每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 胡健 發(fā)自北京

央行11月下旬突然降息，隨后半月部分一、二線城市成交量和價格立即出現(xiàn)回暖，一波翹尾行情或許能在這個樓市寒冬，給房企的年終業(yè)績“釜底添薪”。

不過，現(xiàn)在談樓市整體回暖仍然為時過早。政策持續(xù)加溫之上，積壓著超過2.2萬億元存貨的堅冰。在地產(chǎn)業(yè)中，如何理解存貨的含義？2.2億存貨意味著什么？在不同城市，不同房企中，房地產(chǎn)存貨現(xiàn)狀如何，需要多少時間來消化？未來，價與量的選擇題如何做，這些問題都將持續(xù)考驗房企的綜合能力。

隨著政策環(huán)境改善，土地市場和樓市成交逐漸回暖，但房地產(chǎn)行業(yè)存貨仍在高位上是不爭的事實。

CRIC研究中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月，深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。

不過，昨日（12月9日）中原地產(chǎn)研究報告顯示，北上廣深等一線城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史記錄。截至12月7日，3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是首次突破3000億大關(guān)，全年將有望突破3500億。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢還是體現(xiàn)為存貨的增加。存貨過高會占用房企的資金，使資金成本進(jìn)一步升高，也會影響到房企的周轉(zhuǎn)速度，使得去庫存的壓力進(jìn)一步加大。

三季度庫存持續(xù)攀升/

中國房產(chǎn)信息集團研究員陳開朝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，房企存貨包括已購置土地、新開工后建設(shè)投入以及拿到預(yù)售許可證的可售部分 （包括未竣工待售和已竣工待售）。

CRIC研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從庫存走勢看，A股139家房企的庫存從2010年末的8833億元，到2011年末的1.26萬億元，到2012年末的1.5萬億元，2013年1.9萬億元，再到2014年第三季度的2.23萬億元，持續(xù)攀升。

從增速看，2011年139家房企庫存同比增長43%，2012年同比增長19%，2013年同比增長26%，2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷售普遍受阻，但庫存依然保持快速增長態(tài)勢。

CRIC的研報指出，前幾年庫存快增是因為大好行情拉動，庫存中很大部分是土地投入，屬于正常的庫存增長；今年房企拿地銳減下庫存繼續(xù)激增，是因為銷售端遇阻，屬于非“常態(tài)”的庫存增長。

陳開朝分析，從房價與庫存走勢看，2010年~2013年全國商品房價格每年漲6%~8%，庫存則維持20%~40%的增速。2013年及以前，房價主要跟供需有關(guān)，行業(yè)庫存對房價的影響較小。2014年以來，房企拿地力度銳減，建設(shè)投入雖然也有所下滑，但在高周轉(zhuǎn)下，建設(shè)投入依然保持較快的增速

（這從全國的房地產(chǎn)投資增速中可看出）。今年由于總體行情調(diào)整，銷售端受阻（大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動），所以房企可售、待售部分淤積導(dǎo)致庫存急劇上升——說明行業(yè)庫存風(fēng)險在不斷集聚。“今年庫存積壓的眾房企普遍會采取積極的營銷動作，加大打折促銷力度，整體房價因此下滑或持穩(wěn)。”

土地儲備也凸顯出房企面臨高存貨的壓力。中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規(guī)模還是比較大的。比如萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米，保利地產(chǎn)為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，銷售下滑是造成存貨上升的主因之一，房企去庫存有待市場的整體轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商也需要在價格上做文章，拓展更多的銷售渠道，去以價換量。

15家中型房企凈負(fù)債率“高危”/

陳晟告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前房產(chǎn)行業(yè)的主要形勢是千方百計去庫存，對一些中小企業(yè)甚至?xí)斐缮嫔系膲毫?。庫存的高企，也使一些地區(qū)的房價滯漲。對于一些非常有把握的城市，房企可以進(jìn)行一定的土地儲備，而不是大面積的土地儲備。放開限購、降息等政策面的利好，不能從根本上解決庫存問題，根本原因是市場供需壓力。

