每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

1月1日，2014年房地產(chǎn)百強(qiáng)銷售業(yè)績?nèi)缂s公布，綠地超越萬科，成為新的龍頭老大。與此同時(shí)，萬科總裁郁亮所說的行業(yè)“天花板”也在2014年顯現(xiàn)，以住宅為核心業(yè)務(wù)的萬科，2014年銷售業(yè)績?cè)龇鶅H兩城，和鼎盛時(shí)期不可同日而語。房企銷售規(guī)模的低速增長，一方面和絕對(duì)基數(shù)的提高有關(guān)，同時(shí)也是行業(yè)“變天”、樓市進(jìn)入下半場(chǎng)的真實(shí)寫照。

在此形勢(shì)下，房企言必稱“轉(zhuǎn)型”。那么，對(duì)于大多數(shù)房企而言，究竟如何轉(zhuǎn)型才能保持繼續(xù)增長，不被行業(yè)淘汰出局。是萬科、碧桂園的合伙人制度？綠地、龍湖的商辦物業(yè)路線？還是華夏幸福的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過采訪房企高管、地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)專家，對(duì)此展開了探討。

2014年堪稱中國房地產(chǎn)史上標(biāo)志性的一年，一方面，這一年首次出現(xiàn)兩家銷售額超2000億元的房企；另一方面，持續(xù)近十年的國內(nèi)房企“一哥”寶座首次易主。

萬科日前公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2151.3億元，同比增長21.1%。幾乎就在同一時(shí)間，綠地集團(tuán)宣布，公司2014年的銷售金額為2408億元，其中國內(nèi)部分2255億元，海外部分153億元，這意味著連續(xù)多年穩(wěn)居國內(nèi)房企銷售冠軍寶座的萬科，2014年被綠地拉下了馬。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，擁有更多元化的經(jīng)營業(yè)態(tài)，是綠地得以超過萬科的最重要原因。這也引發(fā)了行業(yè)的思考，隨著住宅市場(chǎng)的“天花板”漸行漸近，大型房企如何實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)型，以便在未來5~10年繼續(xù)保持穩(wěn)定增長？

在中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰看來，無論是出于可持續(xù)發(fā)展還是提高估值的需要，龍頭房企都應(yīng)該對(duì)轉(zhuǎn)型未雨綢繆。雖然住宅市場(chǎng)的新房相關(guān)業(yè)務(wù)景氣度即將見頂，但商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域依然是一片藍(lán)海，這些領(lǐng)域中絕大多數(shù)并沒有形成成熟和可靠的盈利模式，這將成為行業(yè)龍頭最好的轉(zhuǎn)型切入點(diǎn)。

單一住宅時(shí)代終結(jié)

萬科多年來專注于住宅項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展思路一度備受業(yè)界推崇，如今隨著銷售冠軍的寶座旁落，單一住宅的時(shí)代或許已經(jīng)終結(jié)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2014年前三季度，綠地與萬科的銷售金額持平，真正拉開差距是在第四季度，一方面，綠地多個(gè)海外項(xiàng)目自11月起陸續(xù)開售并熱銷，如悉尼綠地中心實(shí)現(xiàn)超過40億元的銷售金額，北悉尼綠地瓏璽首批成交8億元，倫敦綠地蘭姆公寓首次開盤銷售5.25億元，多倫多項(xiàng)目開盤即實(shí)現(xiàn)7億元銷售金額等，全年海外業(yè)務(wù)銷售總額達(dá)到152億元。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易同樣功不可沒，高端寫字樓一直是綠地的明星產(chǎn)品，整棟出售是其主要操作套路，尤其是綠地在上海徐匯濱江、盧灣濱江、北外灘等地區(qū)的寫字樓項(xiàng)目，由于總價(jià)較高，整棟銷售對(duì)業(yè)績的提振作用非常明顯。

“綠地在產(chǎn)品類型的多元化方面起步更早，成熟產(chǎn)品較多，又擅長與政府合作，因此在住宅以外的產(chǎn)品上比萬科更有優(yōu)勢(shì)，這是公司登頂2014年銷售榜的關(guān)鍵。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

