每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的今年，一線城市的土地成交金額卻已刷新歷史紀(jì)錄，目前已經(jīng)突破3000億元大關(guān)，高于去年同期，全年更有希望達(dá)到3500億元。土地成交金額的連破紀(jì)錄，以及連日來(lái)宋衛(wèi)平和孫宏斌就綠城股權(quán)一事的爭(zhēng)端，不禁讓業(yè)界揣測(cè)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是否見(jiàn)底回暖？ 一個(gè)證據(jù)是，龍湖地產(chǎn)集團(tuán)品牌及營(yíng)銷部總經(jīng)理袁春曾表示，龍湖拿地的時(shí)間，往往是市場(chǎng)反彈之初。近日，龍湖地產(chǎn)成功以總價(jià)37.8億元,競(jìng)得廣州市天河?xùn)|奧體板塊的兩幅土地；本月初，龍湖還在成都拿地。另一個(gè)證據(jù)是，中國(guó)指數(shù)研究院11月17日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資訊監(jiān)測(cè)報(bào)告（2014.11.10~11.16）》顯示，僅第46周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企就拿地20宗，投入金額194億元，除龍湖外，金地、華潤(rùn)等巨頭也紛紛出手。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企融資規(guī)模擴(kuò)大以及各地出臺(tái)的救市政策，都是促成土地市場(chǎng)活躍的重要因素。但面粉漲價(jià)是否意味著面包一定會(huì)漲價(jià)，還有待進(jìn)一步觀察。 沉寂許久的土地市場(chǎng)似乎又要“發(fā)燒”了。 11月19日，位于上海市黃浦區(qū)外灘金融集聚帶核心位置的董家渡13、15號(hào)地塊以248.5億元，被中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)拍走，刷新去年上海徐家匯中心地塊217.7億元的拍賣(mài)紀(jì)錄，是今年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)成交額最高的地塊。而就在同一天，備受關(guān)注的浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊，也拍出了13092元/平方米的樓面價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)105.11%，刷新了區(qū)域樓面價(jià)的最高值。 在央行“930新政”的刺激下，樓市刮起陣陣暖風(fēng)，而土地市場(chǎng)翹尾的跡象也十分明顯?！半S著9月末央行房貸新政的出臺(tái)，樓市成交顯著回升，開(kāi)發(fā)商年末的拿地意愿亦大為增強(qiáng)，不理性拿地又有抬頭的傾向?！钡掠拥禺a(chǎn)分析師趙葆根在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是說(shuō)。 全年有望突破3500億元/ 董家渡地王的誕生將年末上海土地市場(chǎng)推至高潮。不單是上海，北京、廣州等地的土地市場(chǎng)也在加速回暖。 根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交價(jià)全面刷新歷史紀(jì)錄，不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是有史以來(lái)首次突破3000億元大關(guān)，達(dá)到了3037.9億元，全年更有望突破3500億元。 從樓面價(jià)看，2014年截至11月18日，四大一線城市成交的188宗住宅土地平均樓面價(jià)高達(dá)11892元/平方米，較2013年的7571元/平方米上漲高達(dá)57%。 土地市場(chǎng)升溫的背后則是房企不斷加快的拿地腳步。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近期房企拿地情況發(fā)現(xiàn)，11月以來(lái)，20大標(biāo)桿房企中，遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、保利、金地、中海、龍湖、綠城等企業(yè)都已出手拿地；從9月開(kāi)始，包括萬(wàn)科等標(biāo)桿房企已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。11月截至16日，20大標(biāo)桿房企拿地額度已經(jīng)超過(guò)262億元，全月有望再次突破300億元。 “標(biāo)桿房企之前不拿地，主要是因?yàn)槿?kù)存。但不拿地的舉動(dòng)對(duì)土地市場(chǎng)的影響越來(lái)越大，導(dǎo)致地方政府的財(cái)政壓力逐漸增大。最近部分城市的土地價(jià)格開(kāi)始下調(diào)，加上地方政府救市政策的疊加，預(yù)計(jì)在土地市場(chǎng)降溫半年之后，部分企業(yè)可能又將開(kāi)始抄底拿地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時(shí)指出，但不同于三四線城市，一線城市土地市場(chǎng)依然維持高熱度。 張大偉進(jìn)一步指出，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，加上部分企業(yè)的抄底行為，預(yù)計(jì)四季度部分熱點(diǎn)地塊的拍賣(mài)競(jìng)價(jià)將比三季度更加激烈。 