2014年以來(lái)，我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比大幅下滑，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開(kāi)始取消限購(gòu)，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫(kù)存化。在長(zhǎng)效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線(xiàn)城市退出。地方救市應(yīng)考慮長(zhǎng)期效果，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定作用。

□國(guó)家信息中心宏觀(guān)政策動(dòng)向課題組

一、2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國(guó)，國(guó)房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線(xiàn)城市也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且增幅不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線(xiàn)擴(kuò)展到一、二線(xiàn)，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。

(一)國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)

有房地產(chǎn)業(yè)溫度計(jì)之稱(chēng)的國(guó)房景氣指數(shù)，是一個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國(guó)房景氣指數(shù)于2010年3月觸頂后整體處于下滑趨勢(shì)，2011年11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后一直處于100以?xún)?nèi)，2014年2-9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開(kāi)始下滑的幅度顯然大幅縮小，7、8、9月基本平穩(wěn)，到10月受寬松政策的影響，國(guó)房指數(shù)小幅提升0.04。

(二)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更快

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期限購(gòu)、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊情況下，住宅市場(chǎng)低迷，需求觀(guān)望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77220億元，累計(jì)同比名義增長(zhǎng)12.4%，比去年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大，1-10月住宅投資完成額52464億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)11.1%，比去年同期增速下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。投資增速除2月外，一直低于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴(kuò)大，到9月擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅市場(chǎng)投資增速下降的趨勢(shì)更明顯，僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，隨后開(kāi)始下降，到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長(zhǎng)較快

整體看，2014年1-10月房地產(chǎn)資金來(lái)源增幅大幅下滑，僅2月資金來(lái)源增速是2位數(shù)。1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低24.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款17735億元，增長(zhǎng)11.1%；利用外資489億元，增長(zhǎng)17.6%；自籌資金42232億元，增長(zhǎng)13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%；個(gè)人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國(guó)內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國(guó)外資金從9月出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

(四)商品房和住宅銷(xiāo)售均為負(fù)增長(zhǎng)，且跌幅不斷擴(kuò)大

今年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的趨勢(shì)，住宅銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降9.5%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降9.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷(xiāo)售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降9.9%，辦公樓銷(xiāo)售額下降20.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)8.3%。

(五)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯

反映房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的指標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格在2014年也出現(xiàn)一定的松動(dòng)，下行趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)從個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，房?jī)r(jià)下跌從一手房擴(kuò)展到二手房。到9月份，70個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格從環(huán)比來(lái)看，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價(jià)格環(huán)比全部下降。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。

從同比價(jià)格數(shù)據(jù)看，9月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)分別為58個(gè)和52個(gè)，分別比8月份增加了39個(gè)和20個(gè)；上漲的城市個(gè)數(shù)分別為10個(gè)和17個(gè)，分別比8月份減少了38個(gè)和20個(gè)。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市中，除廈門(mén)上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以?xún)?nèi)；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。

(六)保障房建設(shè)提前完成年度任務(wù)，總投資量高于去年同期

根據(jù)住建部公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開(kāi)工720萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設(shè)提前3個(gè)月完成了年度任務(wù)。而2013年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。截至當(dāng)年9月底，開(kāi)工620萬(wàn)套，基本建成410萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。顯然，相比2013年同期保障房開(kāi)工數(shù)據(jù)來(lái)看，這一進(jìn)度快于去年同期，總投資量也高于去年同期。

雖然今年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展良好，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題。有的省份資金還沒(méi)有完全落實(shí)，一些項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)工；一些地方已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置；一些地方保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、使用功能、質(zhì)量存在問(wèn)題；公租房運(yùn)行體制、機(jī)制尚不完善。