是否定的。

在新的住房投資者沒有進入之前，國內(nèi)相當大一部分住房消費者已經(jīng)被擠出了市場。一旦新的住房投資者再進入市場，將促使房價再上漲，而這會讓更多的住房消費者被擠出。因此，新的住房投資者如果想把接手的住房傳給真正的住房消費者，基本上是不可能的。

這樣說來，新進入的住房投資者只能指望下一波投資者來接手，但假如沒有下一波接手者，那么投資者新購的住房可能就會套在自己手上。也就是說，新的住房投資者進入市場之后，房地產(chǎn)開發(fā)商會大獲其利，地方去庫存化的目標得以現(xiàn)實，但住房市場的風險則轉(zhuǎn)移到新進入的投資者及銀行手上。

其次，國內(nèi)銀行為何對房貸新政的“認貸不認房”標準十分感興趣，而對按揭貸款利率及杠桿率降低不感興趣呢？因為“認貸不認房”會鼓勵住房投資者盡快還清以前的住房按揭貸款，降低銀行的風險，也可讓住房購買對象全面增加。相比之下，銀行對首付比例降低的興趣并不大，更不用說降低貸款利率了。以此來看，銀行不僅要考慮自己的盈利，還會十分注重住房市場的風險性。

可仍然不排除會有激進的住房投資者不這樣想：2008年的131號文之后，進入住房市場的投資者個個賺得盆滿缽滿，今年的房貸新政恐怕同樣會創(chuàng)造類似的奇跡。但任何投資都是面對未來，而未來最重要的一點就是市場的不確定性。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場房價過高、部分地方已出現(xiàn)泡沫，這是誰也無法改變的事實。

值得警惕的是，日本上世紀90年代房價暴跌，2008年美國金融危機房地產(chǎn)泡沫破滅，最近黃金及原油價格暴跌，都是一個道理，沒有誰能夠改變市場的內(nèi)在法則。投資者一直以為有例外，這就是為何一次又一次的金融危機爆發(fā)的根源。

金融市場的風險只能分散及轉(zhuǎn)移，卻是不可能消失的。假如投資者受優(yōu)惠政策的刺激進入到房地產(chǎn)市場，卻又不能把房產(chǎn)再轉(zhuǎn)移出去，那么住房市場的風險就停留在新進入的住房投資者手上。

早幾年的國內(nèi)住房市場，投資者總是以為購買了住房一定能夠賺錢，而且這被許多認為是經(jīng)驗之談。如果有個別投資者購買的住房賺不到錢了，就出現(xiàn)“房鬧”現(xiàn)象，而這些投資者每次“房鬧”總是會鬧點名堂，都歸結(jié)于政府對市場管制過多，否則投資者購買住房豈能不賺錢？盡管這些“房鬧”在成熟的市場經(jīng)濟中為不恥，但找上這個理由也不是沒有一點正當性。但當前條件下進入市場，這些條件已經(jīng)不存在，如果住房投資者未來虧損，要以“房鬧”來彌補恐怕不會容易。這同樣會成為投資者是否進入市場的考慮因素。

就目前情況來看，國內(nèi)住房市場及金融市場已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，國內(nèi)住房市場嚴重過剩，投資者是否會按照房貸新政的期望進入市場是相當不確定的。這不僅在于住房信貸政策實質(zhì)性優(yōu)惠不大（如按揭利率），也在于國內(nèi)住房投資者的風險意識增強。正因為如此，靜觀恐將是當前住房投資者的基本態(tài)勢。

（作者為中國社科院金融所研究員）