市場(chǎng)已現(xiàn)大規(guī)模回暖苗頭/ 土地市場(chǎng)的升溫早已傳導(dǎo)至商品房銷售，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象：10月，二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)12個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)回升，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)也連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)小幅上升。 近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了北京多個(gè)在售項(xiàng)目，明顯感覺(jué)到售樓處的“溫度”有所上升，看房的人以及來(lái)店咨詢的購(gòu)房者數(shù)量都明顯增加。 “現(xiàn)在一天的來(lái)電訪問(wèn)量趕上之前一個(gè)禮拜的量?！北本┠吃谑垌?xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，伴隨著央行“930新政”、公積金貸款政策松動(dòng)等疊加效應(yīng)逐步釋放，購(gòu)房者的消費(fèi)信心上揚(yáng)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商整體的項(xiàng)目促銷和打折活動(dòng)也比較豐富，使得現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位。 不光是剛需項(xiàng)目，改善型需求的釋放同樣刺激了中高端市場(chǎng)。記者走訪了位于海淀區(qū)的多個(gè)高端項(xiàng)目，保利·海德公園、華潤(rùn)萬(wàn)橡府、五礦萬(wàn)科如園、京投銀泰琨御府等，盡管都屬于千萬(wàn)級(jí)豪宅，但項(xiàng)目售樓處依然有不少前來(lái)看房咨詢的消費(fèi)者。 “今年開(kāi)盤(pán)的位于海淀的多個(gè)高端項(xiàng)目銷售額都將突破20億元大關(guān)。”上述某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，包括萬(wàn)柳書(shū)院在內(nèi)的上述五大高端項(xiàng)目預(yù)期銷售額將突破100億元。 北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁在接受記者采訪時(shí)曾表示，對(duì)于千萬(wàn)元級(jí)別的豪宅來(lái)說(shuō)，20億元的銷售總額意味著要銷售200套左右，況且，單價(jià)50000元/平方米以上的高端項(xiàng)目，很難像剛需盤(pán)一樣快速去庫(kù)存。 然而，央行“930新政”的出臺(tái)無(wú)疑加大了樓市去化的信心。 9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升。《通知》對(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率下限也重回2009年的水平。其中，首套房貸款最低首付比例為30%；貸款利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍；二套房已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；購(gòu)買(mǎi)三套及以上住房的，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，放開(kāi)已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款家庭的多套房貸；同時(shí)放開(kāi)非本地居民住房貸款限制。 “對(duì)于曾經(jīng)貸過(guò)若干次款的高端客戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策是一個(gè)非常重要的需求釋放。”華潤(rùn)萬(wàn)橡府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人秦江向記者表示，首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣(mài)一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購(gòu)房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善性購(gòu)房需求，這無(wú)疑將刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對(duì)記者表示，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，受益最大的是“賣(mài)舊買(mǎi)新”的首次改善型購(gòu)房者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份北京成交均價(jià)在300萬(wàn)~800萬(wàn)元的中端改善型樓盤(pán)累計(jì)成交936套，環(huán)比大漲32%。 “在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的蓄客期后，中高端改善型樓盤(pán)于下半年集中入市，受樓市大環(huán)境影響，入市項(xiàng)目定價(jià)較為謹(jǐn)慎，高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套，加之合理的價(jià)格，從供應(yīng)層面為這類房源成交量的上升提供了源動(dòng)力?！比螁Ⅵ握f(shuō)。 《《《 庫(kù)存 房企拿地后顧之憂：多數(shù)城市去化周期超15月警戒線 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 盡管在央行“930新政”之后，市場(chǎng)成交出現(xiàn)大幅提振，但困擾樓市的庫(kù)存壓力并沒(méi)有明顯減輕。 根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，雖然“銀十月”市場(chǎng)成交大幅反彈，但重點(diǎn)城市依然庫(kù)存高企，去化壓力較大。