2015-01-23 01:56:53
《意見(jiàn)》提出的租售并舉和REITs能否給不堪庫(kù)存和資金壓力的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)繼1998年房改之后的“第二春”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開(kāi)了調(diào)查。
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 楊羚強(qiáng)發(fā)自廣州、上海
每經(jīng)記者 區(qū)家彥 楊羚強(qiáng)發(fā)自廣州、上海
1月14日，住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)指出，通過(guò)建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)熱盼已久的融資工具REITs在經(jīng)歷諸多監(jiān)管層面的反復(fù)與轉(zhuǎn)折之后，終于有望取得階段性突破。
那么，《意見(jiàn)》提出的租售并舉和REITs能否給不堪庫(kù)存和資金壓力的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)繼1998年房改之后的“第二春”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開(kāi)了調(diào)查。
針對(duì)住建部《意見(jiàn)》，銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，上述措施不僅是促進(jìn)合理住房消費(fèi)和降低新房庫(kù)存的重大創(chuàng)新，也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)在不久的將來(lái)，類(lèi)似連接新房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的住房租賃中介機(jī)構(gòu)、住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式，甚至房地產(chǎn)信托基金都將出現(xiàn)，有望開(kāi)啟行業(yè)發(fā)展模式的深刻變革。
但在一位開(kāi)發(fā)商看來(lái)，上述《意見(jiàn)》若要真正實(shí)施，還需要住建、國(guó)土、財(cái)稅、銀監(jiān)、證監(jiān)、保監(jiān)、工商等多個(gè)部門(mén)共同協(xié)作，制定一套相關(guān)配套政策。
實(shí)際上，最讓業(yè)界興奮的是《意見(jiàn)》提出的REITs試點(diǎn)。如果REITs等房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、金融化的試點(diǎn)能夠成功，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，將可以大大“解放生產(chǎn)力”，進(jìn)而讓房地產(chǎn)行業(yè)有望繼1998年的房改政策之后，再一次迎來(lái)春天。
不過(guò)，從《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解的情況來(lái)看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化面臨的阻力非常大，短期內(nèi)難以迅速鋪開(kāi)，“春天”還很遠(yuǎn)。
住宅迎來(lái)去庫(kù)存契機(jī)/
住建部《意見(jiàn)》提出，要培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立租賃信息政府服務(wù)平臺(tái) （探索租賃合同網(wǎng)上備案制度），培育新型的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)（連接機(jī)構(gòu)和個(gè)人），鼓勵(lì)租售并舉的盈利模式，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)將存量房轉(zhuǎn)為租賃型的養(yǎng)老或旅游地產(chǎn)，推進(jìn)REITs試點(diǎn)等。
趙強(qiáng)對(duì)此的解讀是，房企住宅產(chǎn)品的盈利模式一直以來(lái)都是 “拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”，而銷(xiāo)售受制于市場(chǎng)狀況、貸款難易程度和購(gòu)房人群的支付能力，因此在回款節(jié)奏和可持續(xù)方面都存在不確定性，尤其是在大部分供過(guò)于求的三四線城市，新房庫(kù)存短期內(nèi)很難出清。而開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式的轉(zhuǎn)變，可幫助一些購(gòu)房需求不足但租賃需求相對(duì)強(qiáng)勁的區(qū)域快速去化，一定程度上可緩解存貨壓力。
中國(guó)指數(shù)研究院最新研究報(bào)告顯示，目前國(guó)內(nèi)一線城市庫(kù)存相對(duì)合理，潛在需求旺盛，消化庫(kù)存壓力不大；二線城市中呼和浩特、大連等少數(shù)城市庫(kù)存壓力較為嚴(yán)峻；多數(shù)三四線城市庫(kù)存高企，去化壓力較大，過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)突出。
在趙強(qiáng)看來(lái)，通過(guò)新房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的結(jié)合，可衍生出至少四種盈利模式：第一類(lèi)，針對(duì)新房成交活躍、流動(dòng)性好的區(qū)域，依然是直接或通過(guò)銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者銷(xiāo)售；第二類(lèi)，針對(duì)銷(xiāo)售前景不明朗、但租賃市場(chǎng)活躍的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商可以將新房房源委托給專(zhuān)業(yè)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租，鎖定穩(wěn)定的租金收益，等到市場(chǎng)向好時(shí)再對(duì)外銷(xiāo)售；第三類(lèi)，在現(xiàn)金流壓力較大、銷(xiāo)售前景不明朗的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可以將新房按一定折價(jià)批發(fā)出售 （或約定購(gòu)回）給房屋投資銀行或房地產(chǎn)信托基金，由其對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行打包，向上出售給投資者，向下服務(wù)于租房和購(gòu)房客戶；第四類(lèi)，在保障房供應(yīng)落后的地區(qū)，開(kāi)發(fā)商也可以直接將房源出租給政府。
租金回報(bào)過(guò)低成阻力/
盡管住建部助力房企去庫(kù)存的意愿明顯，但在目前國(guó)內(nèi)住宅租金回報(bào)率低于貸款利率的情況下，要實(shí)現(xiàn)向“租售并舉”轉(zhuǎn)型阻力重重。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，目前國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)租金回報(bào)率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業(yè)，依賴租金的投資回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)30~40年，從租金收入獲得的現(xiàn)金流甚至不夠償付貸款利息。因此，房企選擇對(duì)外租賃的意愿不強(qiáng)。
