每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海 一直看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)最近也不得不承認(rèn)，在市場(chǎng)向下趨勢(shì)沒有較大改觀的情況下，樓市現(xiàn)存的龐大庫存難以快速消化。但就是在這樣的背景下，去年的高價(jià)“地王”卻不得不硬著頭皮入市銷售，僅近期入市的就有復(fù)星上海外灘“地王”項(xiàng)目、融創(chuàng)北京農(nóng)展館項(xiàng)目，以及泰禾上海寶山“地王”項(xiàng)目等。 這些“地王”產(chǎn)品上市以后如何克服“面粉”價(jià)過高的不利局面，獲得合理的利潤(rùn)空間？在高端物業(yè)市場(chǎng)低迷的環(huán)境下，“地王”所沉淀的大筆資金能否快速回籠？這不僅依賴于房企的品牌力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷能力和服務(wù)水平，同時(shí)對(duì)房企經(jīng)營(yíng)策略提出考驗(yàn)。 “目前最難消化的就是大面積、高總價(jià)的豪宅，上海大概有600萬平方米的住宅就是這類產(chǎn)品。近期市場(chǎng)雖然有所回暖，但庫存消化不多?！狈康禺a(chǎn)營(yíng)銷專家孫華良說。 舊的庫存壓力未見絲毫減輕，新的供應(yīng)又接踵而至。北京、上海、廣州等一線城市在去年8、9月土地市場(chǎng)火熱時(shí)期成交的多幅高價(jià)地塊，近期即將入市。由于成本原因，大部分項(xiàng)目不得不以高單價(jià)開盤，從而讓樓市庫存雪上加霜。 入市多為總價(jià)“地王” 克而瑞對(duì)2011~2013年全國(guó)單價(jià)及總價(jià)“地王”梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有8個(gè)“地王”項(xiàng)目順利入市銷售，主要是總價(jià)“地王”，只有兩個(gè)屬于單價(jià)“地王”，且都位于上海，一是綠地北外灘中心項(xiàng)目，另一個(gè)是保利西岸項(xiàng)目。 從銷售情況看，已經(jīng)入市的“地王”項(xiàng)目整體銷售不錯(cuò)，大部分項(xiàng)目月均去化套數(shù)超25套。其中，銷售最好的當(dāng)屬青島中海國(guó)際社區(qū)，開盤以來月均去化高達(dá)198套；月均銷售套數(shù)較少的是上述上海保利西岸項(xiàng)目，不過由于該項(xiàng)目屬于高端產(chǎn)品，主推190~320平方米的三房，成交均價(jià)高達(dá)77193元/平方米，月均去化13套已經(jīng)不錯(cuò)。由此看來，能開盤的都是好賣的“地王”。 上海上述兩幅單價(jià)“地王”都是2012年成交的，當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格并不算太高，且兩幅地塊均位于上海中心區(qū)域，商辦和高端需求比較充足，因此其銷售壓力不算太大。而與單價(jià)“地王”相比，總價(jià)“地王”樓板價(jià)明顯較低，盈利空間更有保障。 調(diào)戶型、控總價(jià)成主流 雖然已經(jīng)入市的“地王”盈利問題不大，但這并不代表那些還未上市的“地王”項(xiàng)目可以高枕無憂。 實(shí)際上，和前兩年地王項(xiàng)目通常被做成豪宅不同，如今由于高端市場(chǎng)不景氣，很少有開發(fā)商將“地王”做成超高端樓盤。 孫華良近期代理了幾個(gè)中高端項(xiàng)目，他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，盡管市場(chǎng)人氣有所恢復(fù)，但在中高端市場(chǎng)，成交依然不盡人意。 以他所代理的祥和·宮為例，盡管是上海市中心目前已經(jīng)罕見的純獨(dú)棟別墅小區(qū)，但由于總價(jià)超過3300萬元，一直遲遲不敢開盤，直到近期看到降息、降準(zhǔn)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等一系列利好政策之后才計(jì)劃上市。 德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)也間接反映了高端項(xiàng)目入市的壓力。數(shù)據(jù)顯示，2014年截至目前，新增房源報(bào)價(jià)超過20萬元/平方米的項(xiàng)目只有5個(gè)，但這些樓盤的實(shí)際成交價(jià)格與最高報(bào)價(jià)相距甚遠(yuǎn)，多數(shù)樓盤成交均價(jià)都不超過15萬元/平方米。 孫華良表示，目前在上海滯銷的樓市庫存中，絕大多數(shù)是高總價(jià)大戶型產(chǎn)品。在此背景下，“地王”以往那種增大戶型面積，向高端人群溢價(jià)銷售的模式，面臨很高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，以更低的總價(jià)銷售是各家房企的主要思路。 記者和去年高價(jià)拿地的部分開發(fā)商交流得知，大部分房企都選擇做小戶型，控制總價(jià)的方式來避免“地王”項(xiàng)目滯銷。10月、11月連續(xù)成為上海銷售金額冠軍的尚匯豪庭項(xiàng)目負(fù)責(zé)人戴正芳介紹說，尚匯豪庭最大的戶型面積也就180平方米，總價(jià)控制在千萬左右，這是項(xiàng)目熱銷的重要因素。 