每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 區(qū)家彥發(fā)自深圳、廣州    

每經(jīng)記者 白亞靜 區(qū)家彥發(fā)自深圳、廣州

佳兆業(yè)經(jīng)歷了一系列危機(jī)后似乎有了“重生”的轉(zhuǎn)機(jī)。

昨日（2月1日）晚，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（01638，HK）（以下簡稱佳兆業(yè)）發(fā)布公告稱，將達(dá)成一份項(xiàng)目公司的買賣協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，佳兆業(yè)全資附屬子公司上海新灣投資將向天津騰耀轉(zhuǎn)讓位于上海的4個(gè)項(xiàng)目，由天津融創(chuàng)奧城擔(dān)任買方擔(dān)保人。與此前傳出的融創(chuàng)中國控股有限公司（01918，HK）（以下簡稱融創(chuàng)）將收購佳兆業(yè)創(chuàng)始者郭氏家族的全部股權(quán)不同，此次，孫宏斌收購的僅是佳兆業(yè)的部分資產(chǎn)。

此外，有媒體報(bào)道稱，深圳華僑城股份有限公司（000069，SZ）（以下簡稱華僑城）也將拿下佳兆業(yè)的部分舊改項(xiàng)目。

2月1日多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于佳兆業(yè)在珠三角市場有較完善的布局，即便該公司在深圳的項(xiàng)目最終劃給華僑城，融創(chuàng)仍有機(jī)會(huì)以曲線的方式打開廣州、佛山等華南市場重鎮(zhèn)，完善全國化布局。如何避免要約收購而帶來的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，以及與生命人壽能否順利合作，是融創(chuàng)面臨的挑戰(zhàn)。

華僑城、融創(chuàng)先后停盤，并表示稍后有重大事項(xiàng)宣布。

賣上海項(xiàng)目，佳兆業(yè)虧了4390萬/

根據(jù)昨晚（2月1日）的公告，佳兆業(yè)將向天津騰耀出售上海誠灣兆業(yè)項(xiàng)目、上海贏灣兆業(yè)項(xiàng)目各51%的股份，交易款總計(jì)約5.99億元，其中，誠灣項(xiàng)目已領(lǐng)預(yù)售許可證。此外，同時(shí)被出售的還有上海青灣兆業(yè)項(xiàng)目、上海榮灣兆業(yè)項(xiàng)目，分別作價(jià)約11.67億元、6.09億元轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)以及相關(guān)債務(wù)。此次交易將使佳兆業(yè)虧損約4390萬元。

此次交易的買方為融創(chuàng)。全國企業(yè)信息公示系統(tǒng)顯示，天津騰耀置業(yè)有限公司成立于2014年5月，法定代表人為融創(chuàng)中國天津公司總經(jīng)理遲迅。不過，這種項(xiàng)目收購方式與之前佳兆業(yè)內(nèi)部人士透露的股權(quán)收購方式不同。

1月30日，佳兆業(yè)內(nèi)部消息人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)日，在佳兆業(yè)召開的年會(huì)上，有集團(tuán)高管表示，融創(chuàng)將收購佳兆業(yè)郭氏家族的全部股權(quán)，收購?fù)瓿珊?，佳兆業(yè)將改名，不復(fù)存在。但是，這一消息并未得到融創(chuàng)證實(shí)，融創(chuàng)董事長孫宏斌的電話一直處于無法接通狀態(tài)。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖曾向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，若全盤接下佳兆業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大，除非有一手消息，否則無法預(yù)測事件后續(xù)走向，因此他認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)收購佳兆業(yè)的高利潤舊改項(xiàng)目。

翻開佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)發(fā)現(xiàn)，華南市場一直是公司的核心布局，2014年中期業(yè)績報(bào)告顯示，在2014年1~6月實(shí)現(xiàn)的111.6億元合同銷售金額中，來自珠三角的銷售額達(dá)到63億元，公司在全國擁有的94個(gè)項(xiàng)目中，珠三角區(qū)域擁有41個(gè)。