一線城市中，北京與深圳的庫(kù)存去化周期均超過(guò)17個(gè)月，二三線城市中的沈陽(yáng)、無(wú)錫等地庫(kù)存去化周期更是超過(guò)20個(gè)月，加上去年土地市場(chǎng)火爆所帶來(lái)的潛在供應(yīng)，房企的庫(kù)存警報(bào)仍未解除。 世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在目前積壓最嚴(yán)重的產(chǎn)品類型中，中高端項(xiàng)目與旅游地產(chǎn)成為“重災(zāi)區(qū)”。由于市場(chǎng)基本面已經(jīng)發(fā)生變化，這兩類項(xiàng)目占比較高的房企未來(lái)將面臨巨大的去化壓力。 二線城市平均土地消化周期約2.2年/ 得益于“銀十月”市場(chǎng)成交回暖，一二線城市供求比指標(biāo)有所好轉(zhuǎn)，短期供求矛盾有所緩和，但受年內(nèi)存量持續(xù)積壓的影響，至10月底，絕大多數(shù)城市庫(kù)存消化周期仍高于去年同期。 克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中有18個(gè)城市的商品住宅在售庫(kù)存量較去年上漲。其中，重慶與南昌的庫(kù)存量同比增幅分別達(dá)到174%和107%，北京、廣州、南京、寧波、長(zhǎng)沙、濟(jì)南的庫(kù)存量同比增幅也在40%以上。以庫(kù)存消化周期來(lái)看，沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)春的消化周期超過(guò)20個(gè)月，去化壓力極為嚴(yán)峻，北京、深圳、杭州、寧波、福州、長(zhǎng)沙的消化周期超過(guò)15個(gè)月的警戒線。 “雖然房貸新政釋放了一波改善性需求，但由于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期并沒(méi)有形成，10月份市場(chǎng)成交量相比去年同期仍在下滑，到了11月成交量更是出現(xiàn)沖高回落，因此需求端能否持續(xù)回暖仍存疑問(wèn)”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但在供應(yīng)端，除了上述以在售面積計(jì)算的去化周期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積高達(dá)10.28億平方米，加上去年市場(chǎng)火爆導(dǎo)致各地土地成交量上升，10月份的市場(chǎng)回暖難以扭轉(zhuǎn)供過(guò)于求的總體局面。 以土地消化周期計(jì)算，克而瑞的研究發(fā)現(xiàn)，截至10月末，一線城市由于旺盛的市場(chǎng)需求，平均土地消化周期僅為1.05年，其中深圳不足半年，但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年，這部分城市由于近年來(lái)加大城市新區(qū)建設(shè)力度，導(dǎo)致土地供應(yīng)大幅放量，如寧波、鄂爾多斯等城市土地消化周期甚至超過(guò)5年，供過(guò)于求相當(dāng)明顯。 反映在上市房企的財(cái)務(wù)報(bào)表上，大型房企的庫(kù)存壓力也在攀升。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，A股142家上市房企存貨總計(jì)為2.3萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng)4000億元，漲幅達(dá)21.05%。部分房企庫(kù)存壓力驟增，泰禾集團(tuán)與陽(yáng)光城的存貨同比增幅分別高達(dá)116.53%與91.06%，華夏幸福的存貨同比增幅也達(dá)到52%。 豪宅產(chǎn)品是庫(kù)存主力/ 在庫(kù)存積壓的背后，滯銷最嚴(yán)重的主要是面積超大、總價(jià)超高的豪宅項(xiàng)目。 克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，TOP50房企各檔次項(xiàng)目金額與面積貢獻(xiàn)率情況顯示，中檔、中低檔項(xiàng)目銷售金額貢獻(xiàn)率共計(jì)67%，銷售面積貢獻(xiàn)率共計(jì)80%，在各檔次銷售業(yè)績(jī)中仍占據(jù)絕對(duì)比重。其中，中低檔項(xiàng)目銷售金額和銷售面積貢獻(xiàn)率較2013年同期分別上升4個(gè)百分點(diǎn)和6個(gè)百分點(diǎn)。與之相對(duì)，中檔、中高檔及高檔項(xiàng)目銷售金額貢獻(xiàn)率不同程度地下跌1~3個(gè)百分點(diǎn)。 盡管市場(chǎng)期盼房貸新政釋放改善性需求以刺激中高端住宅市場(chǎng)，但實(shí)際效果并不理想?？硕鹫{(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、深圳三大一線城市中，以成交面積區(qū)間計(jì)算，10月份144平方米以上的大戶型產(chǎn)品成交占比分別較9月份下降7%、5%和2%。 “以豪宅為代表的中高端市場(chǎng)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)難以再次被激活”，歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于自用型的豪宅買(mǎi)家而言，由于他們往往擁有多套房，改善居住條件是主要目的，因此對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目地段、交通配套有很高的要求。但目前國(guó)內(nèi)對(duì)于豪宅并沒(méi)有明確的定義，市場(chǎng)充斥著大量戶型大但品質(zhì)不高的“偽豪宅”，且大多集中于新城區(qū)，這種產(chǎn)品對(duì)于以自住為目的的買(mǎi)家難以產(chǎn)生吸引力。 對(duì)于投資型買(mǎi)家而言，豪宅的吸引力也在逐漸下降。