每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“我并不認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)會消滅中介行業(yè)，但我們也要順應(yīng)潮流擁抱互聯(lián)網(wǎng)?！痹诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，中原地產(chǎn)主席黎明楷一再強(qiáng)調(diào)他的觀點(diǎn)。

對于地產(chǎn)中介而言，今年可謂是“寒風(fēng)凜冽”。一方面，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，成交萎縮讓地產(chǎn)中介生存困難；另一方面，房地產(chǎn)電商、O2O、全民營銷的崛起，讓傳統(tǒng)中介營銷模式面臨被顛覆的危機(jī)。作為行業(yè)老大的中原地產(chǎn)，今年以來更是屢次與搜房、Q房網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)生沖突。

盡管“無為而治”是公司創(chuàng)始人施永青設(shè)定的發(fā)展思路，但這并不意味著中原地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)時代將坐以待斃。黎明楷向記者透露，中原地產(chǎn)也在謀變：一方面，在業(yè)務(wù)模式上，公司將逐步放緩線下門店的擴(kuò)張步伐，加快電商與互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的投入，探索線上線下整合；另一方面，在內(nèi)部管理上，公司將推進(jìn)扁平化管理，將更多的利益分配到一線業(yè)務(wù)人員，以對抗獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式的沖擊。

然而，在平安好房網(wǎng)等來勢洶洶的沖擊下，以中原地產(chǎn)為代表的傳統(tǒng)中介會否陷入 “船大難掉頭”的怪圈，仍是個未知數(shù)。

成立電商公司

2013年，趁著房地產(chǎn)市場大熱的勢頭，中原地產(chǎn)快速擴(kuò)張，門店數(shù)量高達(dá)1400家，規(guī)模達(dá)到歷史之最。然而，突如其來的市場“寒冬”讓大批門店成為“包袱”。黎明楷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，今年前三季度，中原地產(chǎn)的內(nèi)地業(yè)務(wù)錄得輕微虧損，全年能否實(shí)現(xiàn)盈利要看四季度市場能否出現(xiàn)大幅回暖。

“門店租金成本高企是傳統(tǒng)中介面臨的最大挑戰(zhàn)”，花樣年董事局主席潘軍曾在接受記者采訪時表示，由于門店租金支出是剛性成本，一旦市場不好，苦苦經(jīng)營3年的利潤很可能一年就虧掉，數(shù)量龐大的門店有可能成為壓垮二手房中介的最后一根稻草。

“旺市開店，淡市關(guān)門”已經(jīng)成為二手房中介行業(yè)繞不開的怪圈。也正因如此，“去門店化”成為很多房產(chǎn)中介人士的共識。

易居中國執(zhí)行總裁臧建軍日前對外表示，在互聯(lián)網(wǎng)的浪潮下，房產(chǎn)中介門店的功能正在不斷被削弱。

黎明楷表示，在前幾年互聯(lián)網(wǎng)電商尚未普及的時候，門店是二手房中介吸納客戶的最重要渠道。但隨著互聯(lián)網(wǎng)電商，尤其是O2O的興起，從近兩年中原地產(chǎn)在內(nèi)地的整體業(yè)務(wù)來看，通過線上獲取客戶的比例已經(jīng)超過50%，部分城市甚至高達(dá)60%~70%，線上平臺已經(jīng)逐步取代門店成為最重要的聚客渠道。

然而，在黎明楷看來，“相對于互聯(lián)網(wǎng)，門店是最接近小區(qū)業(yè)主的渠道，也是線下交易的最終場所，因此相對于以往一個大型小區(qū)內(nèi)可能會布局多達(dá)三四家門店，未來我們會削減至一兩家門店，但并不是有了互聯(lián)網(wǎng)就可以不要門店”。

放緩門店拓展步伐，也意味著中原地產(chǎn)將更依賴于通過線上平臺獲取客戶資源，目前以搜房為代表的房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站是其主要的線上渠道。但今年以來，由于市場轉(zhuǎn)冷導(dǎo)致經(jīng)營壓力驟增，加上搜房不斷提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致以中原地產(chǎn)為首的眾多傳統(tǒng)中介與其發(fā)生沖突，多個城市出現(xiàn)下架房源的情況。