顯然，那些正要上市的地王首先要做的就是精確定位，避免太高的總價(jià)把消費(fèi)者“嚇跑”。 部分項(xiàng)目保本銷售快速去化 事實(shí)上，不少項(xiàng)目一期產(chǎn)品貼近成本銷售，最典型的莫過于中海地產(chǎn)2009年拿下的全國(guó)總價(jià)“地王”長(zhǎng)風(fēng)地塊，當(dāng)時(shí)該地塊的樓板價(jià)已接近周邊的二手房?jī)r(jià)，但2012年上述項(xiàng)目入市之后，由于采用保本銷售策略，快速成為上海市場(chǎng)的明星項(xiàng)目。2013~2014年，該項(xiàng)目一直名列上海房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售金額前十。 同樣，泰禾集團(tuán)去年溢價(jià)118%拍得的寶山高境社區(qū)地塊，曾被認(rèn)為可能會(huì)以5萬元/平方米單價(jià)對(duì)外銷售，但該地塊上開發(fā)的泰禾紅御項(xiàng)目成交價(jià)僅3.5萬元/平方米。 不過，以貼近成本的價(jià)格銷售，自然會(huì)對(duì)房企的業(yè)績(jī)帶來壓力。比如，融創(chuàng)和綠城組成的合資平臺(tái)在接手上海綠城項(xiàng)目后，曾啟動(dòng)過大規(guī)模的降價(jià)行動(dòng)，結(jié)果上述項(xiàng)目拖累了兩家公司利潤(rùn)水平。 《《《 融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目搶先領(lǐng)證16萬起步引北京豪宅市場(chǎng)升溫 每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 在拿地一年多以后，農(nóng)展館“地王”項(xiàng)目以均價(jià)16萬元/平方米獲得審批，達(dá)到北京商品房預(yù)售價(jià)格審批最高限，引發(fā)北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)瞬間升溫。 農(nóng)展館項(xiàng)目領(lǐng)證的速度出乎了業(yè)內(nèi)預(yù)料，因?yàn)楫?dāng)下屬于傳統(tǒng)豪宅銷售的淡季，大部分項(xiàng)目并不會(huì)選擇在此時(shí)入市?！绊?xiàng)目成本就超過10萬元，這得有一個(gè)讓客戶認(rèn)同市場(chǎng)行情的過程?！痹诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說。 此外，還有一大批打算以現(xiàn)房銷售從而繞過預(yù)售審批的“地王”們，都把進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間鎖定在了明年。據(jù)《紅地產(chǎn)》雜志報(bào)道，算上二手市場(chǎng)的老牌豪宅，北京單價(jià)在10萬~20萬元的頂級(jí)項(xiàng)目至少在40個(gè)以上。 為產(chǎn)品力代言？/ 上周末，北京市住建委官網(wǎng)掛出消息稱，融創(chuàng)中國(guó)觀瀾嘉苑項(xiàng)目一期房源于12月13日獲得預(yù)售許可證，其中35套住宅、16套商業(yè)。住宅均價(jià)16.5萬元/平方米，預(yù)售單價(jià)最高達(dá)19萬元/平方米，總價(jià)超過7000萬元，最低的總價(jià)也接近4000萬元。 如果不是項(xiàng)目地點(diǎn)暴露身份，外界似乎很難想到這一項(xiàng)目便是北京目前的單價(jià)“地王”?！坝^瀾嘉苑這個(gè)名字并不具備頂級(jí)豪宅的感覺，應(yīng)該還會(huì)有其他的推廣名，但可能由于拿證比較匆忙，還沒有確定最終的推廣名?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該項(xiàng)目在今年10月左右開始組建銷售團(tuán)隊(duì)。 “這個(gè)項(xiàng)目肯定是逐步做高價(jià)值的操盤策略，一期取證項(xiàng)目的位置在整盤中較差就印證了這一點(diǎn)?！鄙鲜鋈耸糠Q，一期的定價(jià)不會(huì)太高，會(huì)考慮先走量回籠資金，緩解財(cái)務(wù)壓力，然后慢慢推出升級(jí)型產(chǎn)品，以提高售價(jià)拉升利潤(rùn)。 對(duì)于該項(xiàng)目目前的進(jìn)展以及入市計(jì)劃，融創(chuàng)中國(guó)方面并未對(duì)外透露。 在多位業(yè)內(nèi)人士看來，農(nóng)展館項(xiàng)目對(duì)融創(chuàng)來說有重要意義。首先，這將是融創(chuàng)在北京甚至目前所有產(chǎn)品線中最頂級(jí)的一個(gè)項(xiàng)目；其次，在與綠城“掐架”中，產(chǎn)品力被視為是融創(chuàng)的硬傷，農(nóng)展館地王能否為其產(chǎn)品力加分，備受業(yè)界關(guān)注。 梳理目前融創(chuàng)在北京的在售項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，從西山壹號(hào)院到紫禁壹號(hào)院，一直延續(xù)了高端路線?！拔魃揭继?hào)院項(xiàng)目還是印證了融創(chuàng)的產(chǎn)品力和銷售力?！