楊科偉：降息對(duì)樓市并非單純利好

◎楊科偉

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的敏感期，央行降息，再次挑撥著購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，貌似利率降低了，買(mǎi)房支出減少了，市場(chǎng)又要供需兩旺了。真的會(huì)是這樣嗎？仔細(xì)想來(lái)，絕非如此?？傮w來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為本次降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非單純利好。

就此次降息本身而言，完全出乎市場(chǎng)意料，即便之前有預(yù)測(cè)、有呼吁，但幾乎都認(rèn)定最早是明年，因?yàn)榻衲暾w經(jīng)濟(jì)即便下滑壓力巨大，但整體依然可控，GDP增速保持中央政府可接受的7.4%左右。此次超預(yù)期的降息，可以說(shuō)是未雨綢繆，但也說(shuō)明了整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)并不如預(yù)期中那樣樂(lè)觀，投資、出口、消費(fèi)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加速回落且沒(méi)有止穩(wěn)的跡象，照此趨勢(shì)發(fā)展，明年整體經(jīng)濟(jì)增速恐將難以維持在7%以上。基于此，我們認(rèn)為，此次降息應(yīng)該只是開(kāi)始，將會(huì)開(kāi)啟新一輪的降息周期。

今年以來(lái)樓市遲遲走不出調(diào)整的“緊箍”就是房貸，即便是6月份央行和銀監(jiān)會(huì)的喊話、9·30央行松綁限貸政策，也沒(méi)能調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行支持居民購(gòu)房、真正落實(shí)優(yōu)惠利率的積極性。此次降息，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，無(wú)疑有助于提升有實(shí)際需要的購(gòu)房者支付能力，特別是對(duì)仍在觀望的購(gòu)房者的信心和預(yù)期會(huì)有莫大提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會(huì)集中釋放，從而有助于市場(chǎng)交投量的回升，助推房地產(chǎn)行業(yè)走出調(diào)整低谷。

以往歷史證明，利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)成交的影響多為短期，因?yàn)槔手С鰧?duì)真正的購(gòu)房需求而言根本不是決定因素。無(wú)論是剛需還是投資客都不會(huì)最終償還20年或者30年貸款，理論上的利息支出并不會(huì)影響購(gòu)房決定。

就降息本身而言，此次又是非對(duì)稱降息，特別是存款利率上浮區(qū)間進(jìn)一步放大至1.2倍，毫無(wú)疑問(wèn)銀行資金成本將進(jìn)一步提升，特別是中小銀行為了能夠攬儲(chǔ)必將會(huì)盡快出臺(tái)相應(yīng)的一浮到頂?shù)拇婵罾?；而?duì)國(guó)有五大行而言，左右為難之后必將步其后塵，最終利差大幅縮小，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)空間，將直接影響銀行投放個(gè)人房貸的積極性。銀行畢竟是自負(fù)盈虧的商業(yè)機(jī)構(gòu)，資本的趨利性會(huì)讓其將有限的資金投向收益率更高的標(biāo)的。對(duì)購(gòu)房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能，甚至基準(zhǔn)利率也難以保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將進(jìn)入年初以來(lái)“錢(qián)緊”的窘境，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。

非對(duì)稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加明顯。資金成本上升的同時(shí)又要保證相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。而對(duì)于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高。財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加無(wú)疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。

政府降息來(lái)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑，釋放積極信號(hào)，尤其是預(yù)示著將要進(jìn)入新一輪降息周期，打開(kāi)寬松貨幣政策通道，由于短期內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求保持低迷，大量流動(dòng)性沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體循環(huán)，無(wú)疑將會(huì)給資本市場(chǎng)帶來(lái)一場(chǎng)資金盛宴。另一方面，長(zhǎng)期來(lái)看，降息可以降低經(jīng)濟(jì)融資成本，利好于實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴(kuò)大投資規(guī)模，提升上市企業(yè)價(jià)值。

由于本次降息結(jié)合了非對(duì)稱降息以及利率市場(chǎng)化的進(jìn)一步放開(kāi)，其影響較為復(fù)雜，我們不應(yīng)盲目地以為一定利好房地產(chǎn)，更不應(yīng)該將其看成是 “救市”，應(yīng)更加理性、客觀地看待這一舉動(dòng)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的市場(chǎng)筑底并不穩(wěn)固，短期回暖不具可持續(xù)性，明年市場(chǎng)或仍將僵持。當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)或者項(xiàng)目的首要任務(wù)依然是積極營(yíng)銷、努力去庫(kù)存，借助年底的窗口期快速跑量，迎合剛性需求和改善型需求購(gòu)房心理，繼續(xù)以價(jià)換量，而不是借勢(shì)漲價(jià)。

（作者為CRIC研究中心研究員）