每經編輯 每經實習記者 林東岳 發(fā)自上海    

每經實習記者 林東岳 發(fā)自上海

今年下半年以來，港股市場多家地產商利用優(yōu)先票據進行融資，A股市場不少房企通過定向增發(fā)或者發(fā)行中期票據等方式來獲取資金。一時間改善財務結構、確立資金優(yōu)勢成為眾多地產商追求的目標。

隨著“930”樓市新政等一系列利好政策出臺，市場的樂觀情緒更是激發(fā)了上市房企再融資的沖動。房企通過各種融資渠道獲得資金之后，其資金流向則成為各方關注的焦點?！睹咳战洕侣劇酚浾咄ㄟ^采訪和梳理相關信息，為讀者展現(xiàn)目前房企的最新動向。

港股房企熱衷優(yōu)先票據

11月17日，瑞安房地產公司宣布，其全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬向亞洲及歐洲的機構投資者進行5億美元優(yōu)先票據國際發(fā)售。

實際上，不僅是瑞安房地產，今年進入下半年以來，受融資渠道逐步開閘的影響，趁行情轉好采用優(yōu)先票據進行融資，成為眾多港股上市房企的一致選擇。

7月30日，合景泰富稱，公司將發(fā)行于2019年到期本金總額4億美元的優(yōu)先票據，年利率為8.25%；9月11日，寶龍地產宣布，其子公司擔保人及合資子公司擔保人與美銀美林、瑞信、國泰君安、海通、匯豐、瑞銀VTBCapital已于9月10日就發(fā)行于2017年到期的15億元人民幣優(yōu)先票據訂立購買協(xié)議。

11月11日，中糧置地宣布，就一筆票據發(fā)行訂立認購協(xié)議，該筆票據總額為8億美元；此外，時代地產、力高地產等上市房企也紛紛選擇海外優(yōu)先票據的融資方式。

億翰智庫上市房企研究部副主任張化東在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，利用海外優(yōu)先票據利率較低，使得發(fā)債成本比較低廉，融資成本較低，而且也無需擔心公司的經營權發(fā)生變化，使得諸多港股上市房企熱衷發(fā)行優(yōu)先票據。

A股房企融資更為多樣

相比港股地產商相對單一的融資方式，A股上市房企的融資渠道更為多樣，定向增發(fā)、可轉債、中期票據甚至融資租賃都成為可選擇的方式。其中，定向增發(fā)和發(fā)行中期票據成為最普遍的融資方式。

11月4日晚，陽光城公告披露，非公開發(fā)行股份2.28億股，有6名認購對象獲得配售，扣除發(fā)行費用后募資凈額為25.31億元人民幣。

此前，深天健、中茵股份、三湘股份等上市公司也紛紛通過定增來籌集資金，或償還到期債務啟動再融資，或儲備資金用于項目開發(fā)。

不過，張化東表示，利用定向增發(fā)來增加股本，可以增加企業(yè)凈資產，降低企業(yè)的資產負債率，但由于利潤被攤薄，因此這并非一項可長期持續(xù)采用的融資方式。

因此，今年下半年以來，招商地產、榮盛發(fā)展、金隅股份、中南建設、金融街等多家房企紛紛選擇發(fā)行中期票據。

五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓向《每日經濟新聞》記者表示，A股房企發(fā)行中期票據是屬于比較常規(guī)的融資工具，通過此舉企業(yè)可以實現(xiàn)融資成本的靈活配置，從而減輕股權融資的壓力，以往這道口子未被打開，資金無法注入。隨著融資渠道的逐步市場化，房地產企業(yè)進行融資的活躍度明顯提升。

此外，A股房企采取了更為多元的融資方式，定增、企業(yè)債、房地產基金、信托等渠道紛紛登場?？硕穑–RIC）研究中心分析師朱一鳴認為，地產公司此番掀起的再融資潮，可以反映出目前市場見底回暖的走勢，預計到年底的融資力度會更大。

中小房企融資成本難降

據了解，11月4日，恒基旭輝中心項目與由境內外銀行組成的銀團簽訂銀團貸款融資協(xié)議。旭輝方面稱，其所簽訂的銀團貸款境外貸款部分利率為中國香港銀行同業(yè)拆借利率加4%，已達到項目貸款中的最低水準?？梢?，降低融資成本已成為各家房企追逐利潤最大化的一個重要手段。

據《中國證券報》報道，目前中期票據三年期AAA級企業(yè)發(fā)行利率為6.35%，略高于基準利率6.15%，但低于同期一般貸款的加權平均利率7.26%，而企業(yè)開發(fā)貸的成本則在8%~12%左右。

朱一鳴表示，由于融資渠道的開閘，使得目前上市房企融資成本有所降低。目前銀行貸款的利率為基準利率加10%左右，但上市房企通過定增和發(fā)行中期票據的方法，能拿到利率更低、風險更小的資金，因此今年上半年的融資總額比去年同期增加了40%以上。據不完全統(tǒng)計，今年以來萬科、保利、招商、金融街等13家房企陸續(xù)公布票據融資計劃，總金額已接近1000億元人民幣。

然而，不同規(guī)模房企的融資成本是存在差異的，融資渠道的開閘對房地產行業(yè)而言也是一次洗牌。呂偉賓認為，10月份開始市場行情有所好轉，地產企業(yè)的融資能力也決定了今后的持續(xù)發(fā)展能力，大型上市房企融資渠道多樣化，可以以更低的成本進行融資，而中小房企則因相對高的融資成本在競爭中喪失先機。

克而瑞研究機構的研究報告顯示，今年第三季度，國內樓市行情開始觸底反彈，通過對A股139家房企的財務分析，不同規(guī)模房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，但大型房企的負債率和資產周轉率明顯好轉，中小企業(yè)則并不樂觀。

對此，張化東對《每日經濟新聞》記者表示，較高的負債率會使得中小房企的生存空間進一步被擠壓，財務指標的惡化會使得融資更難。

融入資金或流入土地市場

上市房企在獲取資金之后，資金流向成為各方關注的焦點。

《每日經濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，11月4日港股朗詩綠色地產有限公司發(fā)布公告稱，此前供股所得7.4億港元的款項用作上海、南京和蘇州等地多幅地塊的部分融資。

招商地產發(fā)行可轉債，寄希望于抓住房地產行業(yè)融資契機，儲備資金用于后續(xù)發(fā)展；金地集團表示，發(fā)行債務融資工具的募集資金將用于歸還到期借款、項目投資及補充流動資金等；中糧地產宣稱，募集到的資金擬用于調整公司債務結構、補充流動資金、項目后續(xù)開發(fā)等。

記者發(fā)現(xiàn)，多家房企提到融資目的是為了補充流動資金用于后續(xù)發(fā)展。對此，朱一鳴表示，今年以來，土地市場總體波瀾不驚，年底地方政府出于財政收入等方面的考慮，極有可能加大推地力度，一線城市會有不少拿地的機會，相信不少房企會在年底資金充裕的情況下會選擇出手。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，一線城市今年1~9月土地購置總量較去年呈負增長，但10月份恢復正增長，這很可能是市場回暖的信號。大中型房企出于對經營業(yè)績的追求，在目前一線城市土地資源稀缺的情況下，依然會有比較高的拿地意愿，而部分二三線城市土地供應量相對充足，資金流入這些城市土地市場的可能性并不大。

不過，呂偉賓表示，房企資金是否會選擇流入土地市場，除了和市場反饋情況以及是否有持續(xù)的利好消息有關，與企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略也密不可分。從10月份以來的情況看，一線城市去化速度較快，房企拿地的意愿會有一定程度的上升。