惫阏f，融創(chuàng)的營(yíng)銷能力以及狼性文化早已被業(yè)內(nèi)所熟悉，這一點(diǎn)在接手綠城的數(shù)個(gè)項(xiàng)目后也得以體現(xiàn)，即便是高端項(xiàng)目也能夠快速去化?？硕鸫饲鞍l(fā)布的《2013年北京房企商品住宅銷售額TOP10》顯示，2013年融創(chuàng)西山壹號(hào)院以60億元的銷售金額奪得當(dāng)年北京普通商品住宅銷售冠軍。 上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，從農(nóng)展館項(xiàng)目來看，融創(chuàng)依然會(huì)堅(jiān)持走快周轉(zhuǎn)的路線，其中一個(gè)重要原因便是該項(xiàng)目的資金成本。據(jù)媒體報(bào)道，融創(chuàng)為該項(xiàng)目進(jìn)行過一筆巨額融資，付出的利息高達(dá)15%。 在去年拿地后接受記者采訪時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌直言，如果項(xiàng)目只賣到15萬元/平方米，利潤(rùn)會(huì)很低。 北京迎來“地王年”/ 不夸張地說，明年可以稱之為“地王年”。香河園3號(hào)、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同等高價(jià)地塊都將在明年陸續(xù)入市。 記者從該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人處獲悉，中糧瑞府項(xiàng)目共有116套別墅，單套總價(jià)高達(dá)五六千萬，預(yù)期售價(jià)不低于10萬元/平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年5月入市。這一售價(jià)也有望超越目前區(qū)域內(nèi)在售的泰禾及龍湖的項(xiàng)目。 明年北京西局區(qū)域也是豪宅云集。今年2月，泰禾、龍湖先后進(jìn)入西局時(shí)，樓面價(jià)已經(jīng)突破6萬，面粉價(jià)格已接近面包，接近該區(qū)域的紫辰院項(xiàng)目目前的銷售均價(jià)在67000元/平方米。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的嘉源置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)張大東對(duì)記者表示，后期樓王級(jí)的產(chǎn)品入市后，區(qū)域價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步抬高。 此外，北京“地王”版圖上最不容忽視的萬柳“地王”也即將入市。據(jù)知情人士透露，萬柳“地王”項(xiàng)目的均價(jià)將位于13萬~16萬/平方米?！叭f柳書院取證的時(shí)候正值行政干預(yù)最嚴(yán)的時(shí)間，因此一直未獲審批，最終選擇了以現(xiàn)房入市?！鄙鲜鲋槿耸空f。 據(jù)《紅地產(chǎn)》報(bào)道，如果算上二手市場(chǎng)的老牌豪宅，北京單價(jià)在10萬~20萬元的頂級(jí)項(xiàng)目至少在40個(gè)以上。 加入“十萬元俱樂部”的項(xiàng)目越來越多，但究竟有多少項(xiàng)目能分到蛋糕？據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，2011~2014年，北京均價(jià)10萬元以上的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，年成交量只有20多套，其中2011年最高時(shí)也只有28套，而2014年截至目前只成交21套。 郭毅表示，如果以3000萬元總價(jià)為門檻來統(tǒng)計(jì)，截至2014年12月16日，北京總計(jì)成交155套，成交均價(jià)72330元/平方米，成交總價(jià)79.16億元。而回顧過去5年，2010年成交數(shù)量最多，為252套，均價(jià)為59708元/平方米，成交總價(jià)119.09億元。 “此前豪宅拼的是產(chǎn)品+服務(wù)+價(jià)格，但如果各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格都是剛性的，那就只能在提高產(chǎn)品和服務(wù)上做文章了。”在郭毅看來，2015年北京高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將異常殘酷。 《《《 險(xiǎn)資掃貨地產(chǎn)股與房企業(yè)務(wù)整合待探索 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 佳兆業(yè)集團(tuán)（01638,HK）日前發(fā)布公告稱，公司大股東兼董事會(huì)主席郭英成家族向生命人壽轉(zhuǎn)讓11.21%的股權(quán)，在股份轉(zhuǎn)讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團(tuán)的權(quán)益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽從單純的財(cái)務(wù)投資者，變身為佳兆業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者。