每經(jīng)編輯 林東岳    

轉(zhuǎn)載標(biāo)明：邦地產(chǎn)

記者：林東岳

也許你對萬科去年3月推出的項(xiàng)目跟項(xiàng)機(jī)制還有所疑慮，萬科卻已經(jīng)有所行動。邦地產(chǎn)記者了解到，萬科在全國推廣的事業(yè)合伙人制度已經(jīng)在南京分公司率先試點(diǎn)升級了。

具體情況是，今后南京萬科新項(xiàng)目操盤不一定由工程出身的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，可以讓有能力的員工自組團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目運(yùn)營到產(chǎn)品開發(fā)等環(huán)節(jié)安排時間節(jié)點(diǎn)，最終由項(xiàng)目跟投人投票決定新項(xiàng)目由哪個團(tuán)隊(duì)來操盤。

這一戰(zhàn)略調(diào)整，將擴(kuò)大跟投人權(quán)限，跟投人有權(quán)決定項(xiàng)目的操盤手，企業(yè)利益和跟投人利益也就捆綁得緊緊的。

萬科事業(yè)合伙人1.0向2.0升級，也意味著傳統(tǒng)的管理體系已經(jīng)全部被顛覆，更狼性、更具活力的管理架構(gòu)正在揭開神秘面紗。

萬科的項(xiàng)目跟投制度是指，對于萬科所有新項(xiàng)目，除了舊改及部分特殊項(xiàng)目，原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監(jiān)事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。

跟投因?yàn)殛P(guān)乎合伙人的利益，能提升運(yùn)營效率的做法都將被快速運(yùn)用和完善。萬科董秘譚華杰曾表示，由于一線公司管理層和項(xiàng)目管理者強(qiáng)制跟投，拿錯地、拿高價地的風(fēng)險將得到有效控制，而這恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)最大的經(jīng)營風(fēng)險。

要知道，這可是強(qiáng)制跟投啊！現(xiàn)在房地產(chǎn)市場行情早已不比從前，房企并非所有項(xiàng)目都能夠盈利，這樣的制度，很有可能會造成跟投人利益受損；而且，個體跟投人不具有操盤的決策權(quán)力和后續(xù)開發(fā)的決定權(quán)，跟投風(fēng)險就會加大?？紤]到這些，跟投的積極性肯定會大打折扣。

而南京萬科這一戰(zhàn)略調(diào)整方案的推出，操盤項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過競聘產(chǎn)生，有能力的員工可以搭建自己的團(tuán)隊(duì)，跟投人也可以通過投票表決來選擇理想的操盤團(tuán)隊(duì)，這為有能力的員工提供了一個操盤的舞臺，也為跟投人獲取項(xiàng)目決策權(quán)打開一個通道。

跟投人作為項(xiàng)目的財(cái)務(wù)投資者和管理人員，在擁有表決權(quán)來決定操盤手之后，參與度進(jìn)一步得到提高，從而提升跟投人積極性，這也使得跟投人利益和公司利益的一致性更為突出。此外，競聘的形式能夠充分發(fā)揮事業(yè)合伙人的自主性，提高內(nèi)部競爭，也能遴選出更優(yōu)秀的操盤團(tuán)隊(duì)。

南京萬科的內(nèi)部人士告訴記者，目前南京萬科已經(jīng)有兩個項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)通過跟投投票選出，項(xiàng)目的運(yùn)作會在今年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報道，南京南站的G51項(xiàng)目已經(jīng)嘗試了這一方法，而此次跟投涉及萬科在2014年底新拿的浦口G78和九龍湖G83項(xiàng)目。

睿信致成管理顧問公司合伙人薛迥文認(rèn)為，跟投人決策權(quán)限的擴(kuò)大，不僅僅是風(fēng)險共擔(dān)利潤共享，更是事業(yè)共擔(dān)，跟投人的參與熱情會大幅提升。跟投人在投票決定由誰來操盤之后，可以避免自身利益受到侵害，作為項(xiàng)目管理人員，還能夠協(xié)同配合操盤手，共同操作好項(xiàng)目。

不過，根據(jù)萬科的跟投方案，員工初始跟投份額不超過項(xiàng)目資金峰值的5%，對跟投項(xiàng)目會安排額外受讓跟投。由于員工的跟投份額比例不高，擁有多大的投票權(quán)限也尚未披露，加上備選的操盤團(tuán)隊(duì)數(shù)量有限，跟投人能否真正選到滿意的操盤團(tuán)隊(duì)，目前還不得而知。

上述房企高管向邦地產(chǎn)記者表示，南京萬科試水“事業(yè)合伙人”2.0版本，對跟投制度本身而言是一個很大進(jìn)步，跟投者擁有的權(quán)限被釋放，跟投意愿和協(xié)同配合意愿都會增強(qiáng)。但是對于目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都處于試水階段的“合伙人”制度而言，這只是一個小小的調(diào)整，企業(yè)在探索和員工結(jié)成利益同盟這個問題上才剛剛開始邁開步伐。

邦地產(chǎn)記者了解到，目前也僅有南京萬科調(diào)整了跟投制度，萬科其余各家分公司還都沒有跟進(jìn)，這離“甩開膀子放手干”還需要一段時間。