記者王麗新

11月22日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)將存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好。對(duì)開發(fā)商來說，這意味著將從銀行獲得更低利率的貸款，融資成本降低；對(duì)購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加，月供也會(huì)減少。

“一線城市及庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)小幅上漲。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，但降息并不能讓開發(fā)商過于樂觀，大多數(shù)城市庫存過高，房企資金鏈緊張難以改變，尤其中小企業(yè)，仍然可能面臨更多債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

房企加快跑量去庫存

“降息并不一定給開發(fā)商資金鏈帶來很大程度的緩解，雖然貸款利率降低，融資成本也相應(yīng)降低，但房企從銀行獲得的貸款總量并不一定提高。”某房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)于樓市“風(fēng)險(xiǎn)控制”要求不低，“惜貸”現(xiàn)象未來一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。

張宏偉也認(rèn)為，“降息給開發(fā)商的預(yù)期沒有那么樂觀”。他表示，多數(shù)開發(fā)商也不會(huì)因?yàn)榇舜谓迪⒍率构举Y金鏈有較大緩解，房企資金鏈緊張的基本面不可能改變。

對(duì)此，有分析人士向本報(bào)記者表示，從融資角度而言，房企從國內(nèi)獲得的開發(fā)貸仍將有限，但臨近年底，還款壓力和業(yè)績(jī)壓力同時(shí)壓頂，降息對(duì)房企貸款刺激雖有限，但可以從減少商業(yè)貸款購房月供等方面刺激購房者入市，這將在短期內(nèi)拉升樓市成交量，上市房企若能抓住這一“窗口期”賣房，銷售業(yè)績(jī)壓力和現(xiàn)金回籠壓力都將得到一定程度的緩解。

事實(shí)上，多數(shù)標(biāo)桿房企都擁有靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的能力，包括針對(duì)不同城市的不同市場(chǎng)快速調(diào)整銷售策略。

鑒于此，有業(yè)內(nèi)人士稱，降息之后，有些房企可能會(huì)減少一線城市銷售速度較快的剛需產(chǎn)品的優(yōu)惠幅度，但不意味著大幅提價(jià)；反之，對(duì)于開發(fā)商項(xiàng)目布局較為密集且滯銷項(xiàng)目存貨較高的城市來說，低價(jià)跑量，快速回籠資金，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度仍是房企執(zhí)行的主流銷售策略。

“我們沒有漲價(jià)，反而最近都在辦優(yōu)惠活動(dòng)，單套總價(jià)可以優(yōu)惠40萬元-70萬元之間。”北京市亦莊某項(xiàng)目銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“項(xiàng)目周圍的新盤房?jī)r(jià)水平也都差不多，都在促銷。畢竟，開發(fā)商年底都有業(yè)績(jī)壓力的”。

某房企高層也向記者稱，公司不會(huì)捂盤惜售，將繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，加快清理庫存，將重點(diǎn)放在提高周轉(zhuǎn)率上，同時(shí)爭(zhēng)取盡快回籠現(xiàn)金。

正如張宏偉所示，雖然大多數(shù)城市樓市短期內(nèi)將出現(xiàn)一波放量的成交行情，但整體仍然面臨去庫存壓力。此時(shí)，開發(fā)商若堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，通過盡快回籠資金減輕企業(yè)資金壓力，將降低未來市場(chǎng)再次遭遇供大于求的“利空”風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，當(dāng)前樓市總體供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)象難以改變，多數(shù)二線、三、四線城市庫存偏大，去化周期偏長(zhǎng)等問題還會(huì)暴露出來。

購房者可趁“窗口期”入市

值得注意的是，盡管降息難以改變房企資金鏈緊張的現(xiàn)狀，但對(duì)于購房者來說，降息無疑提供了一個(gè)購房“窗口期”，一方面開發(fā)商想促銷回籠現(xiàn)金；另一方面貸款購房利率降低則可以實(shí)現(xiàn)購房者減少購房成本和月供壓力的意愿。

據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，若購房者貸款100萬元20年等額本息還款購房，降息后，按照首套房基準(zhǔn)利率政策，月均還款為7251元，與調(diào)控前相比減少了234元，合計(jì)20年可以減少4萬元的利息支出；若按照調(diào)整后貸款利率9折來計(jì)算，月均還款額為6899元，與調(diào)整前9折相比大約減少了205元，相當(dāng)于調(diào)整前8.45折。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，“930”新政主要帶動(dòng)改善性需求，降低購房門檻。而降息的主要意義在于減輕購房者還款負(fù)擔(dān)，雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大，但對(duì)資金比較敏感的剛需而言仍是利好。

實(shí)際上，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“930”新政后，今年10月份，在鏈家地產(chǎn)的成交案例中，商業(yè)貸款占比上升19個(gè)百分點(diǎn)至51%，11月份也將維持較高水平，預(yù)計(jì)央行此次降息后，商業(yè)貸款購房占比或?qū)⑦M(jìn)一步有所提升。

同時(shí)，張旭預(yù)計(jì)，由于二手住宅價(jià)格對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)及預(yù)期較為敏感，因此不排除未來房?jī)r(jià)伴隨著成交回暖出現(xiàn)緩慢上漲的可能性，但新房市場(chǎng)方面由于整體庫存壓力依然較大，因此短期內(nèi)尚不具備漲價(jià)動(dòng)力。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，降息將帶動(dòng)一、二線城市樓市資金面好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零，但三、四線城市因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，將難以回暖。

張宏偉則表示，短期內(nèi)來看，降息將帶動(dòng)樓市成交量反彈，價(jià)格將會(huì)逐漸堅(jiān)挺。他預(yù)計(jì)，在一線城市及庫存去化周期在15個(gè)月以下的市場(chǎng)基本面良好的城市，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)小幅上漲的現(xiàn)象。

鑒于此，張宏偉認(rèn)為，對(duì)于購房者來說，可以把握降息后的短期政策紅利帶來的購房“窗口期”，趕在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段入市購房。

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