“總體上看，同樣是庫存快速增長，但不同的行情下，對房企的意義迥然不同：行情好時，高庫存將支持企業(yè)快速擴張，盈利、負(fù)債、資金運營等財務(wù)指標(biāo)不斷改善；行情不好時，高庫存會推高企業(yè)負(fù)債率，財務(wù)趨于惡化。”陳開朝表示。

CRIC研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個百分點和1個百分點。不同規(guī)模的房企分化較大：4家大房企凈負(fù)債率為62%，環(huán)比下降2個百分點，負(fù)債水平合理；15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房企凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個百分點。

對于大型房企和中型房企的劃分，克而瑞方面表示，A股大型房企就是大家熟知的招保萬金，中型房企主要是年銷售業(yè)績或年營業(yè)收入接近或超過100億元的房企，很多是曾經(jīng)進(jìn)入過TOP50榜單的房企。

上述15家中型房企包括中糧地產(chǎn)、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、嘉凱城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、濱江集團、北京城建、首開股份、世茂股份及北辰實業(yè)等。

上述機構(gòu)認(rèn)為，凈負(fù)債率方面，如果高周轉(zhuǎn)房企突破150%，非高周轉(zhuǎn)房企突破120%，企業(yè)會面臨很大的資金運營壓力，尤其是長短債比較小且融資不暢的房企，很可能發(fā)生資金鏈斷裂風(fēng)險。“按上述標(biāo)準(zhǔn)，15家中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危線，明顯進(jìn)入高危狀態(tài)。”

很顯然，去庫存和市場需求的波動有明顯的關(guān)聯(lián)。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，房地產(chǎn)市場需求不足的原因之一，還包括城鎮(zhèn)化人口增速放緩。

一二線城市成交仍受制庫存/

臨近年底，土地市場似乎迎來暖冬。上周，中指院監(jiān)測的40個主要城市共推出各類土地187宗，較上周增加85宗，推出面積887萬平方米，較上周增加386萬平方米；南京、武漢和天津推出量較大。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一線城市土地市場依然維持高熱度，相比三四線城市看得見的風(fēng)險，房企更加扎堆一線城市。同時，信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開始進(jìn)入土地市場。隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場抄底。部分熱點地塊，競爭將比三季度有所增加。

中指院報告還顯示，二線城市供應(yīng)量上漲七成，二線代表城市共推出土地147宗，較上周增加59宗，推出面積800萬平方米，較上周增加338萬平方米，環(huán)比增加73%。

成交上看，張大偉說，整體市場成交量雖然相比上月末有所降溫，但依然處于高位，預(yù)計12月市場成交將依然處于高位。

他還同時介紹說，11月主要城市客戶看房量均有明顯上漲。其中表現(xiàn)最明顯的是一線城市，北京、上?？蛻糇稍兞可蠞q80%以上。二手房業(yè)主更是堅挺報價，小部分業(yè)主開始有提價意向。

不過，樓市整體成交火熱程度仍然受制于高庫存，即便一線城市也存在同樣問題。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至12月7日，北京新建商品住宅庫存量為93430套，雖然在政策環(huán)境的利好下，客戶的入市積極性有所增加，但是與9萬余套的庫存相比，房企的去化壓力依然較大。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，當(dāng)前北京樓市庫存主要集中在郊區(qū)新城，近段時間入市的樓盤同樣是以昌平、房山、通州等新城板塊為主，同一個區(qū)域多個樓盤同時推盤，再加上區(qū)域內(nèi)前期并未消化的庫存，造成在售項目銷售壓力巨大，區(qū)域庫存有所攀高。

二線城市也同樣面臨類似問題，杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)11月的庫存一度突破15萬套，其中住宅近10萬套，創(chuàng)下歷史新高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，雖然杭州11月去化周期較10月大幅減少了21%，但截至11月底杭州的去庫存周期仍約13.7個月。

鏈家分析師張旭認(rèn)為，目前各線城市都存在庫存壓力，樓市成交逐漸回暖基調(diào)已經(jīng)較為確定，但是不會出現(xiàn)恐慌性購買，房價估計仍然會保持在平穩(wěn)區(qū)間。