為了降低房企在出租物業(yè)期間沉淀的巨大資金壓力，《意見(jiàn)》提出積極推進(jìn)REITs試點(diǎn)。據(jù)悉，REITs是以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。對(duì)于房企而言，通過(guò)出售項(xiàng)目給予REITs可提前回籠資金，縮短投資回報(bào)周期。
但廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟指出，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)收益率高于10年期國(guó)債收益率是REITs發(fā)行成功的關(guān)鍵因素。目前我國(guó)的10年期國(guó)債收益率超過(guò)4%，而租金回報(bào)率來(lái)看，即便國(guó)家給予稅收優(yōu)惠，收益率也難以滿足投資者需求。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住宅類(lèi)產(chǎn)品往往不是REITs的主要投資對(duì)象，因?yàn)樽≌a(chǎn)品租賃營(yíng)運(yùn)的難度較小，且租金收益率偏低，難以通過(guò)提高管理水平增加租金收益。在目前的情況下，除非國(guó)內(nèi)住宅租金回報(bào)率增加一倍，或者物業(yè)售價(jià)下跌一半，否則無(wú)論是房企自持還是通過(guò)REITs持有住宅物業(yè)的回報(bào)率都難以滿足投資者需求，因此，上述政策對(duì)于降庫(kù)存帶來(lái)的效果有限。
第一太平戴維斯中國(guó)估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部董事甘啟善指出，在REITs發(fā)展比較成熟的美國(guó)，REITs主要投資的仍是商用類(lèi)物業(yè)，很少涉及住宅。
尚待配套政策出臺(tái)/
要將住宅類(lèi)產(chǎn)品轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，需要相關(guān)部門(mén)出臺(tái)配套政策，甚至需要在法律層面進(jìn)行修訂，才能最大程度地落實(shí)《意見(jiàn)》的內(nèi)容。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張玉良告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，美國(guó)的開(kāi)發(fā)商之所以能夠做到租售并舉，是因?yàn)橛卸愂丈系膬?yōu)惠，目前我國(guó)并不具備這樣的稅收優(yōu)惠政策。
實(shí)際上，早在住建部《意見(jiàn)》提出將住宅類(lèi)產(chǎn)品轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之前，已有開(kāi)發(fā)商在此領(lǐng)域試水。
1月16日，萬(wàn)科總裁郁亮在萬(wàn)科松花湖度假區(qū)開(kāi)幕致辭中表示，休閑度假物業(yè)將成為萬(wàn)科未來(lái)業(yè)務(wù)的重要組成部分。此前，萬(wàn)科還在杭州和上海試點(diǎn)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。但是，轉(zhuǎn)型租賃旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)能不能給開(kāi)發(fā)商真正帶來(lái)盈利？
一位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，目前養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)本身的盈利模式都不清晰，更談不上通過(guò)資產(chǎn)證券化，向中小投資者銷(xiāo)售上述產(chǎn)品。
張玉良也持類(lèi)似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)目前很難盈利。因?yàn)槟壳暗酿B(yǎng)老地產(chǎn)更多是公益性質(zhì)的，其所針對(duì)的人群收入也大多在中產(chǎn)以下，不太可能提供給開(kāi)發(fā)商很高的投資回報(bào)。在此背景下，開(kāi)發(fā)商若要將住宅轉(zhuǎn)為養(yǎng)老地產(chǎn)出租，就需要政府給予一定補(bǔ)貼、免稅等政策優(yōu)惠，但這些政策顯然不是住建部單個(gè)部門(mén)能夠決定的。
等到如果要將物業(yè)作為旅游地產(chǎn)出租，也會(huì)涉及物業(yè)用途和房屋屬性不一致等問(wèn)題。據(jù)了解，我國(guó)對(duì)于經(jīng)營(yíng)住宿業(yè)有特種經(jīng)營(yíng)許可要求，而住宅是無(wú)法申請(qǐng)到特種經(jīng)營(yíng)許可的?！段餀?quán)法》第七十七條更有明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
這意味著，《意見(jiàn)》要得到充分實(shí)施，還需要很多政策配套，以及相關(guān)法律、法規(guī)的修訂，這顯然有很難在短期內(nèi)完成的。
房企盼REITs帶來(lái)輕資產(chǎn)機(jī)會(huì)/
雖然《意見(jiàn)》離真正落實(shí)還有很大距離，但開(kāi)發(fā)商還是從中看到了一個(gè)積極信號(hào)——投資性物業(yè)的金融化。“如果資產(chǎn)證券化得到實(shí)施，那將完全是另外一種玩法。”某開(kāi)發(fā)商上海公司總經(jīng)理助理在談到房地產(chǎn)金融化改革時(shí)興奮地說(shuō)，如果能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，企業(yè)可以進(jìn)入的領(lǐng)域?qū)⒖涨皬V闊，包括新型城鎮(zhèn)化的很大一塊市場(chǎng)。
張玉良此前在談到新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇時(shí)，就表達(dá)了對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的信心，認(rèn)為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍然有機(jī)會(huì)。而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的，就是房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化和金融化。
2014年10月，蘇寧云商發(fā)布公告稱，公司計(jì)劃將旗下11家由相應(yīng)門(mén)店資產(chǎn)設(shè)立的全資子公司，以不低于40.1億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給中信金石基金設(shè)立的私募投資基金，以開(kāi)展創(chuàng)新資產(chǎn)運(yùn)作。這被看作是繼中信證券于2014年5月率先上市“中信啟航”產(chǎn)品后，國(guó)內(nèi)又一款準(zhǔn)REITs。
蘇寧云商上述子公司以11家自有門(mén)店物業(yè)的房屋所有權(quán)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)出資設(shè)立，蘇寧將按照市場(chǎng)公允價(jià)值確定交易對(duì)價(jià)，可獲得優(yōu)質(zhì)門(mén)店增值收益和現(xiàn)金回籠。同時(shí)，公司以穩(wěn)定的租賃價(jià)格和長(zhǎng)期租約獲得門(mén)店物業(yè)的長(zhǎng)期使用權(quán)。門(mén)店物業(yè)的租金收入及該私募投資基金未來(lái)處置股權(quán)或門(mén)店物業(yè)的增值收益，將成為私募基金的收益分配來(lái)源。
