每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

繼近日巨額定增之后，云南城投又開(kāi)始推進(jìn)地域擴(kuò)圍與跨界運(yùn)作。

10月30日，云南城投（600239，SH）對(duì)外公告稱，下屬企業(yè)云南安盛創(chuàng)享旅游產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱安盛創(chuàng)享）擬與北京天安佳盈置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天安佳盈）合資成立項(xiàng)目公司，擬定注冊(cè)資本8000萬(wàn)元，參與青島拿地及相關(guān)地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)。

據(jù)了解，安盛創(chuàng)享擬持股49%，天安佳盈持股51%，同時(shí)約定拿地及后續(xù)支出總額不超過(guò)6億元，由安盛創(chuàng)享以債權(quán)形式向項(xiàng)目公司借款，年利率14%，且合作方以上述持有股權(quán)質(zhì)押于安盛創(chuàng)享。

云南城投公開(kāi)表示，上述布局有利于品牌輸出，探索養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這其實(shí)是云南城投借助小股操盤(pán)跨界養(yǎng)老地產(chǎn)的一次嘗試。

按照云南城投的表述，項(xiàng)目地塊位于青島市城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道瑞陽(yáng)路北側(cè)、薈城路西側(cè)，選址于城陽(yáng)區(qū)規(guī)劃的會(huì)議會(huì)展區(qū)內(nèi)，地塊緊靠進(jìn)出青島的兩條南北大動(dòng)脈青銀高速和銀湖高速。

據(jù)了解，項(xiàng)目地塊大約占地442畝，總建筑面積53萬(wàn)平方米，綜合容積率1.8。云南城投方面透露，目前這個(gè)項(xiàng)目地塊內(nèi)無(wú)拆遷，土地取得后可快速啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

熟悉青島樓市的銳理數(shù)據(jù)青島分公司總經(jīng)理馬光明向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，城陽(yáng)區(qū)面積大，屬于青島市的郊區(qū)，直線距離20公里。

按照合作約定，上述意向地塊的土地成本及后續(xù)開(kāi)發(fā)支出不超過(guò)6億元，而這筆錢(qián)將由上述基金以債權(quán)形式投入項(xiàng)目公司，但合作方須以持有51%的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押于上述基金。此外，這一借款交易年化成本14%，期限3年。

云南城投方面表示，上述拿地符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃，有助于探索養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也有助于形成品牌效應(yīng)等。馬光明認(rèn)為，城陽(yáng)區(qū)的定位就是青島市的“后花園”，氣候資源較好，有產(chǎn)業(yè)和人口，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)也具備一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

“云南整體經(jīng)濟(jì)較為落后，人均收入和消費(fèi)理念與發(fā)達(dá)地區(qū)還有差距，目前做養(yǎng)老地產(chǎn)還比較難。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，青島市人均收入和消費(fèi)能力相對(duì)強(qiáng)一些，云南城投選擇青島可能有這方面的考慮。

實(shí)際上，除了云南城投之外，當(dāng)前包括萬(wàn)科、保利、招商等一線品牌房企以及中天城投等眾多區(qū)域房企也在加碼布局養(yǎng)老地產(chǎn)。此外，險(xiǎn)資、私募等社會(huì)資本也在強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐這一領(lǐng)域，試圖從中分得一杯羹。

在周大研看來(lái)，當(dāng)前我國(guó)離退休人員越來(lái)越多，但以居家養(yǎng)老為主，而將來(lái)肯定要進(jìn)入專門(mén)的養(yǎng)老社區(qū)。云南城投布局養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上是在推進(jìn)專業(yè)化之下的多元化戰(zhàn)略，比如同樣是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其做過(guò)住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

然而，當(dāng)前多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)仍只是賣養(yǎng)老投資產(chǎn)品，養(yǎng)老真正需要的醫(yī)療服務(wù)等需求仍存在短板。長(zhǎng)城證券報(bào)告稱，對(duì)于銷售策略的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利能力的彈性在于土地成本；以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，投資回收期普遍在10~15年，年投資回報(bào)率8%~10%。

馬光明表示，“目前國(guó)內(nèi)房企還沒(méi)有形成一套成熟的盈利模式，有錢(qián)的人不去買(mǎi)，沒(méi)錢(qián)的人又買(mǎi)不起，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)整體銷售不太好，多數(shù)仍處于探索之中。”