佳兆業(yè)被生命人壽接管，讓業(yè)界不寒而栗，包括萬科在內(nèi)，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的前十大股東都有保險(xiǎn)公司的身影。這些企業(yè)是否也會(huì)像佳兆業(yè)一樣被保險(xiǎn)公司控制？ 世邦魏理仕的研究報(bào)告指出，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，將導(dǎo)致保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)直接和間接投資房地產(chǎn)的力度進(jìn)一步加大。 新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴記者，目前市場(chǎng)對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)更多是停留在房企的控制權(quán)會(huì)否旁落，而忽視了兩者如何更好地整合并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。隨著房地產(chǎn)與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)存在巨大的業(yè)務(wù)互補(bǔ)空間。 險(xiǎn)資大舉進(jìn)入房地產(chǎn) 險(xiǎn)資大舉進(jìn)駐佳兆業(yè)，僅僅是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)軍房地產(chǎn)的冰山一角。最新消息顯示，12月17日，深圳龍光地產(chǎn)（03380，HK）公告稱，深圳金駿、龍光地產(chǎn)和平安大華訂立注冊(cè)協(xié)議，平安大華同意對(duì)深圳金駿注資20億元人民幣用于土地開發(fā)，龍光地產(chǎn)對(duì)深圳金駿的持股比例由100%攤薄至51%。資料顯示，平安大華為中國(guó)平安集團(tuán)旗下成員。 實(shí)際上，自去年末開始，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)頻繁增持地產(chǎn)股，并對(duì)部分房企的股權(quán)架構(gòu)帶來重大影響，也因此被上市房企視之為門口的“野蠻人”。 首當(dāng)其沖的是股權(quán)高度分散的金地集團(tuán)（600383，SH），自去年以來，生命人壽與安邦保險(xiǎn)接連在二級(jí)市場(chǎng)增持金地集團(tuán)股票。截至三季度末，生命人壽的持股比例為21.81%，安邦保險(xiǎn)的持股比例達(dá)13.85%，分別位列第一、第二大股東，同時(shí)還成功向金地集團(tuán)董事會(huì)派駐董事。 擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)商用物業(yè)的金融街（000402，SZ）則成為險(xiǎn)資的下一個(gè)狙擊“獵物”，該公司于今年4月發(fā)布公告，“安邦系”旗下的和諧健康險(xiǎn)通過二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有公司股票已達(dá)1.51億股，占公司股權(quán)比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險(xiǎn)隨后進(jìn)一步加強(qiáng)增持的力度，截至12月17日，和諧健康險(xiǎn)和安邦保險(xiǎn)作為一致行動(dòng)人，持有金融街的股權(quán)比例高達(dá)15%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使金融街大股東與其一致行動(dòng)人積極回購(gòu)股票以保證管理權(quán)不會(huì)旁落。 今年以來積極抵御“野蠻人”的萬科（000002，SZ）也成為險(xiǎn)資的“狩獵”目標(biāo)。根據(jù)萬科的三季報(bào)顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當(dāng)季度大舉增持萬科A股，持股數(shù)量達(dá)到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。 據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，133家A股房企中，險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家。 險(xiǎn)資的地產(chǎn)圖謀 在這輪增持風(fēng)暴背后，最令人關(guān)注的是，手握重金的保險(xiǎn)巨頭大量購(gòu)入地產(chǎn)公司股權(quán)，到底是為了獲得房企經(jīng)營(yíng)權(quán)還是單純的財(cái)務(wù)投資？ “我并不認(rèn)為險(xiǎn)資入股的目的是為了爭(zhēng)奪房企的管理權(quán)”,歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)鏈條相當(dāng)復(fù)雜，需要高度專業(yè)性，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)并不具備這方面的人才，貿(mào)然取代現(xiàn)有管理層自行駕馭一家房企存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，通過參股獲取利潤(rùn)分紅是險(xiǎn)資最主要的目的。