每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 胡健 發(fā)自廈門(mén)    

每經(jīng)記者 李婷 胡健 發(fā)自廈門(mén)

廈門(mén)房?jī)r(jià)最近兩年一直被視作“奇葩”，因均價(jià)已經(jīng)超廣州，而被調(diào)侃為“北上深廈”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中69個(gè)城市止?jié)q，只有廈門(mén)房?jī)r(jià)仍在上揚(yáng)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的9月百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，廈門(mén)新建住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.18%，漲跌幅排行由8月的第4位跌落到第32位。這也是廈門(mén)房?jī)r(jià)連續(xù)28個(gè)月環(huán)比上漲后的首次下跌。

高房?jī)r(jià)背后的需求支撐較為強(qiáng)勁，當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廈門(mén)島內(nèi)房?jī)r(jià)雖然直追北上廣深，但不愁買(mǎi)家，樓盤(pán)本來(lái)就不多，而且有一個(gè)豪宅盤(pán)從不找銷(xiāo)售代理，開(kāi)發(fā)商只賣(mài)給熟人，就足以見(jiàn)得這個(gè)城市的樓市供求關(guān)系了。

廈門(mén)走出“獨(dú)立行情”/

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車(chē)行至廈門(mén)熱銷(xiāo)樓盤(pán)之一的聯(lián)發(fā)杏林灣一號(hào)。該盤(pán)位于廈門(mén)杏林灣杏林大橋橋頭南側(cè)，林姓售樓人員介紹說(shuō)，目前只剩下3樓、4樓以及30樓以上還有幾套房源，均價(jià)在兩萬(wàn)左右，而且是折后價(jià)。

“現(xiàn)在賣(mài)的這棟已經(jīng)是全部項(xiàng)目的最后一期，5月開(kāi)盤(pán)共推出兩百多套，房源現(xiàn)在已經(jīng)所剩不多，戶(hù)型基本都超過(guò)100平方米?！边@位售樓員說(shuō)，2011年項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)價(jià)格不足萬(wàn)元，去年初的一期價(jià)格在15000元左右，今年均價(jià)始終在2萬(wàn)元。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，8月廈門(mén)單價(jià)每平方米達(dá)到20728元，超過(guò)了一線(xiàn)城市廣州2700多元，并且同比去年8月上漲18.26%。廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位居全國(guó)第53位，而廣州高居全國(guó)第3位。

廈門(mén)市總面積逾1700平方公里，但廈門(mén)本島的面積僅有132平方公里，廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，兼具廈門(mén)商業(yè)和政治中心功能。而現(xiàn)在島上擠著超過(guò)200萬(wàn)人，仍然有不斷增加的趨勢(shì)，住宅供不應(yīng)求已經(jīng)成為長(zhǎng)期主題。

廈門(mén)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，廈門(mén)可售商品住宅存量為309.8萬(wàn)平方米，平均月增庫(kù)存約20萬(wàn)平方米，累計(jì)可售套數(shù)為22706套。根據(jù)2013年9月~2014年8月月均銷(xiāo)售23.75萬(wàn)平方米計(jì)算，庫(kù)存量需要13個(gè)月可去化完畢。即便類(lèi)比一線(xiàn)城市，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)十分優(yōu)異，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，廣州的去化周期已經(jīng)逼近15個(gè)月警戒線(xiàn)。

多因素支持房?jī)r(jià)上漲/

廈門(mén)樓市緣何獨(dú)自堅(jiān)挺？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，土地供應(yīng)、人口吸附能力、城市消費(fèi)能力等左右房?jī)r(jià)的因素，廈門(mén)全部站在上漲這一邊。

按照原計(jì)劃，2013年廈門(mén)計(jì)劃出讓62幅地塊，計(jì)劃供應(yīng)土地面積341.99萬(wàn)平方米，建筑面積約753.73萬(wàn)平方米，其中商品住宅用地建筑面積405萬(wàn)平方米。

