每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 周雅玨 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 周雅玨 發(fā)自北京

央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)“9·30房貸新政”，全面放松限貸政策，對(duì)于遇冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。

然而，這對(duì)于房地產(chǎn)商的融資卻無(wú)絲毫起色。昨日（10月19日），一位南方地區(qū)信托公司研究員向記者表示，目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要壓力在于消化庫(kù)存。

一家以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)的信托公司項(xiàng)目經(jīng)理也向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀仍在大幅萎縮，對(duì)于集合類房地產(chǎn)項(xiàng)目相當(dāng)謹(jǐn)慎，新項(xiàng)目基本上已暫停開展了，主要精力放在存續(xù)項(xiàng)目的安全兌付上。”

據(jù)記者了解，有個(gè)別信托公司為了加強(qiáng)對(duì)存續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管控，指派專人負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督。

房企融資需求下降/

國(guó)慶大假前央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“9·30房貸新政”，全面放松限貸政策，增大對(duì)改善性需求的支持力度，對(duì)于遇冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。然而，從持續(xù)創(chuàng)新低的融資規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)看，這并沒(méi)有影響到房地產(chǎn)商主要融資渠道之一的信托公司。

據(jù)用益信托網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月19日，10月集合類房地產(chǎn)信托融資規(guī)模占比、項(xiàng)目數(shù)量占比再創(chuàng)新低。本月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模僅14.02億元，占集合類信托總?cè)谫Y規(guī)模的11.80%，較年初每月房地產(chǎn)規(guī)模占總規(guī)模30%左右的比例而言，大幅下降。融資項(xiàng)目數(shù)量也驟減，從年過(guò)百例項(xiàng)目減少至本月僅13例項(xiàng)目，占集合類項(xiàng)目總數(shù)量的9.77%。

一位南方地區(qū)信托公司研究員向記者表示，“9·30房貸新政”暫時(shí)還不能影響到信托公司對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的謹(jǐn)慎態(tài)度，主要因?yàn)樾磐猩婕暗姆康禺a(chǎn)融資業(yè)務(wù)主要集中在前期拿地、開發(fā)階段。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要壓力在于消化庫(kù)存。不過(guò)，“9·30房貸新政”有利于緩解信托公司存續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的回款壓力。

對(duì)此，用益信托研究員帥國(guó)讓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“9·30房貸新政”只是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，并沒(méi)有放寬限購(gòu)條件。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，房企堆積的大量庫(kù)存項(xiàng)目需要時(shí)間消化。房企自身對(duì)于新增項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃大幅縮減，所以融資需求也在下降。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，新政實(shí)施后，從目前市場(chǎng)來(lái)看，觀望情緒逐漸消散，看房量等先導(dǎo)數(shù)據(jù)的回暖已經(jīng)出現(xiàn)，10月份乃至整個(gè)四季度的樓市成交表現(xiàn)將明顯好于三季度。房企主要還是采取一個(gè)以價(jià)換量的策略，加快庫(kù)存消化，追趕第四季度銷售業(yè)績(jī)，也為了加快回籠資金，減輕房企的還款壓力。

信托嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)/

向來(lái)穿梭于全國(guó)各地，與開發(fā)商洽談應(yīng)酬的某信托公司高管陳總，近日多了幾分清閑。“新的房地產(chǎn)集合類業(yè)務(wù)仍然處于暫停狀態(tài)，嚴(yán)格監(jiān)控存續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，防止出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)是目前的唯一工作。”上述信托公司高管陳總向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

樓市遇冷，房地產(chǎn)信托頻頻“踩雷”。今年年初以來(lái)，從百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂導(dǎo)致多家信托公司涉險(xiǎn)到 “邯鄲房企老板跑路”，各地多處房產(chǎn)項(xiàng)目停工，房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)不斷被曝出。各家信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目增強(qiáng)了防控。

“為了對(duì)出借資金更有效的監(jiān)控，我們對(duì)于存續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅指派專人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)、印鑒及證照監(jiān)管，避免資金挪作他用；并且委派1名對(duì)公司的重大事項(xiàng)具有決定權(quán)的董事，來(lái)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。”上述信托公司高管陳總向記者表示。

據(jù)記者了解，信托公司不僅在房地產(chǎn)項(xiàng)目上加強(qiáng)了風(fēng)控，公司內(nèi)部人士安排也增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防控。無(wú)論是一線業(yè)務(wù)人員或是中后臺(tái)人員的績(jī)效，直接與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)掛鉤，讓相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)至項(xiàng)目經(jīng)理嚴(yán)格督促項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況。

“現(xiàn)在我們要求房企提前六個(gè)月開始資金歸集信托資金，嚴(yán)格按照合同要求執(zhí)行。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人必須親自到各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)督企業(yè)還款，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況。”上述信托公司高管陳總向記者表示。

記者查閱近期發(fā)行的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，包括外貿(mào)信托、四川信托、華融信托在內(nèi)的多家信托公司，在信托產(chǎn)品說(shuō)明書中，明確要求企業(yè)進(jìn)行資金歸集。雖然歸集期限各有不同，但確保資金安全的目的是相同的。

其中，四川信托對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目要求企業(yè)提前歸集資金的時(shí)間最多為六個(gè)月。

近期發(fā)行的產(chǎn)品中，如四川信托的 “星際里百貨貸款集合資金信托計(jì)劃”中規(guī)定，若借款人在信托計(jì)劃屆滿18個(gè)月時(shí)未歸還本金及利息，則按期歸集信托資金。

外貿(mào)信托發(fā)行的 “富榮45號(hào)當(dāng)代長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城三期項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”中規(guī)定信托到期還款前三個(gè)月保證金累計(jì)存入比例達(dá)到30%，還款前二個(gè)月保證金累計(jì)存入比例達(dá)到50%，還款前一個(gè)月保證金累計(jì)存入比例達(dá)到80%。

華融信托的恒昌股份公司信托貸款集合資金信托計(jì)劃（第二期）各期貸款到期僅需提前30日歸集該期貸款本金余額的20%；到期前15日歸集該期貸款本金余額的30%，到期一次性歸還該期剩余本金及利息。

上述信托公司研究員向記者表示，“在房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，房企比較強(qiáng)勢(shì)，不愿意提前還款增加資金成本。但現(xiàn)在為了資金安全，減少不可控的風(fēng)險(xiǎn)，信托公司會(huì)盡全力督促企業(yè)按要求歸集資金。如果房企還款有困難，信托公司也有足夠的時(shí)間處置項(xiàng)目，減少兌付風(fēng)險(xiǎn)。”