由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年均擁有大量的保費(fèi)收入，這筆資金躺在賬上需要獲取收益，目前保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資渠道相對(duì)有限，股價(jià)經(jīng)歷了數(shù)年大幅下跌的地產(chǎn)股無疑是極佳的投資標(biāo)的之一。 國(guó)泰君安發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，險(xiǎn)資之所以大舉增持地產(chǎn)股，一方面是由于從今年5月1日起，新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》開始實(shí)施，理論上險(xiǎn)資投資股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，該項(xiàng)投資金額比例僅為10.63%，資產(chǎn)質(zhì)量好、估值低的地產(chǎn)藍(lán)籌自然獲得保險(xiǎn)資金的青睞。另一方面，由于很多保險(xiǎn)公司開始涉入養(yǎng)老地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，如果能控制地產(chǎn)公司則有望實(shí)現(xiàn)更好的業(yè)務(wù)協(xié)同。 除了購(gòu)入上市房企股權(quán)，部分險(xiǎn)企開始嘗試聯(lián)手房企拿地直接介入開發(fā)。今年4月，佳兆業(yè)聯(lián)手生命人壽以54億元成功競(jìng)得一宗深圳土地出讓史上最大規(guī)模的綜合性質(zhì)用地，地塊將打造成濱海生態(tài)旅游度假綜合體項(xiàng)目。12月，平安不動(dòng)產(chǎn)也聯(lián)合金地、朗詩，以26.8億元競(jìng)得上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元08-07地塊。 “隨著地產(chǎn)股估值的大幅回升，與開發(fā)企業(yè)合作拿地有望成為險(xiǎn)企介入地產(chǎn)開發(fā)的一種新模式”，歐陽捷向記者表示，雖然房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率也在逐年下滑，但相對(duì)于制造業(yè)等多數(shù)實(shí)體行業(yè)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開發(fā)企業(yè)合作，險(xiǎn)企仍然能獲得良好的回報(bào)。 此外，還有一些險(xiǎn)企選擇收購(gòu)海外商用物業(yè)。 業(yè)務(wù)整合探索 盡管保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)的熱情高漲，但不可否認(rèn)的是，截至目前險(xiǎn)企與房企的合作更多是在財(cái)務(wù)投資的層面，業(yè)務(wù)層面的整合度相當(dāng)?shù)汀? 國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理徐皓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于本輪險(xiǎn)企進(jìn)軍房地產(chǎn)顯得咄咄逼人，很容易被房企誤讀為“門口的野蠻人”，這為房企管理層帶來顧慮，因此除了財(cái)務(wù)投資，雙方并沒有在經(jīng)營(yíng)層面探討更深層次合作的動(dòng)力。 在歐陽捷看來，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，雙方有望在金融層面實(shí)現(xiàn)更深度的合作?！氨热缯f，越來越多房企向輕資產(chǎn)或者小股操盤轉(zhuǎn)型，在這個(gè)過程中保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以通過房地產(chǎn)基金或者合伙人的形式提供資金參與項(xiàng)目開發(fā)，這很有可能成為未來一種主流的開發(fā)模式之一”。 此外，徐皓認(rèn)為，像前期投資金額巨大、投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，由于國(guó)內(nèi)尚沒有房地產(chǎn)信托基金這樣的退出渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開發(fā)類似的項(xiàng)目。但保險(xiǎn)資金更傾向于長(zhǎng)周期投資、回報(bào)率穩(wěn)定的項(xiàng)目，因此雙方未來能在這兩類業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。 