但是，金融業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，上述模式離真正意義上的REITs還有很大距離。首先，產(chǎn)品仍然是私募，不是公募。另一方面，如果類(lèi)似模式是由開(kāi)發(fā)商操作，有可能會(huì)被要求約定回購(gòu)條款，或者簽訂擔(dān)保協(xié)議。
和海外市場(chǎng)不同，國(guó)內(nèi)目前缺乏成熟的房地產(chǎn)持有基金，這使得資金的退出成為問(wèn)題。如此一來(lái)，房企會(huì)普遍被要求簽訂回購(gòu)協(xié)議，以確保未來(lái)一定會(huì)有資金接手。但這一模式對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻相當(dāng)于“假股真?zhèn)?rdquo;，并不是真正意義上的“輕資產(chǎn)”。
因此，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)REITs的需求非常迫切。廣發(fā)證券的研究報(bào)告認(rèn)為，對(duì)比美國(guó)、日本在REITs快速發(fā)展階段的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)格局可以發(fā)現(xiàn)，隨著人口結(jié)構(gòu)及收入水平支持社會(huì)向工業(yè)化消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅占比開(kāi)始下降，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高增長(zhǎng)階段。此外，這個(gè)階段整個(gè)社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率降低，為REITs的發(fā)展提供有力支持。
“如果政策能在稅收層面給予優(yōu)惠，那么目前一線城市中部分處于核心地段的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)已經(jīng)具備發(fā)行REITs的條件。”歐陽(yáng)捷告訴記者，隨著中等收入人群的增加，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入消費(fèi)時(shí)代，消費(fèi)力的增長(zhǎng)將帶動(dòng)租金上漲，加上線上線下融合帶來(lái)的整合效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)十年蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)，而REITs推出將改變房企以往散售商用物業(yè)的做法。
樂(lè)加棟預(yù)計(jì)，在REITs推出后，追求高收益的房企將負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的前期開(kāi)發(fā)以及培養(yǎng)，待物業(yè)成熟后再出售給REITs，追求穩(wěn)健收益的投資者將通過(guò)持有REITs獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金分紅收益，這意味著不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金將流向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的不同環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)偏好與投資收益相匹配，不僅降低了房企以往巨大的資金沉淀壓力，也提升了其開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的積極性。
相對(duì)于純粹的商品住房，涉及保障房的REITs蘊(yùn)藏著更大機(jī)會(huì)。黃立沖認(rèn)為，在許多商品房供應(yīng)過(guò)剩的二三線城市，政府已經(jīng)沒(méi)必要重復(fù)建設(shè)包括棚改在內(nèi)的保障房，倒不如將這筆資金用于收購(gòu)現(xiàn)成的商品房，然后以REITs的形式運(yùn)作，只要政府在稅收上提供足夠優(yōu)惠，通過(guò)租金收入加上保障房社區(qū)附近的大型商業(yè)設(shè)施以及停車(chē)位等配套收入，未來(lái)或?qū)⒂蓄?lèi)似香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金這樣的保障性不動(dòng)產(chǎn)REITs面世。
《《《
落地條件
政策限制+金融市場(chǎng)不成熟 中國(guó)版REITs尚難落地
每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海
日前，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，表示要建立多種渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。一時(shí)間，資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮涌動(dòng)，各方都在期待中國(guó)版的REITs能夠盡早落地。
盡管2014年中信證券和蘇寧云商已經(jīng)開(kāi)始試水REITs，但是在目前的金融監(jiān)管環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品離典型的REITs還有很大差距，開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任、物業(yè)抵押、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收益率等都受到嚴(yán)格的限制。
新加坡大華銀行上海分行一名業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前中國(guó)對(duì)REITs的發(fā)展存在諸多政策限制，金融市場(chǎng)也不成熟，REITs還不具備真正落地的條件。
類(lèi)REITs開(kāi)始試水
2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)和典型REITs最接近的產(chǎn)品，該產(chǎn)品最大的突破在于可通過(guò)深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩鴮?shí)現(xiàn)了REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性。2014年12月，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱中信蘇寧）成立，該產(chǎn)品推出的售后返租類(lèi)似REITs的做法。
以上兩款已經(jīng)面世的類(lèi)REITs產(chǎn)品，持有物業(yè)分別為寫(xiě)字樓和零售物業(yè)，均為商業(yè)地產(chǎn)。而住建部《意見(jiàn)》則是“鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃”。對(duì)此，曾有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者表示，一來(lái)住宅的租金回報(bào)率較低，達(dá)不到REITs對(duì)收益的要求，二來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，出于回籠資金的考慮，更傾向于賣(mài)房而非租房。
而即便是商業(yè)地產(chǎn)的證券化，與國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品也存在很大差異?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，中信啟航優(yōu)先級(jí)每次轉(zhuǎn)讓額度不低于5000萬(wàn)元，劣后級(jí)不得低于3000萬(wàn)元，高昂的投資成本使得流動(dòng)性大打折扣，也未能享受任何稅收優(yōu)惠。此外，中信啟航和中信蘇寧受制于資產(chǎn)支持計(jì)劃的私募定位，投資者限制在200人以內(nèi)，流動(dòng)性仍然較弱。