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，一方面，目前房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)被打破，投資型買(mǎi)家往往是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，因此目前的市場(chǎng)環(huán)境很難吸引他們出手；另一方面，由于國(guó)內(nèi)樓市前幾年對(duì)中高端項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)，導(dǎo)致大量富人轉(zhuǎn)移到海外投資。 陳勁松認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的二三線城市而言，大量諸如別墅之類的高檔產(chǎn)品后市并不樂(lè)觀。 旅游地產(chǎn)滯銷更嚴(yán)重/ 與豪宅相比，在更多的地產(chǎn)大佬看來(lái)，近年來(lái)拔地而起的旅游地產(chǎn)泡沫更大。 克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)926個(gè)，但截至2013年底，該數(shù)字已經(jīng)刷新至5299個(gè)。業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)上以旅游地產(chǎn)作為賣(mài)點(diǎn)并獲得相對(duì)不錯(cuò)成績(jī)的項(xiàng)目，多位于核心城市周邊1小時(shí)車(chē)程以內(nèi)，而真正意義上“遠(yuǎn)途第二居所”的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，除了雅居樂(lè)清水灣以外，行業(yè)中鮮有其他成功的案例。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，即便是被譽(yù)為“旅游地產(chǎn)專家”的雅居樂(lè)，盡管其雅居樂(lè)清水灣被譽(yù)為國(guó)內(nèi)最成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，至今已經(jīng)帶來(lái)逾450億元的收入，但公司隨后在海南與云南開(kāi)發(fā)的數(shù)個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)不溫不火。自去年起，雅居樂(lè)加大了對(duì)普通住宅的布局力度，這從側(cè)面印證了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)模式正走向困境。 “真正意義上的旅游地產(chǎn)應(yīng)該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經(jīng)被瓜分殆盡，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在自然資源上并無(wú)優(yōu)勢(shì)，更多只是以‘旅游’的名義賣(mài)住宅”，歐陽(yáng)捷告訴記者，從自用的角度出發(fā)，絕大多數(shù)旅游目的地一般人一輩子只會(huì)去一兩次，住酒店完全可以解決問(wèn)題，沒(méi)必要買(mǎi)房子，這注定了旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式不可持續(xù)，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的銷售壓力。 《《《 融資 上市房企競(jìng)相融資蓄勢(shì)一線城市拿地 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者林東岳發(fā)自上海 今年下半年以來(lái)，港股市場(chǎng)多家地產(chǎn)商利用優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行融資，A股市場(chǎng)不少房企通過(guò)定向增發(fā)或者發(fā)行中期票據(jù)等方式來(lái)獲取資金。一時(shí)間改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、確立資金優(yōu)勢(shì)成為眾多地產(chǎn)商追求的目標(biāo)。 隨著“930”樓市新政等一系列利好政策出臺(tái)，市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒更是激發(fā)了上市房企再融資的沖動(dòng)。房企通過(guò)各種融資渠道獲得資金之后，其資金流向則成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)采訪和梳理相關(guān)信息，為讀者展現(xiàn)目前房企的最新動(dòng)向。 港股房企熱衷優(yōu)先票據(jù) 11月17日，瑞安房地產(chǎn)公司宣布，其全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬向亞洲及歐洲的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行5億美元優(yōu)先票據(jù)國(guó)際發(fā)售。 實(shí)際上，不僅是瑞安房地產(chǎn)，今年進(jìn)入下半年以來(lái)，受融資渠道逐步開(kāi)閘的影響，趁行情轉(zhuǎn)好采用優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行融資，成為眾多港股上市房企的一致選擇。 7月30日，合景泰富稱，公司將發(fā)行于2019年到期本金總額4億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為8.25%；9月11日，寶龍地產(chǎn)宣布，其子公司擔(dān)保人及合資子公司擔(dān)保人與美銀美林、瑞信、國(guó)泰君安、海通、匯豐、瑞銀VTBCapital已于9月10日就發(fā)行于2017年到期的15億元人民幣優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。 