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企業(yè)樣本

新掌門面臨“去化”考驗：華遠(yuǎn)地產(chǎn)152億存貨壓頂

每經(jīng)記者 董來孝康 發(fā)自北京

任志強在外界的關(guān)注下?lián)]一揮衣袖瀟灑退休，對于華遠(yuǎn)地產(chǎn)新任掌門人孫秋艷而言，面臨的考驗之一，則是三季度末接近152億的存貨“堰塞湖”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2009年以來，只有2010年“新國十條”和2011年“新國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，當(dāng)年華遠(yuǎn)地產(chǎn)前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別約-5.33億元和-2.66億元，其他年份均為正值，但2014年前三季度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)該數(shù)據(jù)約為-27.68億元，同比減少近1905%。

“公司今年前三季度銷售業(yè)績確實不好，有三個原因：一是市場比去年差了很多；二是有些項目開發(fā)進(jìn)度影響了開盤的時間，進(jìn)而對銷售業(yè)績有一點影響；三是在北京有很多保障房原本計劃會很快開盤，但因為有很多審批環(huán)節(jié)，也耽誤了一些時間。最后一個季度會改善一些。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，預(yù)計2014年銷售簽約額不會少于去年，銷售簽約面積應(yīng)該也與去年差不多。

前三季銷售簽約額同比跌21%

10月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布了2014年第三季度經(jīng)營情況簡報，這是其2009年以來首份第三季度經(jīng)營情況簡報。

上述簡報顯示，2014年前三季度華遠(yuǎn)地產(chǎn)營業(yè)收入近43億元，同比增長幾乎翻番，但歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.89億元，同比跌7.54%。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，135家A股上市房企共實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤近432億元，同比下跌3.21%；這是2008年以來，上市房企整體盈利首次出現(xiàn)負(fù)增長。

業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述情況既受到銷售不景氣的影響，也有降價以求走量的影響。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個月下跌，同比下跌1.57%。

對銷售不景氣體現(xiàn)最為明顯的指標(biāo)就是銷售簽約額。2014年前三季度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開復(fù)工面積和竣工面積分別約205萬和32.4萬平方米，同比增長分別達(dá)29%和72%；然而完成銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。

無獨有偶，前三季度營收增長超60%的世茂股份，合同簽約金額僅同比增長13%，截至9月末實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的72%；而去年同期合同簽約額同比增長44%，并已提前實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

此外，有公開報道顯示，今年前三季度，超過20家品牌房企中，銷售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重點房企已完成或接近完成年度銷售任務(wù)。

存貨集中于在建工程和土地儲備

銷售完成率低直接導(dǎo)致存貨高企。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，2009年到2014年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)第三季度末的存貨余額分別約為24.54億元、43.5億元、67.17億元、76.88億元、111.89億元和151.83億元，上漲勢頭強勁。

盛富資本總裁黃立沖等業(yè)內(nèi)資深人士表示，行業(yè)內(nèi)計算上市房企存貨消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存貨余額，除以去年的平均月銷售額（即銷售簽約額），計算結(jié)果具有比較好的參考意義，而用今年前三季度月預(yù)收賬款或營業(yè)成本做除數(shù)時效性更強。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)去年完成銷售簽約額56.1億元，月銷售簽約額為4.675億元。若以此為分母，以華遠(yuǎn)地產(chǎn)2014年第三季度末151.83的存貨余額為分子，存貨消化周期是32.48個月。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)今年前三季度預(yù)收賬款下滑較大，月均為3.56億元；營業(yè)成本約33.74億元，同比跌逾70%，月均3.75億元。若以預(yù)收賬款和營業(yè)成本為除數(shù)，存貨消化周期則更長，分別約42.65個月和40.49個月。

