每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

“作為綠城的首席員工、創(chuàng)始人、二十年的領頭人，經過這100多天，我發(fā)現(xiàn)把綠城賣給了一個不應該賣的人，致使客戶擔憂不滿，合作伙伴委屈且受到了不合理的對待，致使很多基本承諾以及與地方政府所簽協(xié)議無法得到有效的實施。”這是綠城中國董事長宋衛(wèi)平在他口述的 《我的檢討與反省》中的一段話。

這只是他的公開說辭，在私下里，他對孫宏斌主政綠城這100多天的表現(xiàn)非常不滿意，他給《每日經濟新聞》記者打出了孫宏斌這一階段的分數(shù)，只有“四五十分”。而在100多天前，孫宏斌主政的融綠所得到的成績曾經高達90分，是綠城各地分公司和項目中分數(shù)最高的。在這100多天里，為什么孫宏斌會從宋衛(wèi)平眼中的“優(yōu)秀生”，變成一個不及格的“差生”？上述理由真的是宋衛(wèi)平回歸的根本原因嗎？

翻開綠城中國、融創(chuàng)中國上半年的財報，也許能了解兩家公司基因排異的真正原因。

融創(chuàng)財務狀況優(yōu)于綠城

按照今年5月底宋衛(wèi)平召開新聞發(fā)布會時的說法，將綠城交給孫宏斌是因為壽柏年退休的需要，也是出于宏觀調控的壓力。根據(jù)測算，綠城需要能保證賬上再多100多億元的現(xiàn)金，才能保證財務絕對安全。

今年9月公布的綠城中國半年報顯示，綠城中國確實遇到了較大的財務壓力。綠城賬上的現(xiàn)金（含受限制銀行存款）只有約244億元，但各類應付款項卻達到344億元，且大部分是一年內需要付清的債務。

與此同時，綠城的現(xiàn)金流卻并不樂觀，上半年經營活動產生的現(xiàn)金凈額為-49.75億元，更多依靠借款等融資，才確保了資金鏈的安全。

反觀融創(chuàng)的現(xiàn)金情況，要比綠城寬裕許多。今年上半年，融創(chuàng)的經營活動所得現(xiàn)金凈額，大大高于去年同期，達到75.51億元。2013年底公司賬面上的現(xiàn)金為160.08億元，今年中報為229.84億元，增加了43.6%。融創(chuàng)的各類短期應付款只有78.62億元，現(xiàn)金足以應付各類即將到期的短期負債。公司經營的“造血”能力，甚至好于素來以穩(wěn)健著稱的萬科、中海、龍湖等公司。

也因為上述原因，融創(chuàng)在今年上半年大幅降低了融資成本，融創(chuàng)的新增借款加權平均實際利率，由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。

綠城中國的2014年中報顯示，去庫存、調節(jié)奏、確?，F(xiàn)金安全，是下半年綠城的主要任務。在這樣的背景之下，引入銷售能力、“造血”能力更強的融創(chuàng)團隊，顯然符合綠城的利益。

孫宏斌的難題/

被宋衛(wèi)平免職的綠城房產總經理田強在免職前曾給綠城的員工寫了一封內部信。信件透露，由于定位不夠準確，綠城有一部分長期難以消化的大面積、高總價、長周期庫存，約占總庫存的六成。

事實上，在上半年的財報中，這一部分難消化的庫存已經有所顯現(xiàn)。截至6月30日，綠城已竣工待售物業(yè)的財務賬面價值達到177.27億元，占可售資源賬面價值總量的三成以上，而綠城上半年的權益銷售金額只有132億元。

面對巨大的庫存，以及巨大的現(xiàn)金流壓力，孫宏斌上任后該怎么辦？如果通過資本市場融資，那么綠城的負債比率顯然會迅速升高，并給公司帶來巨大的財務壓力，如果這樣做，追求投資穩(wěn)健的九龍倉顯然會投出反對票。最為穩(wěn)妥，也是最有實效的辦法，就是降價銷售。但是，對他來說，要降價也不容易。

今年上半年，綠城結轉的凈利潤率不足6%，凈資產收益率只有2.74%，因為盈利較差，綠城甚至在今年年中公布過盈利警告。事實上，根據(jù)《中國證券報》的報道，經過孫宏斌的大幅降價賣房，綠城的利潤率再創(chuàng)新低，前10月的銷售利潤率已經不到5%。