11月11日，中糧置地宣布，就一筆票據(jù)發(fā)行訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，該筆票據(jù)總額為8億美元；此外，時(shí)代地產(chǎn)、力高地產(chǎn)等上市房企也紛紛選擇海外優(yōu)先票據(jù)的融資方式。 億翰智庫(kù)上市房企研究部副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，利用海外優(yōu)先票據(jù)利率較低，使得發(fā)債成本比較低廉，融資成本較低，而且也無(wú)需擔(dān)心公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生變化，使得諸多港股上市房企熱衷發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。 A股房企融資更為多樣 相比港股地產(chǎn)商相對(duì)單一的融資方式，A股上市房企的融資渠道更為多樣，定向增發(fā)、可轉(zhuǎn)債、中期票據(jù)甚至融資租賃都成為可選擇的方式。其中，定向增發(fā)和發(fā)行中期票據(jù)成為最普遍的融資方式。 11月4日晚，陽(yáng)光城公告披露，非公開(kāi)發(fā)行股份2.28億股，有6名認(rèn)購(gòu)對(duì)象獲得配售，扣除發(fā)行費(fèi)用后募資凈額為25.31億元人民幣。 此前，深天健、中茵股份、三湘股份等上市公司也紛紛通過(guò)定增來(lái)籌集資金，或償還到期債務(wù)啟動(dòng)再融資，或儲(chǔ)備資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 不過(guò)，張化東表示，利用定向增發(fā)來(lái)增加股本，可以增加企業(yè)凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，但由于利潤(rùn)被攤薄，因此這并非一項(xiàng)可長(zhǎng)期持續(xù)采用的融資方式。 因此，今年下半年以來(lái)，招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金隅股份、中南建設(shè)、金融街等多家房企紛紛選擇發(fā)行中期票據(jù)。 五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，A股房企發(fā)行中期票據(jù)是屬于比較常規(guī)的融資工具，通過(guò)此舉企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)融資成本的靈活配置，從而減輕股權(quán)融資的壓力，以往這道口子未被打開(kāi)，資金無(wú)法注入。隨著融資渠道的逐步市場(chǎng)化，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的活躍度明顯提升。 此外，A股房企采取了更為多元的融資方式，定增、企業(yè)債、房地產(chǎn)基金、信托等渠道紛紛登場(chǎng)。克而瑞（CRIC）研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，地產(chǎn)公司此番掀起的再融資潮，可以反映出目前市場(chǎng)見(jiàn)底回暖的走勢(shì)，預(yù)計(jì)到年底的融資力度會(huì)更大。 中小房企融資成本難降 據(jù)了解，11月4日，恒基旭輝中心項(xiàng)目與由境內(nèi)外銀行組成的銀團(tuán)簽訂銀團(tuán)貸款融資協(xié)議。旭輝方面稱，其所簽訂的銀團(tuán)貸款境外貸款部分利率為中國(guó)香港銀行同業(yè)拆借利率加4%，已達(dá)到項(xiàng)目貸款中的最低水準(zhǔn)?？梢?jiàn)，降低融資成本已成為各家房企追逐利潤(rùn)最大化的一個(gè)重要手段。 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，目前中期票據(jù)三年期AAA級(jí)企業(yè)發(fā)行利率為6.35%，略高于基準(zhǔn)利率6.15%，但低于同期一般貸款的加權(quán)平均利率7.26%，而企業(yè)開(kāi)發(fā)貸的成本則在8%~12%左右。 朱一鳴表示，由于融資渠道的開(kāi)閘，使得目前上市房企融資成本有所降低。目前銀行貸款的利率為基準(zhǔn)利率加10%左右，但上市房企通過(guò)定增和發(fā)行中期票據(jù)的方法，能拿到利率更低、風(fēng)險(xiǎn)更小的資金，因此今年上半年的融資總額比去年同期增加了40%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)萬(wàn)科、保利、招商、金融街等13家房企陸續(xù)公布票據(jù)融資計(jì)劃，總金額已接近1000億元人民幣。 然而，不同規(guī)模房企的融資成本是存在差異的，融資渠道的開(kāi)閘對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言也是一次洗牌。呂偉賓認(rèn)為，10月份開(kāi)始市場(chǎng)行情有所好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)的融資能力也決定了今后的持續(xù)發(fā)展能力，大型上市房企融資渠道多樣化，可以以更低的成本進(jìn)行融資，而中小房企則因相對(duì)高的融資成本在競(jìng)爭(zhēng)中喪失先機(jī)。 克而瑞研究機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，今年第三季度，國(guó)內(nèi)樓市行情開(kāi)始觸底反彈，通過(guò)對(duì)A股139家房企的財(cái)務(wù)分析，不同規(guī)模房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，但大型房企的負(fù)債率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯好轉(zhuǎn)，中小企業(yè)則并不樂(lè)觀。 