相關(guān)調(diào)研機構(gòu)表示，今年第三季度，部分房企庫存積壓嚴(yán)重，存貨消化周期大幅躍升。若按照上述方法計算 （2014年第三季度末存貨余額/2013銷售簽約額*12），萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團消化庫存所需時間分別約為24.66個月、26.34個月、26.21個月和22.97個月。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)并沒有在第三季報中對存貨進(jìn)行解釋，但2014年半年報顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)存貨余額約為144.56億元，其中開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品分別約134.98億元和9.58億元。

“存貨增加對于地產(chǎn)公司來說是一件很好的事情，說明公司規(guī)模在擴大，最重要的是存貨的質(zhì)量；公司存貨中開發(fā)產(chǎn)品即現(xiàn)房余額很少，開發(fā)成本包括在建工程和土地儲備等。”上述華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

半年報顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)成本項下共有14個項目，分布在北京、長沙和西安；其中，北京新通源遠(yuǎn)項目、長沙地韻項目和長沙人韻項目期末余額共計5.6億元，沒有開工時間和預(yù)計竣工時間表。上述業(yè)內(nèi)資深人士表示這幾個項目應(yīng)該是土地儲備。

在長沙，華遠(yuǎn)地產(chǎn)共有三個項目，其中長沙華遠(yuǎn)·華中心項目期末余額達(dá)21.18億元，預(yù)計總投資額94.38億元，雖然早在2011年5月就已開工，但預(yù)計2018年才能竣工。

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“長沙的項目原本是老舊城區(qū)，公司將其分成南北兩區(qū)，北區(qū)由橘韻公司開發(fā)，2000多戶居民拆遷基本完畢；南區(qū)由人韻和地韻公司開發(fā)，因規(guī)劃尚未完成，所以還沒有拆遷，但到底是住宅、商場還是寫字樓等情況還沒有最終確定。”

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品即現(xiàn)房，一共10個項目，期末金額共計在10億元以下。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者：“從去庫存的角度看，現(xiàn)房多自然是優(yōu)勢，是能快速轉(zhuǎn)為現(xiàn)金流的資產(chǎn)；土地儲備到現(xiàn)房，中間涉及太多不確定性，也易耗費資金；在市場降溫的事后，高庫存擠占了大量資金。”

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒有透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)第三季度末存貨中的開發(fā)成本到底有多少是保障房，有多少是土地儲備。

銀行借款同比增近150%

在存貨大幅走高、項目竣工時間延長的情況下，預(yù)收賬款往往是房企保證資金鏈穩(wěn)定的重要手段之一。

但據(jù)Wind統(tǒng)計，135家申萬A股上市房企第三季度末預(yù)收賬款總體增速也在下降，預(yù)示未來收入增速還將處于較低水平。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從2009年到2014年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)第三季度末預(yù)收賬款分別約為9.64億元、19.72億元、27.38億元、34.24億元、44.4億元和32.02億元。

“預(yù)收賬款下滑，是因為今年前三季度，銷售簽約額跟不上結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。但第四季度銷售完成以后，應(yīng)該會有一點改善。相比前三個季度，第四季度簽約額和回款都會有一個較大增加。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

在預(yù)收賬款大幅下滑的情況下，截至今年第三季度末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)短期借款和長期借款共計49.7億元，同比增幅近150%；去年同期為19.89億元，且全部為長期借款。

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“短期借款和長期借款同比增長150%是階段性的，四季度短期借款會降下來，債務(wù)結(jié)構(gòu)會改善。”

據(jù)CRIC廣州房價測評中心統(tǒng)計，A股139家上市房企籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額高達(dá)1812億元，環(huán)比增長23%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，融資連續(xù)三個季度成為房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入的主要來源，表明企業(yè)正常資金運營依然離不開舉債。

2014年1~9月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷售商品、提供勞務(wù)提供的現(xiàn)金約為29.11億元，取得借款收到的現(xiàn)金近56.99億元，兩者之比為0.51.

