每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

行業(yè)發(fā)展陷入困境之后，越來(lái)越多的標(biāo)桿房企通過(guò)轉(zhuǎn)型尋找出路，然而大勢(shì)之下，中小房企并不見(jiàn)得“船小好掉頭”，反而面臨更大的壓力。

清科私募通統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)事件呈逐年上升態(tài)勢(shì)，2014年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共有67例并購(gòu)案，而在過(guò)去3年這一數(shù)字分別是76例、22例及27例。根據(jù)清科公布的并購(gòu)金額，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，2014年房地產(chǎn)行業(yè)涉及并購(gòu)的金額約為287億元，2013年為330億元、2012年和2011年分別為48億以及61億元。不難看出，近兩年來(lái)，隨著樓市持續(xù)分化、房地產(chǎn)業(yè)步入“白銀時(shí)代”，樓市繼續(xù)上演整合大戲。

“從融資角度看，中小房企的融資渠道會(huì)收窄，融資規(guī)模也會(huì)大幅下滑，與之相伴的即是融資成本大幅提高。所以若不是多元化經(jīng)營(yíng)的房企，單一業(yè)務(wù)的房企會(huì)發(fā)現(xiàn)后續(xù)拿地開(kāi)發(fā)投資都會(huì)很艱難，甚至?xí)媾R用甩賣(mài)項(xiàng)目和股權(quán)的方式來(lái)救急。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中小房企破產(chǎn)頻發(fā)

“2014年市場(chǎng)不好，銀行開(kāi)發(fā)貸積極性也很低，中小房企來(lái)說(shuō)只能尋求其他的資金來(lái)源，但即便是信托，成本高不說(shuō)，對(duì)中小企業(yè)也是不理不睬?！币晃徊辉妇呙姆科笕耸勘硎?，資金來(lái)源不暢自然難以拿地開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售回款難以保證，企業(yè)自然陷入惡性循環(huán)。在其看來(lái)，更多的中小房企都在選擇合適的機(jī)會(huì)把自己“賣(mài)”出去。

根據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹此前公布的數(shù)據(jù)，2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例成倍提高，2014年上半年收購(gòu)總額是152億元，同比增長(zhǎng)了2.09倍，而當(dāng)前正在談的還未完成的交易額是1600多億元。

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流無(wú)疑是決定房企生存安危的生命線。一旦房企遭遇不可控的突發(fā)事件，銷(xiāo)售回款受阻后，經(jīng)營(yíng)資金鏈也會(huì)面臨較大考驗(yàn)。而2014年樓市最具代表性的杭州市場(chǎng)，則將中小房企生存不易的現(xiàn)狀深刻地表現(xiàn)出來(lái)：興潤(rùn)置業(yè)負(fù)債35億元宣告破產(chǎn)、百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)因資金鏈斷裂、華門(mén)控股出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)、中都集團(tuán)老板“消失”百貨業(yè)關(guān)門(mén)等。

進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的整合似乎愈演愈烈，中小房企的生存環(huán)境愈加惡化。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》1月5日的報(bào)道，進(jìn)入2015年前夕，江西贛州長(zhǎng)發(fā)置業(yè)有限公司和贛州銀信置業(yè)有限公司先后破產(chǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任陳晟表示，目前商業(yè)銀行正在收縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人按揭的貸款，提高門(mén)檻，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)?；鸱矫?，目前還看不到能使整個(gè)地產(chǎn)私募基金行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的跡象，但已經(jīng)有不少地產(chǎn)基金未雨綢繆，縮小對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的資金供應(yīng)。

布局市場(chǎng)新需求

對(duì)于中小房企而言，不但面臨融資難，庫(kù)存壓力或許成為壓倒這些小房企的最后一根稻草。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，除一線城市及部分二線城市庫(kù)存去化周期處于合理周期內(nèi)，其他城市特別是三、四線城市，庫(kù)存壓力都非常大，這對(duì)于分散在這些三、四線城市中的中小房企來(lái)說(shuō)，更是雪上加霜。

“隨著銀行信貸收緊和去庫(kù)存影響，房地產(chǎn)行業(yè)或出現(xiàn)更多債務(wù)違約行為。和大型房企相比，中小房企資金面壓力較大?！币晃环科笕耸繉?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于一些庫(kù)存壓力較大的城市，區(qū)域內(nèi)的企業(yè)生存環(huán)境則更惡劣。

上海易居房地產(chǎn)研究院針對(duì)國(guó)內(nèi)35個(gè)城市新建商品房存銷(xiāo)比的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年存銷(xiāo)比較高的三個(gè)城市分別為茂名、煙臺(tái)以及溫州，其存銷(xiāo)比分別為32個(gè)月、31個(gè)月以及29.1個(gè)月。對(duì)于這類(lèi)城市來(lái)說(shuō)，存銷(xiāo)比總體偏大，房?jī)r(jià)下跌概率依然較大。

“2014年上半年存銷(xiāo)比持續(xù)上升，說(shuō)明市場(chǎng)去庫(kù)存狀況不斷惡化。但到了下半年，隨著限購(gòu)松綁等政策效應(yīng)釋放、央行降息政策的持續(xù)影響，去庫(kù)存速度在不斷加快。但目前來(lái)看，還是一、二線城市的存銷(xiāo)比數(shù)值相對(duì)較小?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

對(duì)此，有金融機(jī)構(gòu)的分析人士指出，對(duì)于中小房企來(lái)講，由于金融機(jī)構(gòu)偏好大型品牌企業(yè)的投資，仍然會(huì)面臨比較大的資金面壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多的中小房企面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽(yù)也指出，小型地產(chǎn)公司可能出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致銀行更加向大型開(kāi)發(fā)商傾斜，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速兩極化。

“從融資角度看，中小房企應(yīng)該適當(dāng)甩賣(mài)一些流動(dòng)性差的項(xiàng)目，從而回籠資金。而從股權(quán)角度看，可以適當(dāng)和大房企進(jìn)行高攀，從而歸并到此類(lèi)房企中去?！眹?yán)躍進(jìn)表示，中小房企加快轉(zhuǎn)型是維持生存、獲得新生命力的最根本手段。

在其看來(lái)，隨著新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，一些新的市場(chǎng)需求會(huì)衍生出來(lái)，比如和一些產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行合作，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)。對(duì)于城市中心的一些二手房項(xiàng)目，此類(lèi)房企可以積極和地方政府合作，進(jìn)行二手房物業(yè)更新業(yè)務(wù)。