《《《 “地王”項(xiàng)目也需要高周轉(zhuǎn) 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者林東岳發(fā)自上海 去年9月，泰禾集團(tuán)曾以24.75億元競(jìng)得上海寶山區(qū)高境鎮(zhèn)N120301單元A1-07地塊，樓板價(jià)24003元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)118%，成為寶山的區(qū)域地王。 拿地僅一年之后，今年9月該項(xiàng)目就取得了預(yù)售許可證，10月份已經(jīng)率先推盤入市，是去年上海所有“地王”項(xiàng)目中最先入市的。按照泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的設(shè)想，泰禾旗下項(xiàng)目90%以上均采用高周轉(zhuǎn)模式，一個(gè)項(xiàng)目在拿地之后7~8個(gè)月必須開盤銷售。但由于今年前三季度市場(chǎng)低迷，上述寶山“地王”選擇10月才入市。 據(jù)了解，目前該樓盤去化速度很快，符合泰禾一貫的高周轉(zhuǎn)風(fēng)格。泰禾對(duì)這一樓盤的定價(jià)策略和營(yíng)銷邏輯，或許能給不少高周轉(zhuǎn)的房企在開發(fā)“地王”項(xiàng)目時(shí)帶來啟示。 調(diào)低利潤(rùn)預(yù)期加速去化 上述“地王”項(xiàng)目泰禾紅御均價(jià)在3.5萬元/平方米左右，雖然在寶山區(qū)域已是最高，但是與其“地王”稱號(hào)似乎還有一定差距。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤目前已成交89套，占到已推出房源的三分之一左右。 中原地產(chǎn)分析師龔敏認(rèn)為，由于地價(jià)占到了售價(jià)的七成左右，項(xiàng)目利潤(rùn)相對(duì)較低，但是對(duì)加速去化比較有利。泰禾一名內(nèi)部人士表示，泰禾紅御推出的洋房定價(jià)在430萬~480萬元，雖然價(jià)格在該區(qū)域已經(jīng)領(lǐng)先其他樓盤，但仍然是以針對(duì)偏高端的改善型需求為主。 中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，泰禾紅御3.5萬元/平方米銷售價(jià)格在寶山區(qū)域比較合理，因此去化速度較快。對(duì)于泰禾這類采取高周轉(zhuǎn)策略的房企而言，如果定價(jià)過高，肯定會(huì)影響去化速度，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。 通常房企拿下“地王”之后，由于地塊價(jià)格高、地段好，一般會(huì)選擇開發(fā)成高端項(xiàng)目。但是，畢竟剛需才是市場(chǎng)主力，豪宅由于去化速度較慢，對(duì)于高周轉(zhuǎn)房企而言，銷售回款速度的減慢將會(huì)影響其后續(xù)的拿地和項(xiàng)目開發(fā)。 同為高周轉(zhuǎn)房企的海亮地產(chǎn)總裁周迪永認(rèn)為，如果一個(gè)項(xiàng)目能為企業(yè)帶來合理利潤(rùn)，滿足銷售條件，售價(jià)相對(duì)低于周邊同等樓盤是可行的，價(jià)格往往可以最直接地影響去化速度。 定位高端改善需求 億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于高周轉(zhuǎn)房企而言，規(guī)模擴(kuò)張和加快布局才是其首要目標(biāo)，泰禾將上述“地王”項(xiàng)目定位為偏改善型需求是一個(gè)非常明智的策略。 泰禾對(duì)寶山“地王”的定價(jià)策略是否正是為了加速去化以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？記者致電泰禾集團(tuán)上海區(qū)域公司副總經(jīng)理沈楊，對(duì)方并未給出正面回應(yīng)。但黃其森此前接受媒體采訪時(shí)表示，高周轉(zhuǎn)能夠有效規(guī)避政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，他強(qiáng)調(diào)“落袋為安”。 泰禾一位內(nèi)部人士表示，泰禾對(duì)寶山地塊的開發(fā)，正是對(duì)周邊配套、潛在需求進(jìn)行了綜合考慮，最終選擇定位于偏高端的改善型需求。 財(cái)報(bào)顯示，今年1~9月泰禾實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近13億元，比去年同期增加了107.2%，但是目前泰禾的資產(chǎn)負(fù)債率也相對(duì)較高，超過了80%，出于風(fēng)險(xiǎn)把控的考慮，對(duì)加速去化提出了更高的要求。 《《《 外灘“地王”官司未了辦預(yù)售許可證只為租賃？ 每經(jīng)記者盧曦發(fā)自上海 在所有近期入市的“地王”中，除了北京農(nóng)展館地塊，就屬上海外灘8-1“地王”最引人注目了。除了外灘8-1地塊本身創(chuàng)紀(jì)錄的總價(jià)外，因其歸屬引發(fā)的復(fù)星集團(tuán)和上海證大、綠城中國(guó)、SOHO中國(guó)等知名企業(yè)的法律糾紛，以及其目前上海寫字樓最高的對(duì)外銷售報(bào)價(jià)，都是導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目引發(fā)關(guān)注的原因。 