五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)這些類(lèi)REITs產(chǎn)品主要存在三方面的問(wèn)題，一是針對(duì)特定投資人，無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行并交易；二是有預(yù)期年化收益，和市場(chǎng)波動(dòng)并不掛鉤；三是無(wú)法做到像上市公司那樣，進(jìn)行公開(kāi)的信息披露。
在這一背景下，上述類(lèi)REITs很難大規(guī)模推廣，更難以幫助整個(gè)地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。
有待政策放行
實(shí)際上，國(guó)內(nèi)的REITs產(chǎn)品也都在嘗試增強(qiáng)流動(dòng)性，期望能通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品的成熟化?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在中信蘇寧發(fā)行推介材料中，其預(yù)計(jì)在3年內(nèi)通過(guò)公開(kāi)發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)公募上市，但能否成行主要取決于政策上是否放行。
海通證券研報(bào)顯示，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品均是私募定位，投資對(duì)象單一且均為被動(dòng)管理，偏債權(quán)而非股權(quán)，主要是為了滿足原始權(quán)益人的融資需求，有預(yù)期收益率且到期需償還本金，而國(guó)際上典型的REITs本質(zhì)上類(lèi)似于房地產(chǎn)公司，投資REITs便是投資于該公司的股票。
國(guó)內(nèi)REITs目前無(wú)法改變私募的定位，只能停留在“假股真?zhèn)?rdquo;的階段。呂偉賓認(rèn)為，目前市面上幾乎沒(méi)有已經(jīng)打造成型的REITs產(chǎn)品，主要原因還是政策限制，資產(chǎn)管理企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上沒(méi)有參照依據(jù)，不知道邊界在哪里，摸索起來(lái)難度非常大。
2015年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情并不樂(lè)觀，盡管住建部推進(jìn)租售并舉，將公租房租賃作為試行REITs的窗口，但是金融監(jiān)管體系并不完善，不動(dòng)產(chǎn)的證券化產(chǎn)品無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)化成有價(jià)證券，和股票等有價(jià)證券的監(jiān)管程序存在很大差異，但是監(jiān)管部門(mén)并沒(méi)有相應(yīng)的措施出臺(tái)。
據(jù)了解，美國(guó)REITs的主體是權(quán)益型REITs，本質(zhì)上是房地產(chǎn)公司的股票，因而REITs整體收益率走勢(shì)與股指一致，長(zhǎng)期來(lái)看REITs收益率表現(xiàn)甚至好于股指，這在國(guó)內(nèi)卻很難實(shí)現(xiàn)。
不僅REITs的發(fā)展存在難度，其他房地產(chǎn)金融模式，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金、將物業(yè)拆分獨(dú)立上市等也面臨很大的難題。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張玉良曾拿國(guó)外案例介紹稱，海外很多商業(yè)地產(chǎn)是由保險(xiǎn)資金投資的。和其他資金相比，保險(xiǎn)資金的資金回報(bào)要求較低，周期也比較長(zhǎng)，最適合投資需要中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。但在國(guó)內(nèi)，保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)有嚴(yán)格的比例限制，保險(xiǎn)資金很難大規(guī)模流入投資性房地產(chǎn)。
類(lèi)似的政策性限制還有很多，這成為房地產(chǎn)金融化的一個(gè)攔路虎。
海通證券研報(bào)稱，REITs的推廣是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，作為房地產(chǎn)證券化領(lǐng)域“最先進(jìn)生產(chǎn)力”的體現(xiàn)，其成功推廣對(duì)政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展水平的要求較高，需在物業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬、稅收政策、產(chǎn)品上市與交易、投資者范圍等方面進(jìn)行統(tǒng)一部署方可成行。
呂偉賓認(rèn)為，REITs的推廣需要多個(gè)領(lǐng)域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于稅收，只有稅務(wù)部門(mén)對(duì)租賃物業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠，REITs的收益率才能有所改觀，更多的投資者才會(huì)進(jìn)入這一領(lǐng)域。他指出，從目前金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，盡管不少基金都在布局REITs產(chǎn)品，但是目前發(fā)展REITs產(chǎn)品的時(shí)機(jī)還不夠成熟。
呂偉賓指出，我國(guó)央行、住建部都曾試圖推動(dòng)REITs發(fā)展，但卻始終未有太大進(jìn)展，究其原因，還是因?yàn)镽EITs發(fā)展所需的各項(xiàng)條件無(wú)法全部滿足。未來(lái)只有住建、財(cái)稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境，REITs才有可能真正落地。
《《《
案例
越秀房托的證券化經(jīng)驗(yàn)：物業(yè)租金回報(bào)率是關(guān)鍵
每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
在目前為數(shù)不多的REITs中，越秀房產(chǎn)信托基金（00405，HK，以下簡(jiǎn)稱越秀房托）無(wú)疑是一個(gè)可以為境內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)、效仿的案例。分析這一案例可以發(fā)現(xiàn)，收益率是決定REITs成敗的關(guān)鍵。
2005年12月，越秀房托在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，無(wú)論是496倍的香港公開(kāi)發(fā)售與74倍的國(guó)際配售認(rèn)購(gòu)額，還是凍結(jié)資金近1000億港元，這家內(nèi)地首個(gè)房地產(chǎn)信托基金（REITs）在當(dāng)時(shí)備受資本市場(chǎng)追捧，也一度讓人期待內(nèi)地資產(chǎn)證券化將獲得高速發(fā)展。
但令人意想不到的是，自越秀房托上市后，內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展停滯不前。盡管包括中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資管計(jì)劃、海印股份以及蘇寧云商的資產(chǎn)證券化計(jì)劃于2014年獲得突破性進(jìn)展，但這些私募型的REITs距離真正意義上的資產(chǎn)證券化仍有較大差距。