對(duì)此，張化東對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，較高的負(fù)債率會(huì)使得中小房企的生存空間進(jìn)一步被擠壓，財(cái)務(wù)指標(biāo)的惡化會(huì)使得融資更難。 融入資金或流入土地市場(chǎng) 上市房企在獲取資金之后，資金流向成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，11月4日港股朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，此前供股所得7.4億港元的款項(xiàng)用作上海、南京和蘇州等地多幅地塊的部分融資。 招商地產(chǎn)發(fā)行可轉(zhuǎn)債，寄希望于抓住房地產(chǎn)行業(yè)融資契機(jī)，儲(chǔ)備資金用于后續(xù)發(fā)展；金地集團(tuán)表示，發(fā)行債務(wù)融資工具的募集資金將用于歸還到期借款、項(xiàng)目投資及補(bǔ)充流動(dòng)資金等；中糧地產(chǎn)宣稱，募集到的資金擬用于調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)等。 記者發(fā)現(xiàn)，多家房企提到融資目的是為了補(bǔ)充流動(dòng)資金用于后續(xù)發(fā)展。對(duì)此，朱一鳴表示，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)總體波瀾不驚，年底地方政府出于財(cái)政收入等方面的考慮，極有可能加大推地力度，一線城市會(huì)有不少拿地的機(jī)會(huì)，相信不少房企會(huì)在年底資金充裕的情況下會(huì)選擇出手。 新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，一線城市今年1~9月土地購(gòu)置總量較去年呈負(fù)增長(zhǎng)，但10月份恢復(fù)正增長(zhǎng)，這很可能是市場(chǎng)回暖的信號(hào)。大中型房企出于對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的追求，在目前一線城市土地資源稀缺的情況下，依然會(huì)有比較高的拿地意愿，而部分二三線城市土地供應(yīng)量相對(duì)充足，資金流入這些城市土地市場(chǎng)的可能性并不大。 不過(guò)，呂偉賓表示，房企資金是否會(huì)選擇流入土地市場(chǎng)，除了和市場(chǎng)反饋情況以及是否有持續(xù)的利好消息有關(guān)，與企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略也密不可分。從10月份以來(lái)的情況看，一線城市去化速度較快，房企拿地的意愿會(huì)有一定程度的上升。 《《《 土地儲(chǔ)備 一線城市土地市場(chǎng)回暖龍頭房企仗資金實(shí)力表現(xiàn)活躍 每經(jīng)記者盧曦發(fā)自上海 11月18日，今年全國(guó)總價(jià)地王在上海誕生。土地出讓金高達(dá)248.5億元的董家渡地塊刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀(jì)錄。 雖然目前樓市庫(kù)存量仍較大，品牌房企利潤(rùn)縮水以及部分房企逐漸退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，但有報(bào)告顯示10月10大房企新增土地儲(chǔ)備面積環(huán)比大幅上升275.8%。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍看好一線城市。不過(guò)，由于許多開(kāi)發(fā)商資金回籠慢，對(duì)前景悲觀，仍不敢大舉拿地。 一線城市再現(xiàn)搶地戰(zhàn)/ 11月19日，上海迎來(lái)了三幅宅地的出讓，其中浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)住宅地塊吸引了多達(dá)14家開(kāi)發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪。最終東原地產(chǎn)旗下的重慶藍(lán)森房地產(chǎn)以15.57億元的價(jià)格奪標(biāo)。成交樓板價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)105.11%。該地塊也成為惠南地區(qū)單價(jià)最高的地塊。 “非理性拿地或再抬頭?！钡掠拥禺a(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人評(píng)論說(shuō)。對(duì)于董家渡總價(jià)地王的成交僅溢價(jià)0.2%，業(yè)內(nèi)分析，如果不是上海黃浦區(qū)政府堅(jiān)持要求整體出讓，這一地塊分割開(kāi)分批出讓，就會(huì)有更多有實(shí)力企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，獲得高溢價(jià)應(yīng)該不成問(wèn)題。現(xiàn)在是土地挑開(kāi)發(fā)商，地方政府并不擔(dān)心流拍之類的情況。 上海上投置業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理卓健良告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍看好一線城市。有些價(jià)格明顯過(guò)高的地塊風(fēng)險(xiǎn)太大，開(kāi)發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎，對(duì)于價(jià)格合適的一線城市地塊，特別是純住宅地塊，開(kāi)發(fā)商興趣濃厚。