每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 黃麗 發(fā)自成都    

每經(jīng)實習(xí)記者 黃麗 發(fā)自成都

最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綠地2014年完成2408億元的銷售額，取代蟬聯(lián)多年的全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售冠軍萬科，成為新一屆銷冠。

有趣的是，在上述數(shù)據(jù)公布前，12月23日，萬科總裁郁亮在給員工的一封信中表示，萬科不再將規(guī)模作為企業(yè)年度經(jīng)營的目標，“在黃金時代，規(guī)模數(shù)字本身就是領(lǐng)跑者的標志之一。但在白銀時代，情況會發(fā)生很大的變化。不動產(chǎn)價格將結(jié)束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財富而是負擔(dān)；魯莽的投資，將不是機會而是風(fēng)險。”

2014年以來，房企業(yè)績增速放緩，利潤率也逐漸走低。在此背景下，簡單地進行規(guī)模擴張，將無法實現(xiàn)利潤增長，相反，還可能給企業(yè)現(xiàn)金流帶來危機。

房企漸漸走上了轉(zhuǎn)型之路。

房企利潤率持續(xù)走低

2014年以來，房企業(yè)績增速放緩，而此前，上市房企曾連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的業(yè)績增幅。這樣的變化，與行業(yè)銷售低迷、房企結(jié)算收入下滑、費用率攀升的現(xiàn)狀密不可分。

可以說，2014年是房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”進入“白銀時代”的轉(zhuǎn)折年。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，而自2014年開始，房企此前的高增長性和高利潤率均有所回落。

據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度，不少上市公司前三季度的業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。Wind統(tǒng)計的80家房企中，有48家房企的凈利潤出現(xiàn)同比下降，即使是房企龍頭，在前三季度的業(yè)績表現(xiàn)也不盡如人意。

萬科2014年三季報顯示，公司1~9月實現(xiàn)營業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤64.58億元，同比增長4.84%。第三季度公司凈利潤同比增幅僅有2.80%。1~9月，公司累計實現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬平方米，結(jié)算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。

值得注意的是，在銷售增幅逐漸走低之時，房企的拿地成本卻并無走低的趨勢。2015年1月，由華潤置地和首開股份與險資平安聯(lián)合奪得北京豐臺一幅地塊，總價86.25億元，溢價22%，該地塊晉升為北京土地歷史上最貴的總價地王。與此同時，其他地區(qū)地塊拍賣價格降價現(xiàn)象亦比較少見。

對此，萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司董事長毛大慶接受媒體采訪時表示，2015年開始，北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代。

另一方面，在房地產(chǎn)銷售有所降溫的市場環(huán)境下，房企試圖通過高周轉(zhuǎn)減少開發(fā)成本的模式，效果也大不如前。

據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年前三季度，上市房企整體的銷售毛利率為34.18%，較中報下降0.01個百分點，較一季度下降1.65個百分點，同比下降1.33個百分點。

市場走量增勢不再，拿地成本卻居高不下，多重因素下，房企高毛利時代或暫告終結(jié)。

看淡規(guī)模偏愛轉(zhuǎn)型？

2014年底，萬科總裁郁亮在一封致員工的公開信中表態(tài)，“萬科不再用規(guī)模作為企業(yè)年度經(jīng)營的目標”。外界認為，萬科正在淡化對規(guī)模的簡單追求。

此前郁亮亦表示，規(guī)模是一把雙刃劍。規(guī)模意味著行業(yè)地位，在獲得規(guī)模效應(yīng)的同時，也意味著形成更多存貨的可能。

在全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩看來，萬科失去銷冠的主要原因是房地產(chǎn)大氣候不理想，而嘗試新的商業(yè)模式和內(nèi)部合作模式，不以一時領(lǐng)頭為唯一目標，跟隨者步伐加快等也是重要原因。

地產(chǎn)行業(yè)利潤率走低，房地產(chǎn)行業(yè)前景不明，在多數(shù)房企看來，規(guī)模擴張有可能帶來庫存高企、資金鏈斷裂等風(fēng)險，因此房企更偏愛轉(zhuǎn)型。

回首2014年，房企轉(zhuǎn)型路徑多樣。多年的行業(yè)“領(lǐng)頭羊”萬科轉(zhuǎn)型走在前列。繼27億入股徽商銀行后，2014年7月，萬科又與渣打銀行達成合作協(xié)議，合建金融數(shù)字化智慧社區(qū)。兩度與銀行聯(lián)姻，其意在掘金社區(qū)金融新藍海。

除了牽手銀行，萬科近年來還與快遞公司韻達達成合作協(xié)議，今年1月，萬科正謀劃布局家裝行業(yè)。萬科的轉(zhuǎn)型，始終圍繞房地產(chǎn)行業(yè)上下游進行。

此外，持續(xù)上漲多年的商業(yè)物業(yè)租金，也引來開發(fā)商追捧。多數(shù)房企開始選擇自持商業(yè)物業(yè)，欲通過穩(wěn)定的收租金模式，保證一定的現(xiàn)金流，如SOHO中國、龍湖等房企均在加重自持物業(yè)的比重，潘石屹還曾用“把房子變成永遠生蛋的雞”比喻SOHO中國的轉(zhuǎn)型。

值得注意的是，除了圍繞行業(yè)上下游轉(zhuǎn)型的房企外，也有不少房企跨界轉(zhuǎn)型。其中，恒大的“任性”表現(xiàn)尤為搶眼。在繼高調(diào)跨界賣水后，2014年8月，恒大糧油借勢亞冠“橫空出世”，此后不久，恒大又涉足光伏產(chǎn)業(yè)。

綠地亦展開了較大幅度的跨界投資。目前，綠地在南京、重慶等地投資近600億元進入地鐵產(chǎn)業(yè)，此舉亦成為跨界轉(zhuǎn)型的一大談資。