多位業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，越秀房托的成功，恰恰是由于其稅務(wù)成本較低，讓它能長(zhǎng)期擁有較高的分派率以吸引投資者。隨著將物業(yè)轉(zhuǎn)移至境外節(jié)省稅費(fèi)的做法被“堵死”，出臺(tái)相關(guān)政策改變目前雙重征稅的做法，并推動(dòng)更多公募型REITs在證券交易所掛牌，才能真正推動(dòng)資產(chǎn)證券化高速發(fā)展。
BVI模式帶來(lái)高額收益
越秀房托公布的2014年中期報(bào)告顯示，去年上半年基金實(shí)現(xiàn)收入總額為7.45億元（人民幣，下同），較上年同期增長(zhǎng)16.6%，凈利潤(rùn)為2.55億元，同比增長(zhǎng)10.7%。越秀房托向基金單位持有人中期分派每個(gè)基金單位人民幣0.1163元，折合基金單位的年分派率約為7.8%，在聯(lián)交所上市的REITs中居于前列。自2013年起，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪與標(biāo)普均維持其Baa2和BBB投資級(jí)評(píng)級(jí)。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，越秀房托自上市以來(lái)一直獲得較高的投資評(píng)級(jí)，除了其國(guó)企背景外，長(zhǎng)期以來(lái)能維持較高的分派率是主因之一，但這里面暗藏“玄機(jī)”：由于2001年在越秀投資（00123，HK，越秀地產(chǎn)的前身）和廣州城建資產(chǎn)重組的時(shí)候，越秀房托旗下的物業(yè)已經(jīng)完成出境，因此它得以避開(kāi)內(nèi)地發(fā)展REITs所面臨的稅收等多重障礙，這也是內(nèi)地絕大多數(shù)商用物業(yè)至今也無(wú)法突破的瓶頸。
據(jù)悉，2001年9月25日，在原國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)下，廣州市政府將其持有的廣州城建集團(tuán)95%的股權(quán)注入越秀投資的控股公司越秀集團(tuán)。隨后，越秀集團(tuán)對(duì)廣州城建集團(tuán)進(jìn)行了重組，重組后的架構(gòu)是，越秀集團(tuán)的子公司GCCDBVI通過(guò)子公司AconBVI持有廣州市城建開(kāi)發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱GCCD）95%的權(quán)益，GCCD擁有財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)的股權(quán)，另一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)白馬大廈則由GCCDBVI旗下的白馬合營(yíng)公司持有。
隨后，在2005年10月，越秀投資先后進(jìn)行了四次BVI（離岸公司）轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲜鏊膫€(gè)物業(yè)最終成為越秀房托上市的主要資產(chǎn)包。
“使用BVI公司而非注冊(cè)于內(nèi)地的公司持有物業(yè)單位，最大的優(yōu)勢(shì)在于稅收減免”，黃立沖向記者表示，由于國(guó)內(nèi)注冊(cè)的REITs在收到租金后不僅要繳納營(yíng)業(yè)稅，分配剩余收益時(shí)，發(fā)起人或須繳納剩余收益的營(yíng)業(yè)稅，出現(xiàn)“雙重”納稅。相反，國(guó)外的REITs租金收入用于分紅基本是免稅，這意味著四個(gè)商用物業(yè)的順利“出境”，讓越秀房托得以節(jié)省一大筆稅費(fèi)，從而提高了租金回報(bào)率并維持較高的分派水平。
第一太平戴維斯評(píng)估及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部董事黃國(guó)鈞也告訴記者，越秀房托的成功有其特殊性，一方面它受益于當(dāng)時(shí)國(guó)有資產(chǎn)重組的東風(fēng)，在物業(yè)轉(zhuǎn)移至境外公司的環(huán)節(jié)上政策阻力小，另一方面當(dāng)時(shí)的越秀投資為了推動(dòng)越秀房托順利上市，把四個(gè)身處廣州黃金地段的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)打包轉(zhuǎn)讓?zhuān)拍茏屧叫惴客心荛L(zhǎng)時(shí)間維持較高的分派率。
收益率難題需要克服/
然而，類(lèi)似的做法在2006年下半年后走到盡頭。當(dāng)年7月，國(guó)家外管局、商務(wù)部、發(fā)改委等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)，通過(guò)將商用物業(yè)轉(zhuǎn)移到境外以求降低稅費(fèi)的做法也因此被“堵死”，包括萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等公司試圖模仿越秀模式在港上市的計(jì)劃相繼“擱淺”，內(nèi)地資產(chǎn)證券化的發(fā)展一度陷入停滯，直至2011年才重新轉(zhuǎn)暖。
2011年4月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的匯賢產(chǎn)業(yè)信托在香港上市，成為全球首只以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)信托投資基金。2013年7月，開(kāi)元酒店基金成功在香港上市，成為內(nèi)地上市的首個(gè)酒店信托基金。2014年7月，方興地產(chǎn)旗下金茂投資以商業(yè)信托的模式上市，這意味著從2006年至今的9年時(shí)間里，在香港資本市場(chǎng)完成資產(chǎn)證券化的內(nèi)地項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)。
在內(nèi)地交易市場(chǎng)，資產(chǎn)證券化的發(fā)展步伐更為緩慢。直至2014年5月21日，由中信證券發(fā)起的“中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”正式在深交所綜合交易平臺(tái)掛牌交易，這也是最近10年國(guó)內(nèi)首單股權(quán)版REITs。隨后，海印股份與蘇寧云商也分別通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理推出各自的資產(chǎn)證券化方案，REITs在內(nèi)地才開(kāi)始出現(xiàn)加速發(fā)展的勢(shì)頭。
“雖然去年以來(lái)，內(nèi)地資產(chǎn)證券化有了實(shí)質(zhì)性突破，但不可否認(rèn)的是，這類(lèi)產(chǎn)品距離真正意義上的REITs仍有不少距離”，黃國(guó)鈞表示，首先，2014年發(fā)行的幾個(gè)REITs均為私募型，主要針對(duì)的是大戶或者機(jī)構(gòu)投資者，這不僅會(huì)讓其在流通性上存在不足，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致其融資規(guī)模受到限制，對(duì)后續(xù)基金規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)約束；其次，這些產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案市場(chǎng)化程度也有所不足，像蘇寧與中信的物業(yè)就是全部或者部分由自己租賃以保證收益率。而在國(guó)外，投資者更看重的是基金管理者的物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。