CRIC廣州房價測評中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與融資流入的現(xiàn)金之比為0.87，這是2010年中以來該指標(biāo)首次低于1，表明融資繼續(xù)為行業(yè)主要資金來源，凸顯了融資對房企現(xiàn)金運營的極端重要性。

2014年9月末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)貨幣現(xiàn)金、短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債和長期借款分別約為20.81億元、16.11億元、12.83億元和33.58億元，現(xiàn)金短債比為0.72，長短債比為1.16。

今年第三季度末，A股139家上市房企短債較年初上升了23%，行業(yè)現(xiàn)金短債比為0.89；長短債比為1.68，環(huán)比提高5%。其中，大房企改善最為明顯，長短債比環(huán)比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

但公開數(shù)據(jù)表示，部分企業(yè)短債比偏低，泰禾集團和嘉凱城的現(xiàn)金短債比都低至0.17，其次為濱江集團0.26，陽光城0.29，均在0.3以下，業(yè)內(nèi)人士直言相關(guān)企業(yè)資金運營壓力極大。

接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然央行降息以及各地放開限購，但隨著美聯(lián)儲的QE已結(jié)束，國內(nèi)外融資環(huán)境較為嚴(yán)峻，流動性有趨向萎縮節(jié)制的可能；包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)在內(nèi)的中小房企由于融資相對不暢和面臨較大的短債償付，未來一段時間資金鏈將繼續(xù)承壓。

（實習(xí)生張瑾對本文亦有貢獻(xiàn)）

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區(qū)域樣本

“藍(lán)印戶口”后遺癥顯露天津去化周期達(dá)33個月

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

如今，三四線城市被視為房企的“紅海”，而一二線城市被看作新的利潤增長點，房企爭相在一二線城市拿地，此類城市也被捧為“香餑餑”。不過令人感到奇怪的是，天津，這個“1.5線”城市竟也庫存過高。中指院天津分院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，天津住宅市場的可售量為2358.87萬平方米，出清周期升至33.6個月（出清周期=目前可售面積/往前推6個月的平均銷售面積），11月天津商品住宅可售量及出清周期均達(dá)歷史較高水平。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，天津樓市形成高庫存的原因之一是停辦藍(lán)印戶口導(dǎo)致外來人口的住房需求減少，還有樓市低迷下投資投機需求被擠出，京津冀協(xié)同發(fā)展雖有良好預(yù)期，但吸引北京的人口與產(chǎn)業(yè)到天津落地還需要時間。“盡管天津房價便宜，住在天津，工作在北京的雙城生活還是不太現(xiàn)實。”趙秀池說。

出清周期升至33.6個月

中指院天津分院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，天津住宅市場可售量為2358.87萬平方米，環(huán)比10月增加16萬平方米，攀升至歷史新高；11月住宅市場新增入市面積125.63萬平方米，環(huán)比增幅高達(dá)51.69%。

上述機構(gòu)的研究報告稱，11月天津住宅市場供需均現(xiàn)明顯增幅，但銷供比仍在1以下，表現(xiàn)為供過于求，導(dǎo)致庫存持續(xù)走高。繼取消限購、限貸政策之后，11月央行降息政策出臺進(jìn)一步提振了市場信心，政策疊加效果促使成交量大幅回升至百萬平方米以上，但受6月以來市場復(fù)蘇緩慢影響，去化速度仍處低位，導(dǎo)致當(dāng)月出清周期持續(xù)上升至33.6個月。

雖然庫存處于高位，但由于特殊的地理位置，天津依然吸引了眾多房企關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查詢天津市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1~10月該市房地產(chǎn)開發(fā)投資1452.93億元，同比增長18.9%，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為15.1%。

新城控股高級副總裁歐陽捷曾告訴記者，天津樓市庫存量較大的主要原因是前幾年的土地出讓過量。新城控股的分析數(shù)據(jù)顯示，2006年，天津市成交土地建筑面積625萬平方米，商品房銷售面積1458萬平方米，二者的比值為0.43。而這一比值在2007年后持續(xù)上升，2010年達(dá)到高峰，為3.02。而從2011年之后，這一比值又逐年下降，2013年跌至1.22。

城市板塊持續(xù)分化

歐陽捷指出，城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業(yè)分化已經(jīng)成為樓市的四大新趨勢。

