每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 董來孝康 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 董來孝康 發(fā)自北京

任志強(qiáng)在外界的關(guān)注下?lián)]一揮衣袖瀟灑退休，對(duì)于華遠(yuǎn)地產(chǎn)新任掌門人孫秋艷而言，面臨的考驗(yàn)之一，則是三季度末接近152億的存貨“堰塞湖”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2009年以來，只有2010年“新國(guó)十條”和2011年“新國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，當(dāng)年華遠(yuǎn)地產(chǎn)前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別約-5.33億元和-2.66億元，其他年份均為正值，但2014年前三季度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)該數(shù)據(jù)約為-27.68億元，同比減少近1905%。

“公司今年前三季度銷售業(yè)績(jī)確實(shí)不好，有三個(gè)原因：一是市場(chǎng)比去年差了很多；二是有些項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度影響了開盤的時(shí)間，進(jìn)而對(duì)銷售業(yè)績(jī)有一點(diǎn)影響；三是在北京有很多保障房原本計(jì)劃會(huì)很快開盤，但因?yàn)橛泻芏鄬徟h(huán)節(jié)，也耽誤了一些時(shí)間。最后一個(gè)季度會(huì)改善一些?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)2014年銷售簽約額不會(huì)少于去年，銷售簽約面積應(yīng)該也與去年差不多。

前三季銷售簽約額同比跌21%

10月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布了2014年第三季度經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)，這是其2009年以來首份第三季度經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)。

上述簡(jiǎn)報(bào)顯示，2014年前三季度華遠(yuǎn)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入近43億元，同比增長(zhǎng)幾乎翻番，但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2.89億元，同比跌7.54%。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，135家A股上市房企共實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)近432億元，同比下跌3.21%；這是2008年以來，上市房企整體盈利首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述情況既受到銷售不景氣的影響，也有降價(jià)以求走量的影響。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個(gè)月下跌，同比下跌1.57%。

對(duì)銷售不景氣體現(xiàn)最為明顯的指標(biāo)就是銷售簽約額。2014年前三季度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開復(fù)工面積和竣工面積分別約205萬和32.4萬平方米，同比增長(zhǎng)分別達(dá)29%和72%；然而完成銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。

無獨(dú)有偶，前三季度營(yíng)收增長(zhǎng)超60%的世茂股份，合同簽約金額僅同比增長(zhǎng)13%，截至9月末實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的72%；而去年同期合同簽約額同比增長(zhǎng)44%，并已提前實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

此外，有公開報(bào)道顯示，今年前三季度，超過20家品牌房企中，銷售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重點(diǎn)房企已完成或接近完成年度銷售任務(wù)。

存貨集中于在建工程和土地儲(chǔ)備

銷售完成率低直接導(dǎo)致存貨高企。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，2009年到2014年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)第三季度末的存貨余額分別約為24.54億元、43.5億元、67.17億元、76.88億元、111.89億元和151.83億元，上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁。

盛富資本總裁黃立沖等業(yè)內(nèi)資深人士表示，行業(yè)內(nèi)計(jì)算上市房企存貨消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存貨余額，除以去年的平均月銷售額（即銷售簽約額），計(jì)算結(jié)果具有比較好的參考意義，而用今年前三季度月預(yù)收賬款或營(yíng)業(yè)成本做除數(shù)時(shí)效性更強(qiáng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)去年完成銷售簽約額56.1億元，月銷售簽約額為4.675億元。若以此為分母，以華遠(yuǎn)地產(chǎn)2014年第三季度末151.83的存貨余額為分子，存貨消化周期是32.48個(gè)月。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)今年前三季度預(yù)收賬款下滑較大，月均為3.56億元；營(yíng)業(yè)成本約33.74億元，同比跌逾70%，月均3.75億元。若以預(yù)收賬款和營(yíng)業(yè)成本為除數(shù)，存貨消化周期則更長(zhǎng)，分別約42.65個(gè)月和40.49個(gè)月。

相關(guān)調(diào)研機(jī)構(gòu)表示，今年第三季度，部分房企庫(kù)存積壓嚴(yán)重，存貨消化周期大幅躍升。若按照上述方法計(jì)算 （2014年第三季度末存貨余額/2013銷售簽約額*12），萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)消化庫(kù)存所需時(shí)間分別約為24.66個(gè)月、26.34個(gè)月、26.21個(gè)月和22.97個(gè)月。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)并沒有在第三季報(bào)中對(duì)存貨進(jìn)行解釋，但2014年半年報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)存貨余額約為144.56億元，其中開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品分別約134.98億元和9.58億元。

“存貨增加對(duì)于地產(chǎn)公司來說是一件很好的事情，說明公司規(guī)模在擴(kuò)大，最重要的是存貨的質(zhì)量；公司存貨中開發(fā)產(chǎn)品即現(xiàn)房余額很少，開發(fā)成本包括在建工程和土地儲(chǔ)備等?！鄙鲜鋈A遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