在降價空間已經非常小的情況下，孫宏斌需要采用更多的方法來降低成本，提升產品在市場上的競爭力，以快速去化存貨。

降低部分建筑成本顯然是一項可以考慮的因素。在綠城賬面價值390多億元的發(fā)展中物業(yè)中，發(fā)展成本達到了160多億元，接近總成本的四成多，而融創(chuàng)的發(fā)展成本不到總成本的27%。

對綠城的建筑高成本，業(yè)內有不同的評價。有的認為，這是提升房屋建筑品質所需要付出的代價；也有人認為，其中的部分成本并不合理。一位曾和綠城集團在業(yè)務方面有過交流的房地產人士說，綠城所采用的一款建材甚至需要從新疆運到廣州加工，再運到杭州使用，總成本甚至超過了從西班牙進口的同類石材。

拖欠工程款激化矛盾?/

一篇由宋衛(wèi)平秘書轉發(fā)的《綠城供應商看融綠之城》的帖子，顯示了孫宏斌和宋衛(wèi)平主導下的綠城的差異。帖子寫道：“所有人（指宋衛(wèi)平執(zhí)掌綠城時的綠城員工）只有一個口號，我們做的東西一定要好，價錢不是問題，但東西一定要好?！蔽闹薪榻B，綠城的工程，總是在工程結束之后的很短時間就會向供應商支付工程款，幫助他們快速結轉。而孫宏斌執(zhí)掌下的融綠，卻是以最低價中標，且工程款要拖欠，年底前結束的工程，要等到次年的下半年才能付清。

在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時，宋衛(wèi)平曾對融創(chuàng)團隊管理下的綠城拖欠供應商工程款和農民工工資一事憤憤不平。他說，9月份開學前，為了讓孩子能上學，很多農民工來討薪，這在綠城是從來沒有發(fā)生過的事。對于上述說法，記者尚未獲得融創(chuàng)及孫宏斌的回應。

事實上，拖欠供應商的錢，在行業(yè)內實際并不罕見。很多行業(yè)的龍頭企業(yè)都以長期拖欠工程商或供應商工程款而聞名。一家傳媒集團此前就發(fā)布公告透露，某家地產公司以房屋來抵拖欠集團的數(shù)千萬元廣告費。而由于綠城的應付貿易款達到200多億元，如果要像過去那樣一點時間也不拖延，則可能對綠城的財務安全帶來一定的風險。

可是，在宋衛(wèi)平看來，這樣的做法，可能會給綠城房屋品質埋下一系列隱患，進而摧毀綠城多年來營造的口碑，使綠城看起來和其他地產公司的產品沒有本質的區(qū)別。

合營、合作公司眾多/

對孫宏斌來說，也許從收購綠城開始，并沒有料到這家公司的復雜性。上半年，綠城的預售金額達到300多億元，但是歸屬綠城中國的權益銷售金額只有100多億元。在大部分綠城項目中，綠城都只占有一小部分股權。所有的降價、增減投入行為，都需要和當?shù)氐捻椖抗竟蓶|協(xié)商。

財務報表顯示，綠城僅2013年年報列明的聯(lián)營、合營公司就有六七十家，而這些公司還是對綠城的財務有重大影響的，一些股權占比較小的公司尚不在其列。

這些合營公司的資產總額達到450億元以上，占綠城所有項目的一半以上。其中除了由融創(chuàng)綠城合作的部分項目公司外，絕大部分是本地的一些中小民營企業(yè)。這些企業(yè)不僅和綠城有著千絲萬縷的關系，也是藍城代建的主要客戶來源之一。

不僅如此，綠城此前的建材電商業(yè)務，包括為政府代建部分公共設施的項目，也與藍城的代建業(yè)務等有著千絲萬縷的關系。顯然，如果因為綠城降價賣房令這部分合作股東“受傷”，那么宋衛(wèi)平必須給這部分股東以交代。

目前尚不知道宋衛(wèi)平的項目合作伙伴在融綠之爭的走向中究竟起何作用。但有一點可以肯定的是，很多項目的股東希望宋衛(wèi)平能夠回歸，這一點從藍城代建的上海項目——上海綠城錦繡蘭庭在得知宋衛(wèi)平確定回歸綠城后，打出了“力挺宋總回歸”的旗號，并為其回歸眾籌。而宋衛(wèi)平新聘請的助手此前也是他的項目合作伙伴。

但如果不能依靠迅速降價緩解綠城的現(xiàn)金流壓力，那么綠城本身也將面臨一定的風險。對宋衛(wèi)平和孫宏斌來說，綠城和融創(chuàng)兩家公司在短短的一百多天時間中，從親密無間的戀人到最終走向決裂，也許是一開始就沒有辦法避免的問題。