此外，雙重征稅問(wèn)題至今依然沒(méi)有獲得解決，導(dǎo)致上述REITs的回報(bào)率難以提高。以中信啟航為例，其優(yōu)先級(jí)預(yù)期基礎(chǔ)收益率最低為5.5%，僅略高于五年期定期存款，而越秀房托的成功很大程度上得益于其較低的稅務(wù)成本，因此出臺(tái)相關(guān)的稅務(wù)優(yōu)惠政策刻不容緩。
億翰智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究員魏峰說(shuō)，目前我國(guó)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率仍高，而從美國(guó)REITs產(chǎn)品收益率來(lái)看，通常也就5%~7%左右，而且時(shí)間少則幾年多則十幾年，不符合我國(guó)投資環(huán)境與風(fēng)格。另一方面，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力普遍較弱，難以在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保證提供較高的收益率。
第一太平戴維斯中國(guó)估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部董事甘啟雄也認(rèn)為，提高收益率是確保REITs成功發(fā)行的關(guān)鍵。
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)REITs最終也會(huì)像越秀房托一樣，主要以公募型產(chǎn)品的形式在證券交易所掛牌，基金管理者也會(huì)更多地通過(guò)物業(yè)營(yíng)運(yùn)能力獲取利潤(rùn)”，黃國(guó)鈞認(rèn)為，隨著國(guó)家政策層面多次提出支持REITs發(fā)展，以及國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，未來(lái)3~5年內(nèi)REITs或?qū)⒂瓉?lái)黃金發(fā)展期。
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案例
中國(guó)新天地未拆分的原因：預(yù)期市盈率低
每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海
種種跡象表明，投資物業(yè)租金收益率的高低，將是決定中國(guó)版REITs成敗的關(guān)鍵。物業(yè)運(yùn)營(yíng)目前不僅是內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)于擁有豐富商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的境外房企來(lái)說(shuō)，也同樣不容易。曾因開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)上海新天地、瑞安廣場(chǎng)等項(xiàng)目在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域聲名顯赫的瑞安房地產(chǎn)，其持有的商用物業(yè)在完成資產(chǎn)證券化后，就因?yàn)樽饨鹗找媛什荒芰钯Y本市場(chǎng)滿意，而遲遲未能上市。
早在2012年，瑞安房地產(chǎn)就對(duì)外披露了拆分子公司中國(guó)新天地單獨(dú)上市的計(jì)劃。然而隨著時(shí)間的推移，上市遲遲沒(méi)有進(jìn)展，“中國(guó)新天地上市”似乎漸漸成為瑞安業(yè)績(jī)不佳時(shí)用來(lái)點(diǎn)綴的化妝品。
瑞安對(duì)旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目向來(lái)惜售，直到最近幾年才陸續(xù)賣(mài)出一些非核心資產(chǎn)。如果中國(guó)新天地仍然長(zhǎng)期大量自持商業(yè)物業(yè)，盈利依賴商鋪?zhàn)饨?，其周轉(zhuǎn)速度很難得到提升，要達(dá)到令市場(chǎng)滿意的市盈率從而上市，難上加難。
期望單獨(dú)拆分上市/
瑞安房地產(chǎn)旗下的子公司中國(guó)新天地，是最近幾年瑞安難得的興奮點(diǎn)之一。
瑞安方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中國(guó)新天地于2013年正式成立，并開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，目前中國(guó)新天地旗下管理的項(xiàng)目包括位于上海的新天地、虹橋天地和瑞虹天地以及武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)物業(yè)。
上海新天地是瑞安在內(nèi)地的成名之作，其他幾個(gè)掛名“天地”的項(xiàng)目雖未能復(fù)制這樣的成功，也屬較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
中國(guó)新天地的拆分被認(rèn)為是瑞安整體轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。2012年，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，瑞安賴以成名的舊城改造模式受到重大挑戰(zhàn)，多個(gè)住宅項(xiàng)目因此深陷泥潭。2013年，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞多次對(duì)外表示，未來(lái)將不再接手舊城改造項(xiàng)目。
記者了解到，中國(guó)新天地目前的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)比較獨(dú)立，和瑞安之間的分工日益明晰。
2014年初，瑞安為中國(guó)新天地引入了加拿大投資者Brookfield，后者為新天地注資7.5億美元，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。在外界看來(lái)，中國(guó)新天地將被作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的平臺(tái)，與瑞安旗下的住宅等項(xiàng)目相區(qū)分。瑞安多年來(lái)堅(jiān)持對(duì)商業(yè)項(xiàng)目只租不賣(mài)，不斷培養(yǎng)人氣，提升商業(yè)租金，以期獲得穩(wěn)定的回報(bào)。
“提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報(bào)期”成為瑞安高管層近年來(lái)最為關(guān)注的問(wèn)題，一系列動(dòng)作都在遵照這一目標(biāo)推進(jìn)。
中國(guó)新天地的拆分思路較為明確：中國(guó)新天地從瑞安陸續(xù)收購(gòu)已竣工物業(yè)；收購(gòu)非瑞安系的內(nèi)地零售、辦公樓、酒店等物業(yè)。整合落定后，中國(guó)新天地將通過(guò)持有的物業(yè)獲取租金收益。此外，收入來(lái)源還包括物業(yè)管理的管理費(fèi)用，以及資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，獲得增值收益。其中，租金無(wú)疑是收入中最主要的部分。
瑞安方面向記者透露，中國(guó)新天地對(duì)旗下的資產(chǎn)有持續(xù)增值計(jì)劃：調(diào)整租戶組合，豐富客戶的體驗(yàn)以提升租金收益，投資及出售合適的商業(yè)物業(yè)。比如，2014年公司悉數(shù)出售所持有的上海虹橋天地酒店及新天地朗廷酒店權(quán)益，從而優(yōu)化資產(chǎn)組合，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。
正按計(jì)劃做上市準(zhǔn)備/