如今，由復(fù)星集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)的外灘金融中心項(xiàng)目即將入市，再一次攪動(dòng)業(yè)內(nèi)。然而，復(fù)星與SOHO中國(guó)之間的那一樁“懸案”至今沒有落定，兩家公司在項(xiàng)目上持股各半，無法說清究竟誰是真正的主人。 而上述項(xiàng)目是租是售，以及銷售或租賃的進(jìn)度，對(duì)復(fù)星和SOHO兩家公司未來的盈利，甚至公司的發(fā)展戰(zhàn)略都至關(guān)重要。此前，SOHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型以租賃為主時(shí)，就向投資者重點(diǎn)介紹了外灘8-1項(xiàng)目。如果上述項(xiàng)目最終不租反售，對(duì)SOHO中國(guó)的投資物業(yè)持有計(jì)劃，無疑是一個(gè)打擊。 復(fù)星集團(tuán)方面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，“辦預(yù)售證是開發(fā)過程中必經(jīng)的一個(gè)程序，我們一直堅(jiān)持長(zhǎng)期持有，沒有任何銷售計(jì)劃，之所以會(huì)出現(xiàn)預(yù)售價(jià)格，因?yàn)閷?duì)外招租也需要預(yù)售許可證，但是辦理程序過程中需要申報(bào)價(jià)格區(qū)間，35萬元/平方米的報(bào)價(jià)也只是對(duì)未來積極的預(yù)判?！? 最高單價(jià)35萬元/ 2014年11月27日，備受矚目的上海外灘8-1地王以“外灘國(guó)際金融服務(wù)中心”的備案名領(lǐng)取了預(yù)售證。資料顯示，項(xiàng)目推盤面積達(dá)9.62萬平方米，最高報(bào)價(jià)為35萬元/平方米，最低為10萬元/平方米。 其中，辦公部分高達(dá)35萬元的單價(jià)，不僅刷新了上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的單價(jià)紀(jì)錄，還透露出一個(gè)令外界驚訝的信息：外灘金融中心寫字樓可散售？ 德佑地產(chǎn)回顧了上海為數(shù)不多的散售寫字樓案例。 2011年開始散售的陸家嘴上海環(huán)球金融中心，報(bào)價(jià)達(dá)到10萬~15萬元/平方米，而其最終的成交均價(jià)在8.2萬元/平方米左右；21世紀(jì)中心大廈、上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心等高端寫字樓項(xiàng)目的報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)格也同樣有較明顯的差距。此前，商業(yè)地產(chǎn)的最高報(bào)價(jià)出現(xiàn)在浦東的保利國(guó)際中心，個(gè)別房源報(bào)價(jià)達(dá)到30.65萬元/平方米。 “本次外灘國(guó)際金融服務(wù)中心雖然報(bào)價(jià)驚人，但最終的成交價(jià)格也很可能低于報(bào)價(jià)水平，特別是如果出現(xiàn)部分房源被整購(gòu)的情況?！钡掠訄?bào)告稱。 外灘金融中心物業(yè)類型包括辦公、商業(yè)、旅館、娛樂等。對(duì)于寫字樓，為業(yè)內(nèi)所熟知的是，大部分開發(fā)商選擇自持收租，并不對(duì)外出售，為的是保證寫字樓統(tǒng)一的管理，以及租戶組合的合理性。即使出售，一般是整個(gè)項(xiàng)目出售或整棟出售。 在復(fù)星集團(tuán)與SOHO中國(guó)矛盾爆發(fā)之際，SOHO中國(guó)正值轉(zhuǎn)型。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，要從以往的散售模式轉(zhuǎn)型為以持有為主。而復(fù)星以往一直表現(xiàn)出長(zhǎng)期自持的態(tài)度。 對(duì)于外界高度關(guān)注的外灘金融中心寫字樓“售價(jià)”，復(fù)星方面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“辦預(yù)售證是在開發(fā)過程中必經(jīng)的一個(gè)程序，我們一直堅(jiān)持長(zhǎng)期持有，沒有任何銷售計(jì)劃，之所以會(huì)出現(xiàn)預(yù)售的價(jià)格，因?yàn)閷?duì)外招租也需要預(yù)售許可證，但是辦理程序過程中需要申報(bào)價(jià)格區(qū)間，35萬元/平方米的報(bào)價(jià)也只是對(duì)未來積極的預(yù)判?！? 10月15日封頂之際，外灘金融中心總裁吳洋曾對(duì)外透露，當(dāng)時(shí)已經(jīng)有120組客戶前來看樓，其中約三成可以確定。 高力國(guó)際近日發(fā)布的2015年全球投資者信心調(diào)查結(jié)果顯示，商業(yè)中心區(qū)寫字樓物業(yè)連續(xù)第三年成為最受歡迎的直接投資類別?？梢哉f，外灘金融中心物業(yè)不論是賣還是租，開高價(jià)并受到追捧的可能性非常大，但這一地王項(xiàng)目的經(jīng)歷，遠(yuǎn)比其他項(xiàng)目復(fù)雜。 二審尚未宣判/ 外灘8-1地塊從出讓至今，已經(jīng)過去了將近5年時(shí)間。 