半年報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)下共有14個(gè)項(xiàng)目，分布在北京、長(zhǎng)沙和西安；其中，北京新通源遠(yuǎn)項(xiàng)目、長(zhǎng)沙地韻項(xiàng)目和長(zhǎng)沙人韻項(xiàng)目期末余額共計(jì)5.6億元，沒有開工時(shí)間和預(yù)計(jì)竣工時(shí)間表。上述業(yè)內(nèi)資深人士表示這幾個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是土地儲(chǔ)備。

在長(zhǎng)沙，華遠(yuǎn)地產(chǎn)共有三個(gè)項(xiàng)目，其中長(zhǎng)沙華遠(yuǎn)·華中心項(xiàng)目期末余額達(dá)21.18億元，預(yù)計(jì)總投資額94.38億元，雖然早在2011年5月就已開工，但預(yù)計(jì)2018年才能竣工。

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“長(zhǎng)沙的項(xiàng)目原本是老舊城區(qū)，公司將其分成南北兩區(qū)，北區(qū)由橘韻公司開發(fā)，2000多戶居民拆遷基本完畢；南區(qū)由人韻和地韻公司開發(fā)，因規(guī)劃尚未完成，所以還沒有拆遷，但到底是住宅、商場(chǎng)還是寫字樓等情況還沒有最終確定。”

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品即現(xiàn)房，一共10個(gè)項(xiàng)目，期末金額共計(jì)在10億元以下。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“從去庫(kù)存的角度看，現(xiàn)房多自然是優(yōu)勢(shì)，是能快速轉(zhuǎn)為現(xiàn)金流的資產(chǎn)；土地儲(chǔ)備到現(xiàn)房，中間涉及太多不確定性，也易耗費(fèi)資金；在市場(chǎng)降溫的事后，高庫(kù)存擠占了大量資金?！?/p>

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒有透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)第三季度末存貨中的開發(fā)成本到底有多少是保障房，有多少是土地儲(chǔ)備。

銀行借款同比增近150%

在存貨大幅走高、項(xiàng)目竣工時(shí)間延長(zhǎng)的情況下，預(yù)收賬款往往是房企保證資金鏈穩(wěn)定的重要手段之一。

但據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，135家申萬A股上市房企第三季度末預(yù)收賬款總體增速也在下降，預(yù)示未來收入增速還將處于較低水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2009年到2014年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)第三季度末預(yù)收賬款分別約為9.64億元、19.72億元、27.38億元、34.24億元、44.4億元和32.02億元。

“預(yù)收賬款下滑，是因?yàn)榻衲昵叭径?，銷售簽約額跟不上結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入。但第四季度銷售完成以后，應(yīng)該會(huì)有一點(diǎn)改善。相比前三個(gè)季度，第四季度簽約額和回款都會(huì)有一個(gè)較大增加?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。

在預(yù)收賬款大幅下滑的情況下，截至今年第三季度末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)短期借款和長(zhǎng)期借款共計(jì)49.7億元，同比增幅近150%；去年同期為19.89億元，且全部為長(zhǎng)期借款。

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“短期借款和長(zhǎng)期借款同比增長(zhǎng)150%是階段性的，四季度短期借款會(huì)降下來，債務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)改善。”

據(jù)CRIC廣州房?jī)r(jià)測(cè)評(píng)中心統(tǒng)計(jì)，A股139家上市房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額高達(dá)1812億元，環(huán)比增長(zhǎng)23%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，融資連續(xù)三個(gè)季度成為房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入的主要來源，表明企業(yè)正常資金運(yùn)營(yíng)依然離不開舉債。

2014年1~9月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷售商品、提供勞務(wù)提供的現(xiàn)金約為29.11億元，取得借款收到的現(xiàn)金近56.99億元，兩者之比為0.51.

CRIC廣州房?jī)r(jià)測(cè)評(píng)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與融資流入的現(xiàn)金之比為0.87，這是2010年中以來該指標(biāo)首次低于1，表明融資繼續(xù)為行業(yè)主要資金來源，凸顯了融資對(duì)房企現(xiàn)金運(yùn)營(yíng)的極端重要性。

2014年9月末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)貨幣現(xiàn)金、短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期借款分別約為20.81億元、16.11億元、12.83億元和33.58億元，現(xiàn)金短債比為0.72，長(zhǎng)短債比為1.16。

今年第三季度末，A股139家上市房企短債較年初上升了23%，行業(yè)現(xiàn)金短債比為0.89；長(zhǎng)短債比為1.68，環(huán)比提高5%。其中，大房企改善最為明顯，長(zhǎng)短債比環(huán)比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

但公開數(shù)據(jù)表示，部分企業(yè)短債比偏低，泰禾集團(tuán)和嘉凱城的現(xiàn)金短債比都低至0.17，其次為濱江集團(tuán)0.26，陽光城0.29，均在0.3以下，業(yè)內(nèi)人士直言相關(guān)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)壓力極大。

接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然央行降息以及各地放開限購(gòu)，但隨著美聯(lián)儲(chǔ)的QE已結(jié)束，國(guó)內(nèi)外融資環(huán)境較為嚴(yán)峻，流動(dòng)性有趨向萎縮節(jié)制的可能；包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)在內(nèi)的中小房企由于融資相對(duì)不暢和面臨較大的短債償付，未來一段時(shí)間資金鏈將繼續(xù)承壓。

（實(shí)習(xí)生張瑾對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）