然而，商業(yè)地產(chǎn)眼下卻在經(jīng)歷前所未有的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民告訴記者，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍運(yùn)營(yíng)困難，相當(dāng)多的購(gòu)物中心身陷泥潭。與住宅物業(yè)領(lǐng)域“地段決定一切”的規(guī)律大不相同，商業(yè)地產(chǎn)有更多的變數(shù)。“由于互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的巨大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)走下坡路才剛剛開(kāi)始。舊的盈利模式很難持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)只能不斷地探索新模式、新花樣來(lái)吸引顧客。”蔡為民說(shuō)。
仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜表示，“零售市場(chǎng)上的謹(jǐn)慎情緒預(yù)計(jì)將成為一種常態(tài)，開(kāi)發(fā)商在租金以及免租期談判方面更加愿意做出一定讓步，尤其是地理位置不夠好的項(xiàng)目。”
瑞安對(duì)商業(yè)物業(yè)向來(lái)極為“惜售”，2013、2014年的幾次出售都是整體性退出，售出的項(xiàng)目并非表現(xiàn)最好的核心資源，出售項(xiàng)目補(bǔ)充現(xiàn)金流的用意較為明顯。
克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，中國(guó)新天地目前的狀態(tài)是大量自持商業(yè)物業(yè)，周轉(zhuǎn)速度比較慢。此類(lèi)以收取租金為主要盈利模式的企業(yè)如果現(xiàn)在上市，獲得的市盈率大約在5~6倍，這樣的價(jià)格并不能令人滿意，這或許是中國(guó)新天地遲遲沒(méi)有上市的原因之一。如果要獲得更高市盈率，中國(guó)新天地恐怕還需將一些高周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)注入。
對(duì)此，瑞安向記者回復(fù)關(guān)于中國(guó)新天地何時(shí)上市的問(wèn)題時(shí)表示，“我們一直按計(jì)劃準(zhǔn)備，只待合適的市場(chǎng)條件，并需要獲得相關(guān)方面的批準(zhǔn)。”
瑞安透露，中國(guó)新天地成立后，瑞安房地產(chǎn)專(zhuān)注開(kāi)發(fā)社區(qū)，而不再持有任何投資物業(yè)，成為一家純粹經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司，專(zhuān)注于住宅及商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。中國(guó)新天地則負(fù)責(zé)投資、經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)，以及出售商業(yè)物業(yè)，專(zhuān)注于資產(chǎn)管理及提升資產(chǎn)價(jià)值。這樣的安排有助于兩家公司各自發(fā)揮自身的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加快商業(yè)資產(chǎn)的銷(xiāo)售。
目前，瑞安正在推行新的開(kāi)發(fā)模式，專(zhuān)注在內(nèi)地開(kāi)發(fā)多功能、可持續(xù)發(fā)展的整體社區(qū)。通過(guò)總體規(guī)劃，打造集“生活、工作、休閑”于一體的多功能社區(qū)。瑞安開(kāi)發(fā)的總體規(guī)劃綜合社區(qū)主要有三大類(lèi)：以大平橋?yàn)槔某鞘兄行目傮w規(guī)劃社區(qū)；以虹橋天地為例的交通樞紐項(xiàng)目；以創(chuàng)智天地為例的知識(shí)型社區(qū)。
結(jié)束舊城改造路線，打造社區(qū)模式，分拆中國(guó)新天地上市，瑞安的轉(zhuǎn)型完成還將需要一段時(shí)間。
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案例
“兩萬(wàn)”巨頭的新命題 千億房企如何“輕”起來(lái)
每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京
高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫在最近的一篇文章中這樣寫(xiě)道：這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。在最好的時(shí)代中，小米手機(jī)剛剛完成新一輪總額為11億美元的募資，一家剛剛成立4年的公司估值高達(dá)450億美元，實(shí)現(xiàn)了180倍的估值跳躍；在最壞的時(shí)代里，佳兆業(yè)總資產(chǎn)超過(guò)1000億元，好似龐然大物的佳兆業(yè)帝國(guó)一夜之間轟然倒塌，這個(gè)舊城改造的領(lǐng)軍機(jī)構(gòu)昔日所有的榮耀也將不復(fù)存在。
如此一來(lái)，規(guī)模二字似乎成為了企業(yè)發(fā)展的“絆腳石”，特別是作為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商，如何能夠讓這頭笨重的大象舞動(dòng)起來(lái)，成為越來(lái)越多的房企關(guān)注的命題。
“只有打通國(guó)際資本才能找到萬(wàn)科商業(yè)的未來(lái)道路，我們?cè)诟芏鄧?guó)際資本討論未來(lái)建立開(kāi)放平臺(tái)，包括麥格理。”萬(wàn)科新晉商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人丁長(zhǎng)峰在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)道。
不約而同談轉(zhuǎn)型
不管是萬(wàn)科的“城市配套服務(wù)商”，還是萬(wàn)達(dá)將要加碼的“服務(wù)業(yè)”，不管是郁亮還是王健林，這些越過(guò)千億門(mén)檻的大佬們已經(jīng)越發(fā)感受到來(lái)自行業(yè)天花板帶來(lái)的壓抑感，急于另辟蹊徑。
在剛剛結(jié)束的萬(wàn)科松花湖度假區(qū)開(kāi)幕式中，郁亮、丁長(zhǎng)峰、毛大慶以及劉肖集體亮相，這一項(xiàng)目被視為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的代表作。“萬(wàn)科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長(zhǎng)，讓廣大業(yè)主和群眾享受更全面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。”郁亮在當(dāng)日的活動(dòng)上表示，休閑度假物業(yè)將成為萬(wàn)科未來(lái)業(yè)務(wù)的重要組成部分。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在萬(wàn)科集團(tuán)2014年述職會(huì)上，郁亮提出2015年萬(wàn)科要轉(zhuǎn)型，并鼓勵(lì)大家勇于嘗試新業(yè)務(wù)。而對(duì)于“城市配套服務(wù)商”的新定位，郁亮將其細(xì)化為住宅地產(chǎn)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
萬(wàn)科轉(zhuǎn)型更多的發(fā)生在住宅產(chǎn)業(yè)之外，而幾乎同一時(shí)間提出轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)，則打算聚焦輕資產(chǎn)。與往年一樣，王健林在萬(wàn)達(dá)年會(huì)上發(fā)表了100分鐘左右的演講，王健林表示，不要認(rèn)為轉(zhuǎn)型就是集團(tuán)的事，商業(yè)地產(chǎn)自身也要全新轉(zhuǎn)型，并且要力推輕資產(chǎn)模式。