最終，2013年度廈門(mén)市出讓土地總建筑面積達(dá)385.73萬(wàn)平方米，其中，住宅建筑面積136.16萬(wàn)平方米。由此來(lái)看，2013年實(shí)際出讓的土地面積供應(yīng)量只有年初供應(yīng)計(jì)劃的一半。

沒(méi)有完成土地供應(yīng)計(jì)劃并不是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)行情不好。事實(shí)上，去年廈門(mén)商住地塊土地溢價(jià)率高達(dá)117.3%，基本只要一塊地出來(lái)就有眾多企業(yè)爭(zhēng)搶。

“以今年上半年為例，出讓的十宗用地中，只有五宗是商住用地，僧多粥少，經(jīng)過(guò)很多輪的競(jìng)拍。這會(huì)抬高廈門(mén)開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐耐恋爻杀?，這就決定了未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)?！睆B門(mén)當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商告訴記者。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門(mén)因?yàn)橥恋鼐o缺，每推出一塊土地便遭到房企瘋搶?zhuān)M(jìn)而帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，因此供地部門(mén)顯得格外謹(jǐn)慎，供地節(jié)奏的放緩反過(guò)來(lái)助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商搶地的沖動(dòng)。

廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)也指出，作為副省級(jí)城市，廈門(mén)市的公共服務(wù)可以超過(guò)福州，教育和醫(yī)療資源都在全省領(lǐng)先?！拔艺J(rèn)識(shí)的福建省其他城市科級(jí)干部都在廈門(mén)買(mǎi)房子，這就可見(jiàn)它的虹吸效應(yīng)有多大了?！?/p>

后市仍被業(yè)內(nèi)看好/

與其他城市頗具危機(jī)感迥異的是，在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，廈門(mén)房?jī)r(jià)未來(lái)仍具備上漲理由。

8月15日“閩八條”廈門(mén)細(xì)則落地，其規(guī)定，島外各區(qū)，包括集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)不再執(zhí)行住房限購(gòu)措施。島內(nèi)思明區(qū)、湖里區(qū)非普通商品住房不再執(zhí)行住房限購(gòu)措施。非本市戶(hù)籍居民家庭，首次在思明區(qū)、湖里區(qū)購(gòu)房的剛需人群，限購(gòu)1套普通商品住房。

這一政策頗具爭(zhēng)議，觀點(diǎn)也針?shù)h相對(duì)。2014年上半年，廈門(mén)全市住宅成交13143套，比去年同期的24903套下跌了47.2%；成交面積155.48萬(wàn)平方米，與去年同期的284.49萬(wàn)平方米相比，下跌了45.35%，但其房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅卻位居全國(guó)第一。

“廈門(mén)的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有調(diào)整，卻率先放開(kāi)限購(gòu)，這樣做對(duì)市場(chǎng)沖擊不小。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，綜合來(lái)看，廈門(mén)并不具備放開(kāi)限購(gòu)的條件，一旦全面放開(kāi)，在供應(yīng)有限的情況下，廈門(mén)的房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步上漲。

近兩年，廈門(mén)樓市區(qū)域重點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生明顯改變，2010年以前，島內(nèi)外成交比例大約為六比四，2010年就已經(jīng)轉(zhuǎn)為五成對(duì)五成。而2013年島內(nèi)商品住宅銷(xiāo)售129萬(wàn)平方米，全市占比25.4%，島外銷(xiāo)售379萬(wàn)平方米，全市占比74.6%。

隨著島外交通的改善和配套的逐漸完善，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇置業(yè)島外，島內(nèi)外住宅成交占比向“二八格局”挺進(jìn)，到島外去買(mǎi)房開(kāi)始成為一種趨勢(shì)，集美、同安和翔安等島外區(qū)域日益成為房?jī)r(jià)新增長(zhǎng)極。丁長(zhǎng)發(fā)說(shuō)，如果以十年為限，支撐廈門(mén)房?jī)r(jià)的因素還包括，島外要建翔安國(guó)際機(jī)場(chǎng)，位于集美的高鐵站已經(jīng)到位，廈門(mén)還是人口凈增加城市。