每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在央行 “9·30房貸新政”公布后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量曾出現(xiàn)大幅上漲。然而，11月4日上海公積金貸款新政出臺(tái)，允許購房者還清公積金貸款再次申請(qǐng)公積金貸款買房視為首套，上海的房地產(chǎn)成交量卻出現(xiàn)了暴跌。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，上周（11月3日～11月9日）新建商品住宅成交面積17.2萬平方米，環(huán)比減少48.7%。

在這樣的背景下，多數(shù)行業(yè)人士認(rèn)為，后市極可能是沖高回落的趨勢(shì)，開發(fā)商要在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)今年初制定的目標(biāo)，以價(jià)換量仍是必要的前提。

政策與市場(chǎng)預(yù)期相差甚遠(yuǎn)

根據(jù)上海11月4日開始執(zhí)行的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，無住房公積金貸款記錄或已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，購買首套自住住房，執(zhí)行首套房貸款政策。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策執(zhí)行。

雖然與9月30日央行頒布的房貸新政相比，上海的公積金貸款政策優(yōu)惠力度有限，但客觀利好樓市卻是無疑的。不過，11月3日至9日，上海新建商品住宅成交面積17.2萬平方米，環(huán)比減少48.7%。二手住宅成交約3918套，環(huán)比減少31.8%。

對(duì)此，上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，根本的原因還是上海的房貸政策離市場(chǎng)預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。在央行房貸政策出臺(tái)后，市場(chǎng)曾一度以為，銀行會(huì)給出最低7折的優(yōu)惠利率，并且可以享受二套房貸優(yōu)惠政策的會(huì)是所有商品住宅。但上海的二套房貸優(yōu)惠政策僅限于普通商品住宅，市場(chǎng)預(yù)期迅速發(fā)生了變化。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄則認(rèn)為，導(dǎo)致成交量暴跌的原因，是進(jìn)入11月以來，新房的供應(yīng)量較之前有所下降。不過，他也認(rèn)為，從目前的趨勢(shì)看，市場(chǎng)在10月份以后將進(jìn)入下滑周期。

樓市微刺激可能在明年

市場(chǎng)的迅速降溫，顯然給急于完成年度銷售任務(wù)的房企負(fù)責(zé)人帶來了更大的壓力。此前，億翰智庫公布的房企銷售任務(wù)完成情況顯示，絕大部分房企離最終任務(wù)完成還有很大的缺口。

一家地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人更是坦言，四季度是他們爭(zhēng)取全年任務(wù)完成的唯一指望。如果無法在四季度加大銷售力度，那么全年計(jì)劃很有可能落空。這顯然是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不愿意接受的事。

如果市場(chǎng)大幅降溫，對(duì)房企完成今年目標(biāo)顯然不是好消息。在這樣的背景下，不少業(yè)界人士認(rèn)為，公積金貸款政策后續(xù)還會(huì)有新的微刺激政策出臺(tái)。特別是上海的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)多年未見修改，目前也有調(diào)整的必要。不過，薛建雄認(rèn)為，這樣的調(diào)整至少要到明年初才會(huì)出現(xiàn)。

宋會(huì)雍則認(rèn)為，即使調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)成交的促進(jìn)作用有多大也是個(gè)問題。他以北京為例說，北京是央行出臺(tái)房貸新政后最早調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，但是在幾個(gè)一線城市中，北京成交反彈并不多。