2010年2月，上海證大拿下外灘8-1地塊，創(chuàng)下92.2億元的全國(guó)最高價(jià)。2011年11月，證大以95.7億元向上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司 （復(fù)星、證大、綠城中國(guó)及磐石投資2010年4月組建的合資公司）出售外灘地王項(xiàng)目。引入復(fù)星、綠城及磐石共同開發(fā)，其中復(fù)星擁有50%的股份。 2011年，證大和綠城陷入危機(jī)，SOHO中國(guó)以40億元接盤，間接獲得50%股權(quán)。但收購(gòu)次日復(fù)星即表示異議，認(rèn)為自己擁有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，并于2012年5月起訴SOHO中國(guó)。2013年4月，上海市第一中級(jí)人民法院判令SOHO中國(guó)等三方股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。 SOHO中國(guó)不接受一審判決，提起上訴。2013年9月，“外灘地王案”二審在上海市高級(jí)人民法院開庭，SOHO中國(guó)表態(tài)愿意接受調(diào)解，但被復(fù)星方面拒絕。 案件懸而未決，復(fù)星已馬不停蹄展開開發(fā)工作。由于牽涉大量資金，對(duì)于停工，有媒體評(píng)論稱，雙方付出的成本相當(dāng)于“每天向黃浦江扔幾輛寶馬”。 復(fù)星方面對(duì)外透露，外灘金融中心預(yù)計(jì)2015年竣工，2016年下半年對(duì)外營(yíng)業(yè)。隨著入市時(shí)間越來越近，外界的關(guān)注度也在不斷上升。此時(shí)，復(fù)星與SOHO中國(guó)，究竟誰是項(xiàng)目的主人，一時(shí)還難以說清。 恰在11月1日，SOHO中國(guó)揭幕在上海虹橋的凌空SOHO項(xiàng)目，潘石屹、張欣與任志強(qiáng)一同來滬造勢(shì)。出人意料的是，在晚宴上，復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌現(xiàn)身，并與潘石屹談笑甚歡。此前激烈“斗地主”的南北大佬，突然間看上去和朋友沒有兩樣，引發(fā)外界關(guān)于外灘地王一案和解的猜測(cè)。 但近日記者向復(fù)星詢問地王案進(jìn)展時(shí)，得到的回復(fù)仍然是：“二審還未宣判?！庇浾呦騍OHO中國(guó)方面詢問，得到的仍然是不明確的答復(fù)。 金融中心之爭(zhēng)/ 外灘金融中心位于上海黃浦江西岸，這一區(qū)域被規(guī)劃為外灘金融集聚帶，以融資租賃機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、股權(quán)投資類機(jī)構(gòu)為主。與陸家嘴金融城隔江相對(duì)。專注于投資的復(fù)星集團(tuán)自身多項(xiàng)業(yè)務(wù)與這一區(qū)域定位相吻合。復(fù)星已經(jīng)在外灘中心舉辦了各種高規(guī)格金融、藝術(shù)類活動(dòng)，展現(xiàn)自身實(shí)力。 外灘8-1地王從拿地到入市，耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)五年。復(fù)星、SOHO中國(guó)都有巨量資金沉淀于此。因此，當(dāng)外灘金融中心被傳出高售價(jià)時(shí)，外界的目光立刻集中到當(dāng)事雙方的資金層面。92.2億元的總價(jià)在今天已被多個(gè)百億地王所超越，但在5年前，是個(gè)業(yè)內(nèi)矚目的高價(jià)。 目前復(fù)星和SOHO中國(guó)對(duì)“外灘金融中心”項(xiàng)目的持股比例分別為50%和50%，沒有一方絕對(duì)控股。由于官司尚未了結(jié)，外界擔(dān)心股東之間的矛盾帶來多種潛在風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目在貸款、出租簽約等方面的障礙。 “外灘金融中心對(duì)于復(fù)星地產(chǎn)板塊，乃至復(fù)星集團(tuán)都有指標(biāo)性的意義?！毙l(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)智庫蔡為民認(rèn)為，當(dāng)事雙方雖有矛盾，但都不愿意看到項(xiàng)目停頓，之所以出現(xiàn)這么長(zhǎng)的開發(fā)周期，可能因?yàn)椴俦P者在規(guī)劃上格外謹(jǐn)慎。 SOHO中國(guó)方面，今年初曾出售上海兩個(gè)完整的項(xiàng)目，并將凌空SOHO部分物業(yè)賣給攜程，并未按照公司最近幾年宣稱的那樣，向長(zhǎng)期持有轉(zhuǎn)型。此舉被解讀為意在追求資金鏈安全。 蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，企業(yè)選擇物業(yè)散售還是自持，策略有一定的靈活性，取決于企業(yè)自身的現(xiàn)金狀況。他認(rèn)為，外界不應(yīng)該將企業(yè)戰(zhàn)略層面的開發(fā)理念和項(xiàng)目層面的租售策略混為一談。 外灘金融中心的辦公物業(yè)，被打造為超甲級(jí)寫字樓的可能性最大，此類物業(yè)幾乎沒有“散售”的可能，幾乎全都被開發(fā)企業(yè)自持，即使出售，也是項(xiàng)目整體出售。