每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

1月1日，綠地宣布2014年銷售額達到2408億元，較2013年的1607億元增長接近50%。其中，商辦類產品的銷售額增幅達到90%，是促成綠地“超車”萬科成為行業(yè)新老大的關鍵。

綠地的案例，讓一些對行業(yè)前景感到迷茫的房地產人士看到了新的機會點：商辦類物業(yè)銷售。但《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，綠地靠商辦類物業(yè)實現千億規(guī)模的快速增長路徑，并不適合大多數中小房企效仿。

商用物業(yè)嚴重過剩

事實上，在綠地大面積發(fā)展超高層產品的同時，中海、恒大、金地、萬科、龍湖、復地等一大批開發(fā)商也選擇進軍商用物業(yè)市場，并一度將其作為新的增長點。

但是截至目前，除了龍湖的商用物業(yè)銷售額能達到業(yè)績總額的兩到三成，大部分的開發(fā)商的商用物業(yè)銷售額占比還不到兩成，有些房企的商用物業(yè)甚至對銷售額沒有任何貢獻。

克而瑞副總經理林波道出了背后的原因：和住宅市場相比，商辦樓的供應過剩更為嚴重。除了城市核心區(qū)域的地標性寫字樓，非核心區(qū)域的寫字樓銷售去化速度都很慢。大部分開發(fā)商很難像綠地那樣在各個省會城市拿到核心區(qū)域的地塊，又能發(fā)展成超高層的城市綜合體產品進行快速銷售。

世邦魏理仕2014年10月發(fā)布的 《2014年第三季度中國房地產市場回顧》顯示，上海、北京、武漢、重慶等城市商業(yè)地產未來6個月的新增供應預計都將超過40萬平方米，二線城市供過于求的市場現狀仍將延續(xù)，對優(yōu)質租戶的爭奪將愈演愈烈。未來兩年，二線城市還將迎來大量自用型總部寫字樓入市。

不僅是二線城市，即使像上海這樣的核心商務城市，寫字樓也有供應過剩的風險。戴德梁行在總結2014年市場時分析，2015年上海甲級寫字樓供應約172萬平方米，其中浦東、閔行、黃浦、虹口等區(qū)域供應急速攀升。除此之外，各核心區(qū)不斷有項目入市，各大新興商務區(qū)也有大量項目供應，如大虹橋CBD、新江灣板塊等。

戴德梁行董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔分析：“受經濟增長下行壓力及寫字樓供應量加大的影響，未來寫字樓成交、租金及空置率將迎來挑戰(zhàn)，競爭加劇?！?/p>

林波甚至告訴《每日經濟新聞》記者，由于商辦市場的潛在風險大于住宅市場，他們已經建議開發(fā)商短期內不要向商辦市場新增投入。

新增長點尚未成熟/

除了商辦市場，開發(fā)商也在尋找其他新的增長點。但林波介紹，無論是碧桂園積極拓展的海外市場，還是華夏幸福的產業(yè)地產市場，抑或是養(yǎng)老地產領域，目前都處于培育期，遠遠沒有成熟。

億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東指出，目前確實有幾個不錯的領域，產業(yè)地產就是其中之一。城鎮(zhèn)化仍然是中國經濟發(fā)展的重要趨勢，而城鎮(zhèn)化的前提是產業(yè)化，所以產業(yè)地產會有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

來自券商的統(tǒng)計顯示，專攻產業(yè)地產的華夏幸福今年的銷售額已經超過500億元，是A股市場上不多的完成全年銷售任務的房企之一。此前《每日經濟新聞》記者曾報道，旺盛的需求導致物流市場租金回報率持續(xù)上升，整體投資回報率已經超過住宅和商業(yè)。尤其是資產證券化，正在一步步由傳說變?yōu)楝F實。產業(yè)地產等不能分割散售的房地產產品，有機會通過打包上市或者發(fā)行REITs等方式完成自有資金的迅速退出，從而獲取可觀的回報。

但是，產業(yè)地產開發(fā)的門檻更高，對企業(yè)資源有限，又缺乏投融資經驗的住宅類地產開發(fā)商而言，產業(yè)地產的投融資模式完全不同，運作思路也大不一樣。在這一背景下，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向產業(yè)地產轉型是要承擔一定風險的。

同樣的情況也適用于教育地產、醫(yī)療地產、旅游地產以及方興未艾的白領公寓等新興地產種類。一方面這些領域都存在巨大的市場需求和發(fā)展機會，另一方面，開發(fā)商在這些領域的資源、人才以及投融資經驗并不充分。

億翰智庫首席研究員陳嘯天表示，那些拓展新業(yè)務的企業(yè)，探索過程中也伴隨著一定的代價。比如，花樣年為了培育彩生活板塊，主體開發(fā)業(yè)務至今仍維持在百億元左右，并沒有太大的突破；另一家嘗試在商業(yè)領域發(fā)力的房企，近4年來始終維持在400多億元的規(guī)模，同期，世茂和碧桂園的規(guī)模已經一飛沖天，即便是規(guī)模原來稍小的陽光城、藍光地產、海亮，如今也是倍速成長。

探索新業(yè)務需要付出較大代價，不去探索又會錯失新領域的快速增長機遇，房企需要做出一個艱難的選擇。

行業(yè)兼并日趨頻繁/

面對上述兩個選項，更多的開發(fā)商作出了第三種選擇，即通過蠶食中小地產商的市場份額壯大自己。

龍湖地產品牌總監(jiān)許桐琿認為，未來大的開發(fā)商主要還是靠吞噬中小房企的市場份額來實現業(yè)績的快速增長。

來自融創(chuàng)的銷售數據顯示，融創(chuàng)上海公司的合約銷售額達到270.73億元，是2014年融創(chuàng)取得715億元合約銷售額的主要收入來源。盤點融創(chuàng)的熱銷項目可以發(fā)現，除了一部分是由融創(chuàng)和綠城的合資公司從土地市場公開拍賣獲得之外，大部分項目是融創(chuàng)通過收購上海市場的中小房企項目所獲得。而這些企業(yè)不僅給融創(chuàng)提供了項目，也帶來了市場份額。

克而瑞的統(tǒng)計顯示，2014年銷售排名前100的房企，銷售金額和面積集中度分別達到38.37%和22.43%。從金額集中度來看，TOP10企業(yè)從2013年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47個百分點；TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27和5.42個百分點。

陳嘯天認為，如果不出意外，三年內房企50強的銷售門檻將至少提升到200億元。未來房地產市場的并購機會越來越多，越是行業(yè)排名靠前的企業(yè)，通過并收擴大規(guī)模的可能性越大。

然而，這種靠蠶食其他企業(yè)市場份額而取得的規(guī)模增長，能有多大的增長潛力卻需要打個問號。從2014年的數據來看，在行業(yè)排名前十中，恒大和融創(chuàng)的住宅銷售金額增幅最大，但也沒有超過35%。因此，房企若想延續(xù)地產黃金時代的高速增長，僅靠吞并幾個中小房企的市場份額恐怕遠遠不夠。