“建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，旁邊配建一些公寓、寫(xiě)字樓、商鋪用來(lái)銷(xiāo)售，通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這是重資產(chǎn)模式?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)要推一種輕資產(chǎn)模式，就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、慧云系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)都由萬(wàn)達(dá)自己做，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌，但所有投資由別人出，資產(chǎn)歸投資方。”王健林在發(fā)言中提出，這種模式的好處是沒(méi)有任何房地產(chǎn)銷(xiāo)售，靠租金獲得收入，企業(yè)發(fā)展不受房地產(chǎn)形勢(shì)、房?jī)r(jià)高低影響，這就熨平了經(jīng)濟(jì)周期，使收入更加穩(wěn)定。
根據(jù)王健林的計(jì)劃，今年原計(jì)劃開(kāi)業(yè)的26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在建，無(wú)法改成輕資產(chǎn)模式，今年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量保持不變，而明年開(kāi)始每年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在50家以上，到2020年，計(jì)劃累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)380家，而且2020年后萬(wàn)達(dá)還要進(jìn)一步加快發(fā)展。
“近幾年重資產(chǎn)模式也不能丟，輕資產(chǎn)模式實(shí)行幾年后，一旦租金分成收入比較理想，萬(wàn)達(dá)今后就以輕資產(chǎn)模式為主。”王健林如是說(shuō)。
金融化或?yàn)槌雎?/p>
一家是以住宅為基石的龍頭企業(yè)，另一家則以商業(yè)地產(chǎn)組建起龐大帝國(guó)，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型之路有相似之處，輕資產(chǎn)、金融化是這兩家千億巨頭不約而同嘗試的方向。
丁長(zhǎng)峰此前曾表示，萬(wàn)科一直走金融化之路，在相繼涉足商業(yè)、養(yǎng)老以及旅游等領(lǐng)域后，萬(wàn)科已積累了相對(duì)可觀的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。據(jù)丁長(zhǎng)峰透露，萬(wàn)科在上述物業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)沉淀了200多億元的資金，到了需要整合的節(jié)點(diǎn)。
丁長(zhǎng)峰說(shuō)，近期在香港出差時(shí)會(huì)見(jiàn)了6家投行，目的就是想搞明白如果未來(lái)萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)金融化或者上市，從現(xiàn)在開(kāi)始投行對(duì)萬(wàn)科有什么要求，萬(wàn)科要怎么做。
“重資產(chǎn)的回報(bào)率是沒(méi)法解決的，萬(wàn)科需要打通國(guó)際資本才可以在商業(yè)地產(chǎn)上找到未來(lái)發(fā)展的道路。”丁長(zhǎng)峰透露，萬(wàn)科初步計(jì)劃在一季度末宣布成立一家獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)公司，在6月底完成25個(gè)商業(yè)中心的資產(chǎn)處理，今年還將提出目標(biāo)，建立一個(gè)統(tǒng)一的萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)品牌，建立一套統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)，打造全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，而不是原先分散在各個(gè)城市公司的零散隊(duì)伍。
對(duì)房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，“金融小伙伴”似乎越發(fā)重要。盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖對(duì)此表示，經(jīng)過(guò)近十年的高速發(fā)展，一些龍頭房企的規(guī)模已經(jīng)很大，在這樣的基數(shù)下要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然困難，未來(lái)“跨界”發(fā)展不可避免。房地產(chǎn)作為類(lèi)金融行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對(duì)安全并合理的做法。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)關(guān)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型披露的消息，萬(wàn)達(dá)目前已經(jīng)和4家機(jī)構(gòu)簽訂240億元26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資協(xié)議，還在跟海內(nèi)外多家投行、保險(xiǎn)及基金洽談。根據(jù)王健林的要求，2015年萬(wàn)達(dá)將確保簽訂63個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資合同，也就是說(shuō)將在2016年開(kāi)業(yè)的23家、2017年開(kāi)業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合同簽完，2015年內(nèi)收現(xiàn)金300億元。目標(biāo)是3年內(nèi)將租金占凈利潤(rùn)的比重提升超過(guò)50%，而且以后還要逐年提升。
蘇鑫對(duì)此表示，商業(yè)地產(chǎn)作為最“沉重”的資產(chǎn)類(lèi)別，開(kāi)發(fā)商和投資人都有非常強(qiáng)的創(chuàng)新沖動(dòng)，然而到目前為止尚未真正形成成熟的投資產(chǎn)品和投資生態(tài)系統(tǒng)。金融創(chuàng)新和互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展為上述問(wèn)題的解決提供了可能性。
“實(shí)際上，從國(guó)外的發(fā)展歷史來(lái)看，以商業(yè)地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs已經(jīng)是一種非常成熟的金融產(chǎn)品，其以租金回報(bào)和收益分紅為核心，是介于傳統(tǒng)的普通股股票投資和債權(quán)類(lèi)投資之間的一種非常重要的穩(wěn)健型投資品種。”蘇鑫表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類(lèi)的投資品種主要包含兩大類(lèi)：純股權(quán)投資 （以股票投資和PE類(lèi)投資為代表）和純債權(quán)投資（以理財(cái)和信托等為代表）。
“未來(lái)商業(yè)物業(yè)投資的兩個(gè)能力決定了誰(shuí)將成為最大贏家，一是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，二是金融創(chuàng)新能力。”蘇鑫如是說(shuō)。
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