每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（1月7日）下午16時(shí)，伴隨著一聲落槌，北京新的總價(jià)地王誕生。豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯這宗曾創(chuàng)下最高掛牌起始價(jià)的地塊，以86.25億元的成交總價(jià)刷新了前地王——北京華嘉胡同地塊74.6億元的成交價(jià)?！皵埖玫赝鯕w”的是由華潤(rùn)、首開、平安組成的聯(lián)合體，而在兩天前的1月5日，招商華潤(rùn)九龍倉(cāng)平安聯(lián)合體剛剛以86.9億元拿下了北京豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)一期的兩宗地塊。

在當(dāng)日出讓的另外兩宗地塊由新華聯(lián)以及北京城康華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別收入囊中。

昨日萬(wàn)科副總裁毛大慶也出現(xiàn)在拍賣現(xiàn)場(chǎng)，但并未有任何收獲。他表示，從2015年開始，北京樓市的普通商品房?jī)r(jià)將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代。

毛大慶：房?jī)r(jià)進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代

2014年12月3日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站上公示位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，起價(jià)高達(dá)70.7億元，為當(dāng)年北京推出地塊中起始價(jià)最高的地塊。

出讓文件顯示，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊 (豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期、二期)，規(guī)劃為二類居住及基礎(chǔ)教育用地，建設(shè)用地面積15.57萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積不大于41.87萬(wàn)平方米。競(jìng)價(jià)時(shí)間為2014年12月23日至2015年1月7日。

根據(jù)出讓要求，該地塊將配建建筑面積16.33萬(wàn)平方米的“限價(jià)商品住房”及12.26萬(wàn)平方米的“自住型商品住房”，其中 “限價(jià)商品住房”銷售限價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，配建的“自住型商品住房”銷售限價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米。

不光起始價(jià)最高，配建的自住房?jī)r(jià)格也最高，白盆窯村地塊自然引來(lái)了諸多關(guān)注。

經(jīng)過近一個(gè)月的醞釀，包括華潤(rùn)首開平安聯(lián)合體、龍湖天恒聯(lián)合體、金融街首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合體、萬(wàn)科、住總?cè)A僑城保利聯(lián)合體等多家房企巨頭參與了競(jìng)拍。

經(jīng)過53輪角逐，雖然保利住總聯(lián)合體拼殺積極，但最終華潤(rùn)首開平安聯(lián)合體以86.25億元的總價(jià)拔得頭籌，溢價(jià)率達(dá)到22%，剔除配建面積和建安成本后，純商品房樓面價(jià)超3.8萬(wàn)元，創(chuàng)北京地塊歷史總價(jià)紀(jì)錄。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前該地塊附近的在售商品房均價(jià)在4.1萬(wàn)元/平方米左右，二手房的價(jià)格則在3.5萬(wàn)元~4萬(wàn)元/平方米。

“從成交情況看，北京土地市場(chǎng)開年成交5宗土地，吸金量已經(jīng)達(dá)到了179.3億元，各地塊的溢價(jià)率都處于高位，相比2014年有不同程度的上漲，單價(jià)、總價(jià)地王再次出現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是說。

在現(xiàn)場(chǎng)“參戰(zhàn)”的毛大慶對(duì)記者表示，這標(biāo)志著2015年開始，北京樓市的普通商品房?jī)r(jià)將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代，“從2012年7月至今，北京公開出讓的土地中，樓面價(jià)超過2.5萬(wàn)元的地塊就有60余塊，3萬(wàn)元以上的也有近30塊，這些高價(jià)地多數(shù)尚未入市，加上資金成本，這些地塊成本比拍的時(shí)候又有近20%以上的增加?！?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，該地塊住宅部分以限價(jià)房和自住房為主，且政府限定售價(jià)均在同類產(chǎn)品中位于偏高水平，將影響到項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率?！翱鄢Ｕ戏亢妥宰》亢螅Ｓ囿w量過小，僅13.3萬(wàn)平方米，可供銷售、快速變現(xiàn)的產(chǎn)品相對(duì)有限?！边@也是房企采取多方合作的原因——降低資金壓力以及開放風(fēng)險(xiǎn)。

華潤(rùn)、平安新年連下三城

從開年的這幾宗土地拍賣情況來(lái)看，聯(lián)合體拿地的模式已經(jīng)成為常態(tài)。在北京5日和7日拍出的這三宗地塊中，都出現(xiàn)了華潤(rùn)和平安不動(dòng)產(chǎn)的身影。

本月5日，“招商華潤(rùn)九龍倉(cāng)平安”的組合一舉拿下了北京豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)一期的兩宗地塊，總共花了86.9億元。這才剛過去兩天，華潤(rùn)再次牽手首開和平安奪得地王地塊。

“我們參與主要是為了投資。”昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話聯(lián)系了平安不動(dòng)產(chǎn)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)于后期是否參與開發(fā)，該人士表示這只是投資行為。

有接近平安不動(dòng)產(chǎn)的知情人士也對(duì)記者表示，平安不動(dòng)產(chǎn)作為綜合金融服務(wù)商，其主要的策略考量是借助平安集團(tuán)綜合金融平臺(tái)，以投資者身份對(duì)項(xiàng)目投入資金獲得后期盈利。

值得注意的是，近年來(lái)以平安不動(dòng)產(chǎn)為代表的險(xiǎn)資正在加快對(duì)土地市場(chǎng)的投入。

記者粗略梳理了平安不動(dòng)產(chǎn)之前的拿地記錄：2014年10月，平安不動(dòng)產(chǎn)以債權(quán)方式，就南京G14號(hào)土地、廣州番禺土地以及南京G09號(hào)土地與招商局置地進(jìn)行合作；11月，其直接以24.1億競(jìng)得廣州華美牛奶廠兩宗地；12月3日及23日，分別以26.8億元和7.8億元的價(jià)格，聯(lián)手金地競(jìng)得上海寶山宅地以及杭州余杭區(qū)一商住地；12月25日，平安不動(dòng)產(chǎn)又以27億元的價(jià)格獲得杭州一商住地。

“保險(xiǎn)資金直接拿地，更多只是財(cái)務(wù)投資，搭順風(fēng)車，其占比都不高。而房企這幾年也在積極拓展融資和合作伙伴，所以雙方一拍即合?！睆埓髠ジ嬖V記者，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)有兩種形式，一是作為戰(zhàn)略投資者投入資金，只占有項(xiàng)目小比例的股權(quán)；其次，是像安邦和生命人壽利用嫻熟的資本市場(chǎng)手腕控制上市房企。目前看，保險(xiǎn)資金不會(huì)也不可能選擇大規(guī)模直接拿地操盤。當(dāng)前保監(jiān)會(huì)規(guī)定的保險(xiǎn)資金持有非自用不動(dòng)產(chǎn)的限額為15%，但目前多數(shù)險(xiǎn)企僅使用了不到3%。

張大偉進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的核心優(yōu)勢(shì)是擁有龐大的低成本浮存金，所以雙方將在金融層面實(shí)現(xiàn)更深度的合作。