每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

房地產(chǎn)的背后往往是金融的力量。當(dāng)下樓市供求逆轉(zhuǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)“井噴式”爆增，可供發(fā)揮的金融特性愈發(fā)明顯。

今年10月以來，藍(lán)光地產(chǎn)推出了商鋪“10年零月供”的營銷模式，令業(yè)內(nèi)為之驚愕。而這一模式較完整表述應(yīng)為，“10年零月供”之前再加上一個“零首付”。

當(dāng)前，市場上打出商鋪 “零首付”的并不罕見。藍(lán)光商鋪創(chuàng)新模式除了集中發(fā)揮“零首付”金融杠桿作用之外，更為關(guān)鍵的一環(huán)在后端，投資人須以無償讓渡商鋪10年經(jīng)營權(quán)以置換月供負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，當(dāng)前多數(shù)房企采用的是售后返租模式，但回報率不確定性較大。

藍(lán)光商鋪營銷變局

今年以來，藍(lán)光地產(chǎn)頻繁發(fā)力街區(qū)商業(yè)，似乎要重拾當(dāng)年奠定其創(chuàng)業(yè)基石的這項獨(dú)門手藝，以區(qū)別于當(dāng)前城市中“林林總總”的大型商業(yè)綜合體。

隨著街區(qū)商業(yè)的迅猛上馬和推售，加上當(dāng)前不動產(chǎn)投資環(huán)境的撲朔迷離，藍(lán)光地產(chǎn)如其他品牌房企一樣，開始陷入需求端疲軟。

近日，藍(lán)光地產(chǎn)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，今年四季度藍(lán)光地產(chǎn)要完成商業(yè)銷售50多億元，其中成都藍(lán)光要完成30多億元，銷售壓力不小。

自國慶節(jié)以來，在成都各大街的公交站牌以及地鐵通道等人流密集的交匯點(diǎn)，均出現(xiàn)了藍(lán)光地產(chǎn)的商鋪廣告。從內(nèi)容來看，投資商鋪“10年零月供”可謂賺足眼球。

實(shí)際上，在“10年零月供”前面，藍(lán)光地產(chǎn)還附加了“零首付”這一營銷策略。藍(lán)光地產(chǎn)成都公司營銷策劃經(jīng)理張際海告訴記者，這一營銷策略的目的主要是為了降低商鋪投資人的門檻，通過藍(lán)光地產(chǎn)委托專業(yè)的商業(yè)公司整體運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)比投資人自己單獨(dú)找中介出租更高的回報率。

目前，比較常見的商業(yè)不動產(chǎn)投資模式是售后返租模式，也叫做“售后包租”或“帶租約銷售”模式。售后返租模式的核心要點(diǎn)是開發(fā)商為了快速回籠資金，在項目銷售時跟投資人約定未來一段時間交由他們以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營并承諾較高的投資回報率。

在成都某商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)人看來，售后返租模式下，投資人以租還貸，前3年一般收益率很低，需要倒貼錢，隨著商業(yè)氛圍成熟，剩余包租期內(nèi)租金收益率會上升，但能否沖抵月供后有現(xiàn)金盈余，仍存在不確定性。

加持金融杠桿降門檻

近日，多家房企、地產(chǎn)中介人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時雖私下表達(dá)了對藍(lán)光商鋪策略多有“噱頭”的看法，但仍坦言這是一種新的營銷創(chuàng)新。

那么，投資人不禁要問：藍(lán)光商鋪的營銷創(chuàng)新到底在哪里？所謂借助金融杠桿又是怎么一回事？這種投資模式又是如何具體運(yùn)作的？有沒有潛在的投資風(fēng)險？

值得注意的是，當(dāng)前藍(lán)光地產(chǎn)加速商鋪出貨的時候，實(shí)際上借助了金融杠桿。不惟如此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，藍(lán)光地產(chǎn)因借殼上市而披露的財務(wù)報告顯示，公司通過地產(chǎn)基金股權(quán)合作及信托募資等渠道，進(jìn)一步放大了財務(wù)杠桿。

對于“零首付”策略，張際海解釋說，“投資者購買商鋪一般要付50%的首付款。藍(lán)光提出零首付，比如投資者有一套經(jīng)第三方評估價值為100萬元的住宅，可以抵押給金融機(jī)構(gòu)，他所購商鋪須付140萬元，抵押下來的70萬元可以拿來付首付款?！?/p>

在房產(chǎn)抵押過程中，藍(lán)光地產(chǎn)借助第三方投資理財通道，讓投資人找到合適的銀行辦理消費(fèi)貸。其中，投資人作兩年抵押貸，期間只付利息，等兩年到期之后，利用循環(huán)貸再貸款。

另一個金融杠桿在于藍(lán)光地產(chǎn)為投資人省去了10年的月供負(fù)擔(dān)，但投資人須無償讓渡所購商鋪的10年經(jīng)營權(quán)及租金收益。對此，投資人的疑問是：“10年零月供”與“售后返租及其以租還貸”這兩種方式，到底哪一種回報率更高？

對于臨街商業(yè)的投資回報率，藍(lán)光地產(chǎn)給投資人鮮活的參照樣本是藍(lán)色加勒比、耍都等多個在成都頗有名氣的街區(qū)商業(yè)。公開報道顯示，藍(lán)色加勒比12年后售價增長了7.3倍，租金增加了4倍；距今不到9年的耍都售價增長3.2倍，租金增長了2.1倍。

成都天匯豐資產(chǎn)總經(jīng)理祁宏志告訴記者，“這種模式適合位置較偏的項目，因?yàn)榻y(tǒng)一招商運(yùn)營，避免了企業(yè)跟業(yè)主扯皮，對項目培育商氣有好處。以往企業(yè)承諾每年不少于8%的收益率，但前幾年很難達(dá)到，企業(yè)須拿錢來補(bǔ)或直接扣房款。現(xiàn)在藍(lán)光的意思是我不補(bǔ)你了，由他與銀行平衡租金和月供，相當(dāng)于打包做了金融產(chǎn)品。”

不過，另有行業(yè)人士指出，藍(lán)光模式對業(yè)主不見得有利，業(yè)主希望商鋪每年有比如8%的租金回報率遞增，對于位置好的鋪?zhàn)?，這個回報率不難達(dá)到。藍(lán)光模式相當(dāng)于業(yè)主放棄了租金增值部分，10年租金被整體拉平了。關(guān)鍵一點(diǎn)在于要看業(yè)主有無耐心等待10年。