據(jù)中指院天津分院統(tǒng)計，11月天津各區(qū)成交結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，市內(nèi)六區(qū)成交量持續(xù)增加，達(dá)到今年以來的峰值，成交占比上升近2個百分點，達(dá)到20%；環(huán)城四區(qū)成交量居四大片區(qū)中的首位，11月成交亦有明顯增幅，成交占比上升至39%；濱海新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交增幅相對較緩，市場份額分別降至17%和24%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，天津樓市起伏，受政策面的影響很大。由于“藍(lán)印戶口”末班車效應(yīng)，天津樓市在5月份進(jìn)入空前火爆，而到6月份，市場迅速轉(zhuǎn)入下行通道。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，天津一手房價格指數(shù)為1150.1點，同比上漲11.40%。自4月中旬天津市宣布“藍(lán)印戶口”將于5月底取消以來，作為“藍(lán)印”重鎮(zhèn)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，武清樓市進(jìn)入為期一個半月的瘋狂狀態(tài)，成交量占同期全市成交量三分之一以上。受武清樓市火爆影響，5月份天津樓市成交增長率居全國第一。不過，進(jìn)入6月之后，武清乃至天津全市樓市迅速轉(zhuǎn)冷。

由于地處京津冀三地中心位置，武清成為京津地區(qū)近兩年來房地產(chǎn)開發(fā)投資最為集中的地區(qū)之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括保利、住總、中國水利水電、首創(chuàng)、世貿(mào)、恒大、遠(yuǎn)洋、新華聯(lián)、泰禾等大型企業(yè)均在武清“重兵布陣”，而且項目多為超級大盤。恒大在武清區(qū)介入一級開發(fā)，土地儲備超百萬平方米；保利取得武清區(qū)光明道項目，建筑面積約27萬平方米；北京住總在武清開發(fā)總建筑面積27.6萬平方米的住總尚清灣項目；首創(chuàng)也在武清拿到了290萬平方米的用地。

年末天津樓市或迎暖冬

天津取消“藍(lán)印戶口”之后，一家大型開發(fā)商武清區(qū)項目負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，看市場要看周期，并且要把周期放到整個行業(yè)里面，武清樓市的走向，要看京津冀一體化對天津的利好程度。

中指院發(fā)布的《天津房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)監(jiān)測》報告中指出，11月，天津商品房銷售總額連續(xù)第4個月上漲，達(dá)147億元，其中重點監(jiān)測的30家品牌房企占比61.3%，銷售額共計90.05億元，環(huán)比增長34.6%，同比增長7.2%，年內(nèi)第二次出現(xiàn)正增長態(tài)勢。整體來看，隨著限購、限貸政策的放松，以及11月央行下調(diào)存貸款利率，確實對市場成交和投資型需求起到了釋放作用，年末天津樓市或?qū)⒂瓉砼?/p>

而據(jù)上海易居研究院提供的市場成交報告，11月監(jiān)測的30個典型城市中，有13個城市新建商品住宅成交面積呈現(xiàn)環(huán)比上升的態(tài)勢，其中天津環(huán)比上升31.5%，位居第二。

根據(jù)《2014年11月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》，天津房價環(huán)比漲幅為0.53%，同比漲幅為-3.03%。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，天津“救市”力度比較大，能夠帶動成交量的上升，這會使得房價的環(huán)比增長由負(fù)轉(zhuǎn)正。但最大的問題是，天津的庫存規(guī)模絕對值偏大，去庫存需要耐心，而這也使得天津的房價依然面臨同比下跌的壓力。

趙秀池認(rèn)為，在庫存高企的情況下，在津布局的房企可以采取“以價換量”策略。但即便如此，去庫存也需要一定時間。

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機構(gòu)觀察

賽普咨詢李春亮：去化需考慮資金安全和利潤平衡點

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的周期性，而庫存直接影響到上市房企的業(yè)績，庫存高低也是投資者頗為關(guān)注的問題。

目前行業(yè)整體庫存水平如何？企業(yè)從戰(zhàn)略角度如何把握好庫存這一指標(biāo)？《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了賽普咨詢研究院高級咨詢師李春亮，對房企庫存進(jìn)行深入剖析。