事實(shí)上，隨著住宅市場(chǎng)“天花板”漸行漸近，行業(yè)增速整體放緩的勢(shì)頭愈發(fā)明顯。以2014年為例，雖然當(dāng)年誕生了兩家2000億級(jí)房企，但千億級(jí)企業(yè)總數(shù)并未增加。與之相對(duì)，2014年20家典型房企銷售業(yè)績同比增長18%，增速相比2013年下降7個(gè)百分點(diǎn)，且重點(diǎn)房企中逾半沒有完成年度銷售目標(biāo)。

“房企所能達(dá)到的規(guī)模由行業(yè)決定，而行業(yè)的規(guī)模最直接的決定因素便是人口，消費(fèi)群體的總量越大，可支撐的房地產(chǎn)規(guī)模就越大。”朱一鳴認(rèn)為。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國勞動(dòng)年齡人口在2012年達(dá)到頂峰。老年人口數(shù)量的上升和新生兒的下降使得潛在的住房需求不斷減少。因此，對(duì)于大型房企而言，達(dá)到一定規(guī)模后或許應(yīng)該停下來，想想千億之后的路應(yīng)該怎么走。

尋找下一個(gè)藍(lán)海

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷指出，越來越多大型開發(fā)商深知轉(zhuǎn)型的迫切性，并積極在產(chǎn)業(yè)鏈上找機(jī)會(huì)開展多元化業(yè)務(wù)。在中國經(jīng)濟(jì)即將迎來消費(fèi)升級(jí)與人口老齡化的背景下，以商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)為主的細(xì)分市場(chǎng)在未來5~10年將迎來高速增長。

“隨著中等收入人群的增加，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入消費(fèi)時(shí)代，消費(fèi)力的增長將帶動(dòng)租金上漲，因此商業(yè)地產(chǎn)在未來十年蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)。”歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然目前線下零售受電商沖擊陷入低迷，但O2O（線上對(duì)線下）有望成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵：以萬達(dá)為例，它已經(jīng)成功聯(lián)合騰訊、百度打造電商平臺(tái)，能導(dǎo)入后者巨大的線上流量，隨著未來數(shù)百家萬達(dá)廣場(chǎng)陸續(xù)開業(yè)，這批數(shù)量龐大的購物中心不僅是客戶的線下入口，同時(shí)還能擔(dān)任物流基地，實(shí)現(xiàn)8公里以內(nèi)免費(fèi)配送。因此，一旦線上線下完成銜接，萬達(dá)便擁有足夠的資本叫板阿里巴巴等電商巨頭。

盡管目前購物中心面臨供應(yīng)過剩的威脅，但歐陽捷的團(tuán)隊(duì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，全國83.5%的購物中心均扎堆在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，數(shù)量龐大的三四線城市目前的商業(yè)業(yè)態(tài)仍以百貨、步行街為主，購物中心存在巨大的供應(yīng)缺口，這類城市能為開發(fā)商提供約10年的“跑馬圈地”時(shí)間，待物業(yè)經(jīng)過培養(yǎng)期后，房企還可以通過O2O等新技術(shù)提升經(jīng)營效果，從而帶來源源不斷的租金收入。

由商業(yè)地產(chǎn)衍生出來的另一個(gè)巨大機(jī)會(huì)，是REITs（房地產(chǎn)信托基金），它的本質(zhì)是把流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)物業(yè)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，通過租金收入和房地產(chǎn)升值提供收益，讓中小投資者也能參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。中信證券的研究報(bào)告顯示，截至2014年6月，美國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司只有36家，卻有244只REITs在美國上市，其中最大的REITs西蒙地產(chǎn)市值達(dá)517.25億美元，是美國的最大開發(fā)商市值的六倍多。

