每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇

在成功變更大股東之后，素有“秋褲樓”之稱的蘇州東方之門卻因?yàn)樵俅窝悠诮桓叮蔀檩浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。

按照開發(fā)商此前對(duì)業(yè)主的承諾，上述項(xiàng)目的交付時(shí)間是在2015年1月底，但是因?yàn)闁|方之門還未完工，開發(fā)商在近日再次宣布交付時(shí)間延期至6月份，這已經(jīng)是該項(xiàng)目第四次延期交付。

對(duì)于東方之門屢次推遲交付時(shí)間，開發(fā)商乾寧置業(yè)給出的原因是，一是由于東方之門的建筑設(shè)計(jì)及施工難度大，國(guó)內(nèi)外均無同類建筑可以借鑒，為保證安全可靠，還需要進(jìn)行多輪次、多專業(yè)的專家研討與評(píng)審，特別是在結(jié)構(gòu)及抗震設(shè)計(jì)方面，均由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家進(jìn)行評(píng)審，時(shí)間周期比一般超高層項(xiàng)目要長(zhǎng)很多；二是由于東方之門地處蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū)域，周邊配套項(xiàng)目及市政工程很多，相互之間關(guān)系密切，必須協(xié)調(diào)同步，在道路交通、施工場(chǎng)地、材料設(shè)備運(yùn)輸、市政管線接入等多方面對(duì)東方之門的工程建設(shè)產(chǎn)生了重大影響。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，東方之門建設(shè)周期從4年延長(zhǎng)到11年，投資從45億元增加到90億元，這對(duì)開發(fā)商的資金壓力可想而知。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在東方之門的大股東金鷹商貿(mào)的資金鏈也并不輕松，這對(duì)于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)也是一個(gè)大問題。

公司：做結(jié)構(gòu)性調(diào)整而延期

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在蘇州采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，相比周邊正在施工的項(xiàng)目，東方之門幕墻已經(jīng)基本施工完畢，僅在穹頂處有個(gè)開口。據(jù)幕墻施工方金螳螂方面介紹，穹頂開口是為東方之門最頂層的空中園林的裝修預(yù)留，春節(jié)后就能完成施工。

有現(xiàn)場(chǎng)施工人員對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，除了25層樣板房已經(jīng)裝修好之外，北樓的24層至37層的墻已經(jīng)粉刷好，水電也通了，就剩下裝修。之前開發(fā)商因資金跟不上，只能賣一點(diǎn)裝修一點(diǎn)。

對(duì)此，東方之門的業(yè)主孫睿對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，按照目前的進(jìn)度，1月底開發(fā)商肯定無法交付，“原本說是2013年底交付，但是在2013年底，我們接到開發(fā)商乾寧置業(yè)發(fā)來的通知，說是由于穹頂幕墻技術(shù)難度太大，因此將交付時(shí)間推遲至2014年6月底；可是到了6月底，我們又被告知交付時(shí)間將延長(zhǎng)到今年初，目前看來1月份肯定無法交付了。”

面對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商回應(yīng)說，金鷹商貿(mào)進(jìn)來后，公司已經(jīng)公告將在2015年6月份交房，延期是因?yàn)楫a(chǎn)品做了一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整，接下來會(huì)和業(yè)主簽延期交付協(xié)議。

之所以第四次延期，在業(yè)內(nèi)人士看來，還是開發(fā)商缺錢?！半m然金鷹商貿(mào)進(jìn)來了，但是因?yàn)檫@個(gè)樓盤建設(shè)得太久，并且已經(jīng)屢次違約，有很多項(xiàng)目都賣不動(dòng)，資金無法回籠，項(xiàng)目就很難及時(shí)完工?！碧K州當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士表示。

專家：資金增至90億導(dǎo)致延期

根據(jù)原計(jì)劃，東方之門的總投資為45億元，將建設(shè)成為總高為301.8米，集酒店、超級(jí)住宅、購(gòu)房中心等一體的超大型城市綜合體。不過，隨著建設(shè)周期從4年拉長(zhǎng)到11年，其建設(shè)資金也從此前預(yù)算的45億元，增加到目前的90億元。

對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“按照乾寧置業(yè)的注冊(cè)資本，以及公司的自身實(shí)力，45億元的建設(shè)資金，對(duì)于乾寧置業(yè)已經(jīng)是很大的難題，高達(dá)90億元資金更是天方夜譚，所以資金問題也是項(xiàng)目延期的主要原因?！?/p>

在金鷹商貿(mào)成功收購(gòu)乾寧置業(yè)的51%股權(quán)之后，有業(yè)內(nèi)人士表示，這將為東方之門帶來轉(zhuǎn)機(jī)，但是事實(shí)情況并非如預(yù)期的那么好。外界認(rèn)為，在收購(gòu)乾寧置業(yè)51%的股權(quán)之時(shí)，金鷹商貿(mào)與乾寧置業(yè)簽訂了一個(gè)對(duì)賭協(xié)議。

在協(xié)議中，賣方保證出售可銷售面積約為20萬平方米的物業(yè)項(xiàng)目塔樓的收益將不會(huì)低于約合70億元人民幣。賣方將補(bǔ)償收益于2020年1月31日前差額補(bǔ)足。賣方進(jìn)一步保證，于2015年1月1日至2018年6月30日期間物業(yè)項(xiàng)目的銷售面積將不會(huì)少于10.9萬平方米且銷售收益將不低于40億元人民幣。賣方將補(bǔ)償收益于2018年7月31日前完成差額補(bǔ)足。

對(duì)此，張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“這個(gè)協(xié)議意味著在2018年6月底之前，乾寧置業(yè)至少要賣掉40億元的項(xiàng)目，這也就意味著每年要完成12億元的銷售額，如果承諾的收益無法完成，那么乾寧置業(yè)就要進(jìn)行補(bǔ)償?！?/p>

蘇州本地的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士舒凱對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“按照蘇州目前的樓市情況來看，3年40億元的銷售額很難完成。因?yàn)樵诮痣u湖周邊，除了東方之門之外，還有蘇州中心的綜合體，建筑面積高達(dá)180萬平方米，并且這個(gè)區(qū)域同質(zhì)化項(xiàng)目也非常多，目前所遇到的同一個(gè)問題就是銷售難?！?/p>

中原地產(chǎn)蘇州方面提供的數(shù)據(jù)顯示，東方之門項(xiàng)目2014年銷售總套數(shù)為16套，共計(jì)2623平方米，其中住宅僅為9套。

對(duì)此，張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“如果依靠項(xiàng)目銷售的資金，來補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)的資金，那么東方之門在今年6月份想要交付恐怕也非常困難，因?yàn)檫€是有不少資金缺口?！?/p>

此外，“金鷹商貿(mào)在蘇州新區(qū)的項(xiàng)目已經(jīng)快要竣工，但是目前沒有開盤。同時(shí)在吳江的項(xiàng)目也剛開盤，賣得并不如人意，所以金鷹商貿(mào)在蘇州也急需要回籠資金，現(xiàn)在又多了一個(gè)東方之門，按照目前金鷹商貿(mào)的處境，想要通過金鷹商貿(mào)輸入更多缺口資金，難度也比較大。”舒凱對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

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東方之門四度延期

◎2004年奠基原計(jì)劃2008年竣工交付

◎2008年正式動(dòng)工交付時(shí)間一度延期至2013年底

◎2013年底交付時(shí)間二度延期至2014年6月底

◎2014年6月底交付時(shí)間三度延期至2015年1月底

◎2015年1月交付時(shí)間四度延期至2015年6月份