每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

9個(gè)月前，方興地產(chǎn)以101億元的總價(jià)，111.6%的溢價(jià)率競(jìng)得上海閘北大寧國(guó)際社區(qū)地塊時(shí)，誰(shuí)都不清楚方興地產(chǎn)的真正意圖；直到近期，方興地產(chǎn)透露出當(dāng)時(shí)高價(jià)拿下這一地塊的真正想法——想用海德公園一號(hào)這樣的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，在國(guó)內(nèi)建造第一個(gè)使用英國(guó)綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的住宅樓盤。

據(jù)了解，如果使用原有地塊去建造新產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商很難在銷售價(jià)格上有溢價(jià)銷售的機(jī)會(huì)，只有在新項(xiàng)目中全面推出新產(chǎn)品，才有可能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。此前，包括萬(wàn)科、世茂、新城及朗詩(shī)在內(nèi)的多家房企龍頭都計(jì)劃在今年推出一系列大量使用全新高科技設(shè)備和智能設(shè)施的新產(chǎn)品。然而，目前市場(chǎng)真能認(rèn)可這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新嗎？有待市場(chǎng)進(jìn)一步的檢驗(yàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)打創(chuàng)新牌

“擺脫原來(lái)的地段論、產(chǎn)品論，從科技、健康、人文等方面真正做到對(duì)人的關(guān)心，這才是未來(lái)高端住宅的發(fā)展方向?！狈脚d地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司總裁助理、方興地產(chǎn)上海區(qū)域公司總經(jīng)理陶天海表示，產(chǎn)品升級(jí)令房企擴(kuò)大了拍地的范圍，原來(lái)一些非核心區(qū)域的地塊現(xiàn)在也可以用來(lái)開(kāi)發(fā)高端住宅。

方興地產(chǎn)花101億元拍得的大寧地塊，原先并不是上海的核心區(qū)域。當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格在去年底時(shí)，也只有4萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)上海媒體的預(yù)估，方興大寧項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)計(jì)有望達(dá)到8萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。

據(jù)方興地產(chǎn)介紹，他們所以對(duì)大寧項(xiàng)目會(huì)有如此高的信心，是因?yàn)閷?duì)原有的產(chǎn)品進(jìn)行了大面積、更高層科技的升級(jí)和創(chuàng)新，采用了最新鹽溶液和靜電除塵技術(shù)和凈水軟水系統(tǒng)以及同步歐洲的12大科技系統(tǒng)。

事實(shí)上，今年有創(chuàng)新產(chǎn)品的企業(yè)不在少數(shù)，萬(wàn)科、世茂、新城、朗詩(shī)都以“特斯拉”為榜樣，試圖研發(fā)新一代的具有更高科技功能的產(chǎn)品。

比如世茂就設(shè)想，開(kāi)發(fā)一種在天花板、墻壁以及地板內(nèi)固定安裝家具的產(chǎn)品。同一個(gè)空間，可以根據(jù)不同的需要，同時(shí)用作為臥室、書房和客廳來(lái)使用，使得購(gòu)買力不夠的年輕人也可以擁有自己的單身空間；新城的百年住宅，則可以根據(jù)不同年齡階段的人群需要，將一套房屋隔成多套，不僅可以自用，也可以出租。

這些創(chuàng)新一定程度上，均與產(chǎn)品升級(jí)有望提高溢價(jià)率有關(guān)。三湘股份副總經(jīng)理張濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，由于使用了包括去除pm2.5設(shè)備，以及恒溫保濕等產(chǎn)品，三湘在上海嘉定南翔的項(xiàng)目目前的銷售價(jià)達(dá)到了當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的最高水平。也因?yàn)樯鲜鲈颍瑒?chuàng)新產(chǎn)品能夠幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提高企業(yè)的地價(jià)承受能力，幫助企業(yè)在爭(zhēng)奪激烈的土地市場(chǎng)中最終勝出。

產(chǎn)品創(chuàng)新有待市場(chǎng)認(rèn)可

對(duì)于產(chǎn)品創(chuàng)新是否真能提升開(kāi)發(fā)商地價(jià)承受能力，行業(yè)內(nèi)有不同看法。

房地產(chǎn)業(yè)資深行人士宋家泰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他在南京做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，就曾遇到過(guò)升級(jí)產(chǎn)品后，沒(méi)有取得溢價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)，上述樓盤使用了去除pm2.5的設(shè)備，能App遙控過(guò)濾家中空氣，比一般空氣凈化器厲害很多。

其實(shí)，很多行業(yè)人士也對(duì)產(chǎn)品升級(jí)后，市場(chǎng)能否接受有所擔(dān)憂。此前，上海就有部分高端樓盤在使用了大量的節(jié)能環(huán)保設(shè)備后，售價(jià)比周邊高出近一倍，但這些房子一直賣不動(dòng)。

對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也表示，創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品中，很多都不是剛需類產(chǎn)品，或者至少不是標(biāo)準(zhǔn)剛需產(chǎn)品，能否賣得動(dòng)是個(gè)未知數(shù)。

然而，張濤卻用自己的親身經(jīng)歷提供了一個(gè)反例。他介紹稱，三湘在嘉定南翔的上述項(xiàng)目雖然銷售價(jià)格是整個(gè)區(qū)域最高的，但銷售套數(shù)和金額在這一區(qū)域卻一直排名前三。因此，產(chǎn)品升級(jí)并不會(huì)影響到樓盤銷售。

此前，萬(wàn)科總裁郁亮在浙江莫干山和華東地區(qū)媒體見(jiàn)面時(shí)也曾談到，產(chǎn)品升級(jí)對(duì)促進(jìn)房屋銷售，提升市場(chǎng)份額的作用。他表示，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)比如小米，往往在產(chǎn)品升級(jí)換代后，并沒(méi)有溢價(jià)銷售，但提高了市場(chǎng)份額，獲得了更多的用戶。而未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，也應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，側(cè)重于考慮擴(kuò)大市場(chǎng)份額，而不是提高溢價(jià)。