每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

實習(xí)記者 林東岳

10月22日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04純宅地塊吸引了13家知名房企參與競拍，多輪激烈競爭后，由上海三湘股份以9.65億元拍得。該地塊樓板價為26057元/平米，溢價率達(dá)到了93%，A3-04地塊樓板價刷新區(qū)域價格新高。

供應(yīng)量稀缺

10月，上海全市的土地出讓量僅為4幅，浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04地塊作為唯一一幅純宅地，對房企而言吸引力十足。此前，張江區(qū)域宅地已經(jīng)出讓多幅，且受到了開發(fā)商的追捧。去年7月和8月，萬科兩次聯(lián)手張江集團摘得張江高科技園區(qū)多個地塊，總價值達(dá)到64.72億元。而今年9月，珠海華發(fā)創(chuàng)盛競得的A1-05地塊將樓板價推高至25765元/平米。

張江高新區(qū)核心園位于浦東新區(qū)的中心位置，毗鄰陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和上海迪士尼樂園，交通便利，高科技人才聚集。而張江南區(qū)配套生活基地A3-04地塊周邊規(guī)劃A4-05地塊為幼兒園、A6-05地塊為小學(xué)，規(guī)劃A4-04地塊為公園綠地，均計劃于2017年建成。便捷的交通、優(yōu)越的居住環(huán)境和良好的教育資源，該地塊對房企的吸引力毋庸置疑。

三湘股份副總經(jīng)理張濤向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“目前張江地區(qū)純住宅用地數(shù)量較少，地塊比上個月成交的地塊價格僅高出200多元/平米，三湘通過前期對土地的研究，對未來的銷售很有信心。”

德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根在接受每經(jīng)記者采訪時也認(rèn)為，此次出讓的張江地塊，作為為數(shù)不多的市區(qū)地塊有其稀缺性，張江地區(qū)的地塊價格近年來也持續(xù)上揚，因此該地塊備受追捧也是理所當(dāng)然。

利潤空間不低

張江歷來以商務(wù)辦公區(qū)為主，人口導(dǎo)入多但住宅供應(yīng)少，房產(chǎn)市場的潛在需求量巨大。張江地區(qū)配套相對成熟，比周邊的唐鎮(zhèn)、川沙等地更具發(fā)展?jié)摿?，張江地區(qū)的客戶群體會來自整個浦東地區(qū)，一定數(shù)量的中高端客戶群體存在購房需求，但是目前張江地區(qū)供給相對不足。

去年拿地的萬科將項目定名萬科翡翠公園，10月25日開盤，據(jù)悉單價將會在45000元/平方米左右。三湘股份副總經(jīng)理張濤坦言，萬科這一開盤價格一定程度上給他們拍地注入了一針“強心劑”，通過對成本的控制，該項目雖然地價較高，但依然存在一定的利潤空間。

德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根表示，張江地區(qū)適合普通白領(lǐng)層級的住宅供應(yīng)仍然有限，相應(yīng)地塊的開發(fā)將會釋放這一部分需求。

央行在國慶前夕放寬了房貸標(biāo)準(zhǔn)后，在房貸新政的刺激下，上海樓市逆勢回暖。政府的托市行為，給前段時間低迷的樓市釋放了一大利好消息，消費者和房地產(chǎn)商的信心都得到了增強。

三湘股份副總經(jīng)理張濤表示，此次拿地前政府放寬了房貸標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上增強了他們拿地的信心，拿地是基于對潛在市場需求的判斷，這些新政在起到了較好的心理支撐。

德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根認(rèn)為，雖然房貸政策有了變化，但是目前上海地區(qū)優(yōu)惠力度不大，短期內(nèi)樓市的回暖還不足以影響地塊價格，張江A3-04拍出高價主要原因還是其不到10億元的總價比較適合中型房企的承受能力，因此成交單價較高。

他認(rèn)為，隨著年底董家渡“地王”的推出，如果該地塊能夠順利成交，可能將對上海土地市場造成更為積極的影響。隨著部分房地產(chǎn)開發(fā)商資金逐步回籠，明年土地市場的爭奪將更加激烈，年底拿地的時機將會比較成熟。