對(duì)于商住混合類地塊，則掂量得更多一些。 這一轉(zhuǎn)變基于銷售的回暖。從世邦魏理仕監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)一、二線城市來(lái)看，10月份的新建商品住宅交易量再創(chuàng)本年新高，環(huán)比9月上漲21.2%。其中，寧波、武漢的銷量更是創(chuàng)五年來(lái)的新高。 按區(qū)域來(lái)看，華東和華南主要一、二線城市銷量復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，環(huán)比平均漲幅均超過(guò)40%。隨著“930”信貸政策的放松，改善型需求的入市門(mén)檻降低進(jìn)而加速入市，是本月主要一、二線城市銷量反彈的主要原因。 10月新增土儲(chǔ)環(huán)比大增/ 上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布報(bào)告，國(guó)內(nèi)10家最大的房地產(chǎn)企業(yè)正在土地市場(chǎng)變得更活躍，預(yù)計(jì)今年第四季度，土地市場(chǎng)的暖意更為明顯。被調(diào)查的10大房企指的是萬(wàn)科、恒大、保利、中海、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、世茂、綠城和融創(chuàng)。 上述報(bào)告顯示，10月10大房企新增土地儲(chǔ)備面積總量增幅明顯，樓板價(jià)基本平穩(wěn)。僅在10月，10大房企新增土地儲(chǔ)備面積達(dá)到368萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升275.8%，同比下降20%。其中，萬(wàn)達(dá)大舉拿地190萬(wàn)平方米，綠地拿地121萬(wàn)平方米。 卓健良告訴記者，開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為住宅市場(chǎng)已沒(méi)有太大問(wèn)題，是否拿地取決于自己公司的資金實(shí)力。上市公司融資渠道多，資金充裕，因而在土地市場(chǎng)上更加活躍。最近一段時(shí)間一個(gè)突出的現(xiàn)象是，一些中小城市的開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入一線城市拿地，因?yàn)樗麄円舱J(rèn)為，三四線城市的高庫(kù)存消化速度慢，回暖還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年京滬兩地出讓的土地總量低于去年，但總金額高于去年，說(shuō)明土地市場(chǎng)還在漲價(jià)的過(guò)程中。萬(wàn)科、綠地、恒大等龍頭企業(yè)，完成今年的預(yù)定目標(biāo)應(yīng)該難度不大。 李戰(zhàn)軍認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)城市庫(kù)存住宅量還很大，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)回暖、開(kāi)發(fā)商無(wú)房可賣(mài)的情況。開(kāi)發(fā)商在拿地方面一般會(huì)考慮比較充分、比較有把握，一旦市場(chǎng)有了回暖的信號(hào)，他們就能快速作出調(diào)整。 另外，10月，上海經(jīng)營(yíng)性用地成交金額創(chuàng)下年度最低值，僅有4幅地成交，成交面積14.53公頃，環(huán)比大幅減少84.2%。值得注意的是，土地成交雖然不多，但交易地塊價(jià)格仍保持高位。而10月樓市交易創(chuàng)下年度新高，一手住宅成交（剔除配套動(dòng)遷房）成交突破100萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)近四成。 上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，伴隨前兩個(gè)月的土地供應(yīng)，11月份土地市場(chǎng)將迎來(lái)成交盛宴，土地預(yù)成交幅數(shù)16幅，土地預(yù)成交面積69.28公頃，在出現(xiàn)董家渡地王的背景下，土地起始總價(jià)高達(dá)325億元，為今年月度最高值。 《《《 變革 方興拿下大寧地塊謀產(chǎn)品升級(jí)后溢價(jià)銷售 每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海 9個(gè)月前，方興地產(chǎn)以101億元的總價(jià)，111.6%的溢價(jià)率競(jìng)得上海閘北大寧國(guó)際社區(qū)地塊時(shí)，誰(shuí)都不清楚方興地產(chǎn)的真正意圖；直到近期，方興地產(chǎn)透露出當(dāng)時(shí)高價(jià)拿下這一地塊的真正想法——想用海德公園一號(hào)這樣的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，在國(guó)內(nèi)建造第一個(gè)使用英國(guó)綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的住宅樓盤(pán)。 據(jù)了解，如果使用原有地塊去建造新產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商很難在銷售價(jià)格上有溢價(jià)銷售的機(jī)會(huì)，只有在新項(xiàng)目中全面推出新產(chǎn)品，才有可能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。此前，包括萬(wàn)科、世茂、新城及朗詩(shī)在內(nèi)的多家房企龍頭都計(jì)劃在今年推出一系列大量使用全新高科技設(shè)備和智能設(shè)施的新產(chǎn)品。然而，目前市場(chǎng)真能認(rèn)可這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新嗎？