陳聰表示，長期以來，我國的無風(fēng)險(xiǎn)利率相對(duì)較高，物業(yè)增值較快，造成租金回報(bào)率長期相對(duì)偏低，商業(yè)地產(chǎn)的持有無利可圖，因此開發(fā)商往往選擇散售。但中長期來看，社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)利率有下行的可能，物業(yè)增值速度也會(huì)放緩，這會(huì)導(dǎo)致物業(yè)租金回報(bào)率逐漸具有吸引力。未來隨著我國REITs政策的放開，將吸引越來越多開發(fā)商持有商用物業(yè)，并逐漸變身為擁有一個(gè)物業(yè)組合的類金融企業(yè)+增值服務(wù)平臺(tái)。

除了商業(yè)地產(chǎn)，數(shù)量龐大的存量住宅同樣蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)。以往，絕大多數(shù)投資者認(rèn)為物業(yè)管理盈利空間有限，但物業(yè)管理卻是掌握存量房源的最好切入點(diǎn)，一旦能夠通過物業(yè)管理建立起和小區(qū)住戶的粘性，將產(chǎn)生巨大的附加值，包括小區(qū)住戶的社交、購物、教育、醫(yī)療等各層面的需求，都可以通過這一平臺(tái)獲得。

在陳聰看來，國內(nèi)首個(gè)物業(yè)服務(wù)公司彩生活在港上市后之所以受到追捧，是因?yàn)樗屚顿Y者看到“通過物業(yè)管理掌握房源，搭建中國存量房服務(wù)平臺(tái)”的可能性，但彩生活在存量房市場(chǎng)的份額其實(shí)并不大，未來會(huì)有更多的開發(fā)商加入到優(yōu)質(zhì)存量房資源爭奪戰(zhàn)中，并探索出一條打開存量房增值業(yè)務(wù)大門的商業(yè)模式。

此外，從國務(wù)院印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 （2011~2015年）》中可以看到，第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，中國已步入老齡化社會(huì)。更值得關(guān)注的是，老年人口還在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

老齡化社會(huì)的來臨，一方面將導(dǎo)致國人養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重，但另一方面，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”將催生出蓬勃的市場(chǎng)需求，例如養(yǎng)老地產(chǎn)。歐陽捷認(rèn)為，目前我國大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老的名義賣房。事實(shí)上，中國老齡化人口的人均消費(fèi)較低，根本無力購買昂貴的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展核心應(yīng)該是圍繞社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、住宅適齡化改造展開，由于我國老齡化人口規(guī)模龐大，更適合房企通過服務(wù)而非地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利。

合伙人時(shí)代來臨

與房企轉(zhuǎn)型幾乎同步進(jìn)行的，還有與之配套的房企制度變革。

如今，曾備受推崇的房企職業(yè)經(jīng)理人制度正走向十字路口，以“利益共享”為核心的合伙人制度在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)生水起。

在造訪互聯(lián)網(wǎng)龍頭阿里、騰訊、小米之后，萬科率先推出事業(yè)合伙人制度，包括跟投機(jī)制和員工持股兩塊內(nèi)容。其中，跟投機(jī)制是指除部分特殊項(xiàng)目外，原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資。

碧桂園也在2014年年末推出名為“同心共享”的合伙人制度，公司所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制，集團(tuán)投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例，共同組成項(xiàng)目合資公司。隨后，包括龍湖、綠地、復(fù)星等大型房企紛紛提出各自的合伙人計(jì)劃。

在歐陽捷看來，過去十年被稱為地產(chǎn)“黃金十年”，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理體系上還比較粗放，但由于整個(gè)行業(yè)處于高速發(fā)展期，只要企業(yè)能拿到地和錢，利潤基本就能保證。但如今，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，人才在企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中扮演著更為重要的角色，未來管理模式和人才才將是房企競爭的核心要素，這是合伙人制度誕生的行業(yè)背景。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者最新了解到，萬科即將以合伙人制成立新公司，密謀進(jìn)軍家裝行業(yè)。在這波行業(yè)變革的浪潮中，房企能否順利轉(zhuǎn)型，合伙人制將成為主要看點(diǎn)之一。