每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

2014年底，成都昭覺寺附近一幅上百畝地塊被南國置業(yè)控股子公司成都泛悅北城地產(chǎn)以13.7億元的總價(jià)一舉拿下。這是南國置業(yè)首次踏進(jìn)成都市場，試圖與早先探路成都的實(shí)際控制人、央企巨頭電建地產(chǎn)聯(lián)手開啟“商業(yè)+住宅”業(yè)務(wù)互補(bǔ)的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。

拿地當(dāng)晚，南國置業(yè)即發(fā)布了開發(fā)昭覺寺地塊的成都泛悅北城地產(chǎn)的股東構(gòu)成?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了“電建系”四個(gè)股東之外，私募機(jī)構(gòu)北京漢富國開出資2000萬元，占股20%，且待時(shí)機(jī)合適時(shí)由電建地產(chǎn)按約定剛性回購20%股權(quán)。

漢富國開蟄伏成都樓市，僅僅是當(dāng)前樓市告別黃金時(shí)代背景下，房企借力基金資本撬動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)縮影。2014年，包括中糧地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展、南國置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)、保利地產(chǎn)與藍(lán)光地產(chǎn)等眾多品牌房企均在嘗試房地產(chǎn)基金化，試圖從“香港模式”轉(zhuǎn)向“美國模式”，打開“輕資產(chǎn)”運(yùn)作之門，以小搏大，提高投資回報(bào)率。

基金與房企“各取所需”

在昭覺寺地塊開發(fā)中，項(xiàng)目公司股東北京漢富國開公司背靠國內(nèi)知名的漢富控股及其合作伙伴國開行。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2014年4月份，有媒體報(bào)道稱國開行擬籌劃未來2～3年向成都投放300億元棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貸款。

實(shí)際上，上述昭覺寺項(xiàng)目正是成都實(shí)施“北改”工程的熱點(diǎn)區(qū)域，在成都地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，該片區(qū)被認(rèn)為未來商業(yè)潛力巨大。基于較為穩(wěn)定的投資預(yù)期和安全邊際，地產(chǎn)私募基金自然不會(huì)放過。

在成都泛悅北城地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，南國置業(yè)出資4100萬元，占股41%；電建地產(chǎn)出資1900萬元，占股19%；中水電二局出資1000萬元，占股10%；中水電五局出資1000萬元，占股10%；北京漢富國開出資2000萬元，占股20%。

南國置業(yè)公告透露，因?yàn)檎延X寺項(xiàng)目地塊優(yōu)質(zhì)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的實(shí)施將使公司獲得良好的收益。同時(shí)，北京漢富國開公司在滿足條件的情況下退出，由電建地產(chǎn)按約定價(jià)格無條件回購其持有20%股權(quán)。

實(shí)際上，北京漢富國開公司采取的是“股權(quán)+回購”的投資模式，從而實(shí)現(xiàn)溢價(jià)退出，獲取一定的回報(bào)率。

2014年9月30日，上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告稱，公司擬收購上海和齊股權(quán)投資基金合伙企業(yè) （有限合伙）持有開發(fā)“海上海”項(xiàng)目的成都上實(shí)置業(yè)49.6%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)逾7.2億元，按照2011年5月份前述地產(chǎn)基金出資約2.95億元計(jì)算，股權(quán)回購增值率高達(dá)144%。

當(dāng)前房地產(chǎn)整體下行趨勢明顯，對(duì)于一般的地產(chǎn)基金而言，難點(diǎn)無疑在于募資環(huán)節(jié)。不過，漢富控股官網(wǎng)透露，漢富國開創(chuàng)新提出了“政企社資融合的新型金融合作模式”，由政企社資共同搭建“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展投資基金”平臺(tái)，此基金的優(yōu)先級(jí)投資人包括地方銀行和保險(xiǎn)公司等。

相對(duì)于地產(chǎn)基金而言，房企得到的實(shí)惠也自不待言。上實(shí)發(fā)展在上述回購公告中表示此次收購能使公司獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益。

值得注意的是，2014年11月中旬，中糧地產(chǎn)也發(fā)布公告稱，為控制負(fù)債率、拓展融資渠道和開發(fā)成都攀成鋼的“中糧·鴻云”項(xiàng)目，公司擬引入地產(chǎn)基金上海景時(shí)成攀投資中心（有限合伙），由后者采取“增資擴(kuò)股+股東貸款”模式出資6.96億元參與項(xiàng)目開發(fā)，其中涉及該基金5億元股東貸款的年息率9.5%。不過，該基金退出的約束條件為項(xiàng)目可售面積的銷售率達(dá)到90%，由中糧地產(chǎn)優(yōu)先回購股權(quán)。

地產(chǎn)基金迎來機(jī)遇

2014年5月下旬，瀚亞資本攜手恒銀基金潛伏成都集中路演，試圖開辟出成都地產(chǎn)基金的業(yè)務(wù)投資版圖。瀚亞資本相關(guān)人士表示，隨著當(dāng)前樓市進(jìn)入分化調(diào)整期，地產(chǎn)金融迎來了新一輪的發(fā)展機(jī)遇。無論是作為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向，還是投資者的主要投資去向，地產(chǎn)金融都得到了業(yè)界和廣大投資者的廣泛關(guān)注。

“當(dāng)資產(chǎn)的升值收益大于資金成本，企業(yè)的效率優(yōu)勢不明顯，但資金成本優(yōu)勢很明顯的時(shí)候，它就更適合重資產(chǎn)的模式。而當(dāng)資產(chǎn)升值收益小于資金成本，但企業(yè)的效率優(yōu)勢非常明顯的時(shí)候，它就更適合輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略?！眹鴥?nèi)地產(chǎn)金融專家杜麗虹如此表述。

實(shí)際上，在過去樓市的黃金十年，地產(chǎn)商僅靠單邊上漲的土地溢價(jià)即可賺得盆滿缽滿，但如今已步入樓市的“白銀時(shí)代”，地價(jià)與房價(jià)發(fā)生背離，地價(jià)節(jié)節(jié)攀高，房企在開發(fā)過程中扮演“多面手”的“香港模式”遭遇發(fā)展困局。

如今，“美國模式”成為中國內(nèi)地房企的學(xué)習(xí)目標(biāo)。這種模式不要求房企操作整個(gè)項(xiàng)目過程，在整個(gè)地產(chǎn)投資鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個(gè)角色，代表的是一種高度細(xì)分的專業(yè)化分工，體現(xiàn)了效率最高、公平競爭和利益最大化的良好結(jié)合。

在談及國內(nèi)房地產(chǎn)基金現(xiàn)狀時(shí)，全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟創(chuàng)始發(fā)起人、秘書長閆宗成向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“有什么樣的LP（投資人），就有什么樣的房地產(chǎn)基金?！?/p>

當(dāng)前，我國整個(gè)私募基金行業(yè)投資人發(fā)展的不成熟，使得地產(chǎn)基金管理人為了迎合投資人對(duì)回報(bào)率要求以及融資方的資金安排，基金運(yùn)作期限相對(duì)較短，也多為“明股實(shí)債”，基金在被投資方應(yīng)扮演的“助推”角色仍難以充分發(fā)揮。

不過，德信資本董事長陳義楓認(rèn)為，當(dāng)前樓市弱周期之下，地產(chǎn)基金將迎來大機(jī)遇，未來將扶強(qiáng)汰弱，推動(dòng)整合，尋找伙伴，共同成長。