在黎明楷看來，線上網(wǎng)站的優(yōu)勢在于吸引客戶，但無法完成交易環(huán)節(jié)，因此他們與中介公司之間的關(guān)系是互不可缺。搜房網(wǎng)之所以選擇入股世聯(lián)行等代理公司，正是希望借此介入線下交易。與此同時，中介公司也在發(fā)展自身的網(wǎng)絡(luò)平臺，以擺脫對搜房網(wǎng)等行業(yè)網(wǎng)站的依賴。未來，地產(chǎn)中介與行業(yè)網(wǎng)站之間將處于合作與博弈共存的狀態(tài)。

“中原地產(chǎn)也會加大自己線上平臺的投入，目前在我們的線上客戶來源中，已經(jīng)有30%來自中原自己的網(wǎng)絡(luò)平臺”，黎明楷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中原地產(chǎn)也成立了電商公司，短期內(nèi)的盈利模式也是來源于類似“1萬抵幾萬”的認(rèn)籌優(yōu)惠活動，雖然目前規(guī)模并不大，但電商公司的長遠(yuǎn)計(jì)劃是打造成一個渠道資源整合平臺，為開發(fā)商帶來最佳的資源投放效果。

推扁平化管理

相比搜房網(wǎng)等行業(yè)垂直網(wǎng)站，傳統(tǒng)中介面臨的更大威脅來自于以獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人為代表的全民營銷模式。

今年6月，深圳世華地產(chǎn)宣布加盟Q房網(wǎng)，隨后公司推出了顛覆性的“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”高傭模式。這一行為遭到包括中原地產(chǎn)在內(nèi)的深圳六大代理商聯(lián)合“封殺”。

與此同時，房企龍頭萬科也推出線上全民經(jīng)紀(jì)人平臺 “萬享會”，通過微信平臺讓獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人直接通過推薦客戶購買萬科項(xiàng)目，從而獲取傭金。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在Q房網(wǎng)的模式下，經(jīng)紀(jì)人最高可以拿到85%的提成。而根據(jù)目前的行業(yè)規(guī)則，中介公司一般會從一筆交易的成交額中抽取3%作為傭金，經(jīng)紀(jì)人再從中抽取20%作為提成。這一巨大的提成差距，不僅對經(jīng)紀(jì)人產(chǎn)生極大的誘惑力，對傳統(tǒng)中介公司更是帶來巨大沖擊。

“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式在歐美國家非常成功，但這背后最大的原因是因?yàn)樗麄儞碛型晟频姆煞ㄒ?guī)”，黎明楷告訴記者，國外對經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)審核要求嚴(yán)格，需學(xué)習(xí)大量的課程，通過考試才能拿到擁有自己編號的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。而國內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)不需要持崗上證，可以說是零門檻。

此外，國外的經(jīng)紀(jì)行業(yè)擁有一整套完善的法律法規(guī)，如果經(jīng)紀(jì)人對購房者產(chǎn)生誤導(dǎo)，其代表的公司和經(jīng)紀(jì)人均要承擔(dān)賠償責(zé)任，且隨時面臨對簿公堂的危險，最大限度地保障了購房者的合法權(quán)益。與之相對，國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)類似的法律法規(guī)仍是一片空白，推行獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人一方面會造成行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，大幅降低服務(wù)質(zhì)量，甚至造成購房者利益受損；另一方面會吸引經(jīng)紀(jì)人“飛單”干私活，擾亂中介行業(yè)的正常商業(yè)秩序。

“類似Q房網(wǎng)的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式，實(shí)質(zhì)是將管理層的傭金都給了前線經(jīng)紀(jì)人，以調(diào)動其積極性”，黎明楷認(rèn)為，但缺乏中層管理人員的經(jīng)紀(jì)人會變成散兵游勇，雖然在單筆交易當(dāng)中分傭多了，但整體工作效率下降，無論是公司還是個人的實(shí)際累計(jì)收入都極有可能大幅降低，因此獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式現(xiàn)階段在國內(nèi)很難成為主流。

然而，這并不意味著中原地產(chǎn)可以高枕無憂。黎明楷已經(jīng)意識到，包括中原地產(chǎn)在內(nèi)的不少中介公司組織架構(gòu)過度臃腫，中間管理層級太多，導(dǎo)致分配到前線人員的利益較少。在互聯(lián)網(wǎng)時代，由于信息化與大數(shù)據(jù)大大提升了管理效率，管理人員的管理半徑可以加大，通過組織架構(gòu)“瘦身”，對利益重新分配是行業(yè)未來一個發(fā)展方向。

“比如說公司以前有5~6層的中層管理架構(gòu)，未來我們將削減至3~4層，把利益更多地分配到前線經(jīng)紀(jì)人，這也是中原地產(chǎn)對抗獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式的一個重要策略”，黎明楷說。