NBD：從房企角度看，庫存有不同的分類，包括未開工、在建開發(fā)工程、庫存現(xiàn)房、在銷項目、未開盤銷售的項目以及尚未結(jié)算的項目等。從開發(fā)商的角度看，哪類庫存的去化，對企業(yè)經(jīng)營的影響最大？

李春亮：無論是哪個階段的庫存，從本質(zhì)上看，拿地之后回款時間拖得越久，成本代價就越高，對房企的壓力自然就越大。所以，庫存現(xiàn)房無疑是包袱最重的。

其實，房企更多的庫存壓力出現(xiàn)在開盤前后這個階段。從近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，開盤一次去化率能達(dá)六成的項目就已經(jīng)不錯，還有近一半庫存對后期續(xù)銷帶來的壓力可想而知。反過來說，正是因為擔(dān)憂開盤效果不夠理想，一些項目將開盤時間往后一拖再拖，致使大部分庫存的壓力通過開盤彰顯出來。開盤可能是一個收獲期，亦可能是一個危險期。

NBD：住建部提出今年下半年要積極去庫存，您認(rèn)為提出去庫存目標(biāo)的出發(fā)點是什么？

李春亮：房地產(chǎn)市場周期性波動是規(guī)律，但波動幅度和持續(xù)時間卻受外力影響。一方面是需求端的去投資化，另一方面是供應(yīng)端的過度投資化，兩者共同作用引發(fā)了目前樓市供需結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀。住建部提出的積極去庫存就是疏通的思路，引導(dǎo)市場盡快回歸到供需平衡的健康發(fā)展軌道。

NBD：從行業(yè)實際情況看，今年的庫存壓力如何，是否還處于可控水平，房企應(yīng)該擴張拿地還是加速去庫存？

李春亮：目前部分城市庫存壓力非常大，去庫存仍是開發(fā)商的首要任務(wù)。至于土地儲備，在現(xiàn)金流安全和資金成本可控的前提下，在窗口期適度補倉是房企的必然選擇。

NBD：房企在去庫存方面可以有哪些新的舉措？

李春亮：回看2014年這場持久的去庫存之戰(zhàn)，出現(xiàn)了多種多樣的營銷創(chuàng)新，但主要集中于兩大發(fā)力點，一是降價，二是圍繞客戶群體下功夫。比較主流的新舉措大概有五種：一是降低首付門檻，例如以恒大、合生為代表的零首付等概念；二是外延營銷隊伍，例如萬科的全民經(jīng)紀(jì)人、碧桂園的編外經(jīng)紀(jì)人等；三是深挖老客戶，例如綠城發(fā)放的300億元優(yōu)惠券等；四是創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)渠道，例如萬科的淘寶額抵房款、方興的雙十一“光盤節(jié)”等；五是眾籌模式，一些房企已經(jīng)在做了，但規(guī)模都不大，不過未來的前景值得期待。

NBD：今年政策利好面不斷疊加，包括限購、限貸的松綁、降息等，能否從基本面上解決庫存問題？

李春亮：近期的一系列政策調(diào)整無疑是利好因素，對加快去化有一定正向作用，但市場反響并無房企期待的那樣理想。庫存壓力短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)，過度透支的市場供需差徹底消除需要時間，而且這個時間在各個城市的差異較大。

NBD：企業(yè)如何從戰(zhàn)略角度把握好存貨這一指標(biāo)？

李春亮：企業(yè)在選擇擴張戰(zhàn)略還是收縮戰(zhàn)略時，既要統(tǒng)籌考慮大周期，更有必要研究單城市的小周期。大周期決定了整體戰(zhàn)略布局，小周期影響著具體拿地路徑。還需要通過強有力的資源統(tǒng)籌和精準(zhǔn)的分配實現(xiàn)戰(zhàn)略和路徑的匹配。因此，在整體現(xiàn)金流相對安全的前提下，各城市存貨量控制是一道多選題，可能存在許多種組合解。決不能采用一刀切的方式去化，對資金安全和利潤平衡點的掌握很關(guān)鍵，也很難。