“融創(chuàng)此前在一線城市里只在北京與上海有布局，這與他超過700億元銷售額的體量有點(diǎn)不太符合，因此渴望進(jìn)入深圳與廣州的心情是可以理解的，加上綠城收購的失敗對(duì)孫宏斌帶來很大的打擊，所以融創(chuàng)急于收購佳兆業(yè)的心情是可以理解的。”一家不愿具名的上市房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，即便按照最新的傳聞，深圳區(qū)域的舊改項(xiàng)目需要?jiǎng)澐纸o予華僑城，融創(chuàng)也有機(jī)會(huì)進(jìn)軍廣州、佛山、惠州和珠海等華南重鎮(zhèn)，能進(jìn)一步完善全國化布局。像佳兆業(yè)在廣州擁有的部分地王項(xiàng)目需要走高端路線，這恰恰不是它的強(qiáng)項(xiàng)，如果融創(chuàng)接手也許能把這些項(xiàng)目運(yùn)作得更好。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向記者表示，盡管佳兆業(yè)的主要產(chǎn)品是中檔類型，但由于融創(chuàng)擁有強(qiáng)大的銷售執(zhí)行力，產(chǎn)品定位下沉應(yīng)該不會(huì)存在大的障礙。

孫宏斌進(jìn)駐將緩解投資者恐慌情緒/

此前，據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，華僑城將收購佳兆業(yè)在深圳的部分舊改項(xiàng)目。

記者先后致電華僑城高層、員工，但并未得到回復(fù)。公開資料顯示，華僑城分別于1月23日、1月30日曾向媒體否認(rèn)收購佳兆業(yè)的傳聞。

不過，華僑城自1月22日起停盤，目前正處于靜默期，不能回應(yīng)相關(guān)事項(xiàng)，因而上述否認(rèn)并不被外界認(rèn)可。

根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，佳兆業(yè)內(nèi)部人士透露，融創(chuàng)中國已經(jīng)與郭氏家族簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)悉，目前郭氏兄弟持有49%的佳兆業(yè)股權(quán)，由于此前市場恐慌造成佳兆業(yè)股價(jià)大幅下跌，目前公司的最新收盤價(jià)僅為1.59港元/股，根據(jù)野村證券的預(yù)計(jì)僅相當(dāng)于每股凈資產(chǎn)的0.3倍。

黃立沖認(rèn)為，孫宏斌的進(jìn)駐將大大緩解投資者的恐慌情緒，佳兆業(yè)復(fù)牌后股價(jià)應(yīng)該會(huì)有大幅回升。作為股權(quán)投資者的生命人壽有望挽回這筆投資的賬面損失，未來進(jìn)可攻退可守，因此生命人壽對(duì)融創(chuàng)的收購應(yīng)該會(huì)持積極的態(tài)度。

根據(jù)佳兆業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告，截至2014年中，佳兆業(yè)尚有41個(gè)在建項(xiàng)目，建面約8.6萬平方米，其中，在建、待建的深圳項(xiàng)目有6個(gè)。

此前，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)（以下簡稱深圳規(guī)土委）將佳兆業(yè)多個(gè)樓盤鎖定。多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，收購佳兆業(yè)的舊改項(xiàng)目時(shí)，與政府的談判能力尤為重要。

2014年，佳兆業(yè)的郭氏兄弟引入生命人壽，外界認(rèn)為正是希望憑借后者的深厚背景解鎖樓盤，不過在后續(xù)一系列危機(jī)中，生命人壽始終“沉默”。

深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展研究部部長徐楓稱，華僑城屬于深圳本土房企，曾開發(fā)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在深圳市場舉足輕重，有一定的能量和政府談判。因此，在她看來，華僑城接手這些舊改項(xiàng)目不存在難題，更多應(yīng)該關(guān)注對(duì)項(xiàng)目如何估價(jià)。

在這次危機(jī)爆發(fā)之前，佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)狀況尚穩(wěn)健，截至2014年中，尚有近百億現(xiàn)金，能夠覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)的1.5倍。

安杰律師事務(wù)所任谷龍律師認(rèn)為，佳兆業(yè)陷入危機(jī)的一個(gè)重要原因在于交叉違約。他表示，交叉違約屬于常見條款，一旦出現(xiàn)一例違約，會(huì)不可避免地產(chǎn)生多米諾效應(yīng)。因此，他建議，雖然很多銀行貸款文件是格式條款，但并不意味著不能談判修改，尤其像佳兆業(yè)這類上市公司，在業(yè)績良好的情況下，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)有較強(qiáng)的談判能力，能在技術(shù)上減少觸發(fā)交叉違約的概率。