每經編輯 每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

6年前，云南城投（600239，SH）與昆明市土地礦產儲備中心簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，披上了“一級土地開發(fā)第一股”的光環(huán)。如今，該項目的開發(fā)卻因客觀條件變化而收場。

11月21日，云南城投公告稱，公司解除了昆明市環(huán)湖東路一級開發(fā)協(xié)議，公司應收回資金總計82.76億元，截至目前已收回34.64億元。事實上，該項目的開發(fā)周期到2013年5月底已到期，但收益分成模式難以實現(xiàn)，云南城投所倚重的一級開發(fā)模式備受考驗，尤其是巨額投資難以及時回籠，資金鏈承壓。今年以來，云南城投加速異地擴圍，謀劃二級開發(fā)，尤其是加碼旅游地產。

熟悉云南城投的一位地產資深人士對《每日經濟新聞》記者表示，解除合作協(xié)議對云南城投來說是一件好事，如此一來，云南城投可以更市場化地開發(fā)地產業(yè)務，抓住市場機會加速向全國化突圍。

已掛牌土地未產生收益

上述公告透露，經昆明相關部門審計，截至2012年5月22日云南城投對環(huán)湖東路項目的總投資約72.89億元，移交合作方昆明市土地礦產儲備中心的征地面積為4793畝，凈用地面積2409畝。

不過，已依法掛牌供應的土地因未產生收益，導致雙方在2008年合作時約定的“五五分成”模式無法實現(xiàn)。按照合同規(guī)定，云南城投享有環(huán)湖東路項目總投入5%的保底收益，目前已收回昆明市土地礦產儲備中心撥付資金超過33億元。

按照云南城投合作之初的公開說法，參與環(huán)湖東路一級開發(fā)為公司增加了一種投資回報相對較高而風險較小的盈利模式。不過，云南城投這種樂觀預期并未如意。

記者注意到，截至今年，環(huán)湖東路一共出讓的多幅地塊多數被云南城投及關聯(lián)公司或與之合作項目的開發(fā)商底價摘得。

按照委托合同，2013年5月底環(huán)湖東路土地一級開發(fā)已到期。今年半年報透露，云南城投擬解除上述合作協(xié)議，對于補償機制并未提及。昆明市土地礦產儲備中心相關負責人以非常敏感為由，婉拒了《每日經濟新聞》記者的采訪。

經雙方利益博弈，解除協(xié)議最終敲定，按照公告內容，云南城投將獲得總資金82.76億元，除去已收回的34.64億元，公司仍有近50億元資金待回籠。

為保證后續(xù)資金回籠，云南城投與合作方達成了4條規(guī)定，其中包括協(xié)議解除生效后的3個月內，合作方須在環(huán)湖東路安排不低于600畝土地公開出讓，以之償還投資等。

謀定一二級聯(lián)動突圍

面對一級土地開發(fā)的坎坷，云南城投似乎早已心知肚明，轉型二級開發(fā)在2013年年報中已有所顯露。

《每日經濟新聞》記者注意到，云南城投認為，公司已實現(xiàn)了從扭轉型戰(zhàn)略向增長型戰(zhàn)略轉型，按照這種思路，公司將積極進行差異化戰(zhàn)略，并將旅游地產作為品牌予以培育，試圖形成一種核心競爭力參與外部市場機會。

截至去年底，云南城投的地產開發(fā)項目已增加到32個，土地規(guī)模約2.4萬畝，規(guī)劃總建筑面積約1283萬平方米，其中包含11個旅游地產項目。

作為地方國有房企，云南城投學會與其他一線民企一樣，除了通過項目合作以汲取開發(fā)經驗外，也形成了以“融城”及“春城”為品牌系列與旅游地產以 “夢云南”、“夢享”為品牌系列的產品線。按照公司戰(zhàn)略安排，云南城投試圖以此開發(fā)品牌及其商業(yè)模式，加速推動全國化戰(zhàn)略。

今年以來，云南城投遠赴北京、青島等全國一二線核心城市頻繁拿地。云南城投原董事長劉猛曾向記者表示，公司的地產業(yè)務開發(fā)已不再局限于昆明等云南地區(qū)，只要有合適的市場機會就要大膽爭取。

今年10月25日，云南城投發(fā)布非公開發(fā)行A股股票預案，擬向控股股東云南城投集團及3家基金巨頭定增募資40億元，用于補充流動資金，調整資本結構等。

重慶大學房地產MBA教育中心一位資深教授告訴《每日經濟新聞》記者，云南城投本來具有資源優(yōu)勢，加上轉型全國二級地產開發(fā)，這對公司壯大資產規(guī)模、提高市場競爭力以及抗市場風險能力都會有較大的促進作用。