有待市場(chǎng)進(jìn)一步的檢驗(yàn)。 房地產(chǎn)企業(yè)打創(chuàng)新牌 “擺脫原來(lái)的地段論、產(chǎn)品論，從科技、健康、人文等方面真正做到對(duì)人的關(guān)心，這才是未來(lái)高端住宅的發(fā)展方向?！狈脚d地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司總裁助理、方興地產(chǎn)上海區(qū)域公司總經(jīng)理陶天海表示，產(chǎn)品升級(jí)令房企擴(kuò)大了拍地的范圍，原來(lái)一些非核心區(qū)域的地塊現(xiàn)在也可以用來(lái)開(kāi)發(fā)高端住宅。 方興地產(chǎn)花101億元拍得的大寧地塊，原先并不是上海的核心區(qū)域。當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格在去年底時(shí)，也只有4萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)上海媒體的預(yù)估，方興大寧項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)計(jì)有望達(dá)到8萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。 據(jù)方興地產(chǎn)介紹，他們所以對(duì)大寧項(xiàng)目會(huì)有如此高的信心，是因?yàn)閷?duì)原有的產(chǎn)品進(jìn)行了大面積、更高層科技的升級(jí)和創(chuàng)新，采用了最新鹽溶液和靜電除塵技術(shù)和凈水軟水系統(tǒng)以及同步歐洲的12大科技系統(tǒng)。 事實(shí)上，今年有創(chuàng)新產(chǎn)品的企業(yè)不在少數(shù)，萬(wàn)科、世茂、新城、朗詩(shī)都以“特斯拉”為榜樣，試圖研發(fā)新一代的具有更高科技功能的產(chǎn)品。 比如世茂就設(shè)想，開(kāi)發(fā)一種在天花板、墻壁以及地板內(nèi)固定安裝家具的產(chǎn)品。同一個(gè)空間，可以根據(jù)不同的需要，同時(shí)用作為臥室、書(shū)房和客廳來(lái)使用，使得購(gòu)買(mǎi)力不夠的年輕人也可以擁有自己的單身空間；新城的百年住宅，則可以根據(jù)不同年齡階段的人群需要，將一套房屋隔成多套，不僅可以自用，也可以出租。 這些創(chuàng)新一定程度上，均與產(chǎn)品升級(jí)有望提高溢價(jià)率有關(guān)。三湘股份副總經(jīng)理張濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，由于使用了包括去除pm2.5設(shè)備，以及恒溫保濕等產(chǎn)品，三湘在上海嘉定南翔的項(xiàng)目目前的銷售價(jià)達(dá)到了當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的最高水平。也因?yàn)樯鲜鲈?，?chuàng)新產(chǎn)品能夠幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提高企業(yè)的地價(jià)承受能力，幫助企業(yè)在爭(zhēng)奪激烈的土地市場(chǎng)中最終勝出。 產(chǎn)品創(chuàng)新有待市場(chǎng)認(rèn)可 對(duì)于產(chǎn)品創(chuàng)新是否真能提升開(kāi)發(fā)商地價(jià)承受能力，行業(yè)內(nèi)有不同看法。 房地產(chǎn)業(yè)資深行人士宋家泰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他在南京做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，就曾遇到過(guò)升級(jí)產(chǎn)品后，沒(méi)有取得溢價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)，上述樓盤(pán)使用了去除PM2.5的設(shè)備，能App遙控過(guò)濾家中空氣，比一般空氣凈化器厲害很多。 其實(shí)，很多行業(yè)人士也對(duì)產(chǎn)品升級(jí)后，市場(chǎng)能否接受有所擔(dān)憂。此前，上海就有部分高端樓盤(pán)在使用了大量的節(jié)能環(huán)保設(shè)備后，售價(jià)比周邊高出近一倍，但這些房子一直賣(mài)不動(dòng)。 對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也表示，創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品中，很多都不是剛需類產(chǎn)品，或者至少不是標(biāo)準(zhǔn)剛需產(chǎn)品，能否賣(mài)得動(dòng)是個(gè)未知數(shù)。 然而，張濤卻用自己的親身經(jīng)歷提供了一個(gè)反例。他介紹稱，三湘在嘉定南翔的上述項(xiàng)目雖然銷售價(jià)格是整個(gè)區(qū)域最高的，但銷售套數(shù)和金額在這一區(qū)域卻一直排名前三。因此，產(chǎn)品升級(jí)并不會(huì)影響到樓盤(pán)銷售。 此前，萬(wàn)科總裁郁亮在浙江莫干山和華東地區(qū)媒體見(jiàn)面時(shí)也曾談到，產(chǎn)品升級(jí)對(duì)促進(jìn)房屋銷售，提升市場(chǎng)份額的作用。他表示，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)比如小米，往往在產(chǎn)品升級(jí)換代后，并沒(méi)有溢價(jià)銷售，但提高了市場(chǎng)份額，獲得了更多的用戶。而未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，也應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，側(cè)重于考慮擴(kuò)大市場(chǎng)份額，而不是提高溢價(jià)。