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出處：邦地產(chǎn)

作者：王杰

 

 

潘石屹常常請(qǐng)他的好“基友”任志強(qiáng)來為他站臺(tái)，但也防不住任大炮大嘴一張，揭了他的老底。

 

今天，SOHO中國(guó)的第一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品--望京SOHO 3Q舉行開放日活動(dòng)，發(fā)布會(huì)伊始，任志強(qiáng)就對(duì)一干媒體稱，“我下午（在辦公區(qū)）轉(zhuǎn)了一圈，問了一圈，都是小潘公司的，弄了一圈都是他自己的人，好像他把房子租出去了，我一看，連他的干部都坐到里面了，弄了半天，40%到50%的人都是他自己的人。”

 

一旁的小潘很有風(fēng)度地一臉堆笑。他對(duì)邦地產(chǎn)表示，2月1日望京SOHO 3Q開業(yè)，僅一天時(shí)間，就租出了近一半辦公室。

 

獨(dú)立辦公室

 

到底老任的話是真，還是小潘說了實(shí)話，我們無法證實(shí)。但是3Q的租金，引起了我們的疑慮。

 

潘石屹告訴邦地產(chǎn)，目前3Q工位的定價(jià)，開放式工位1000元/人/周，里面獨(dú)立的工位是1300元/人/周。根據(jù)SOHO 3Q官網(wǎng)介紹，望京SOHO建筑面積達(dá)5091平米，包括655多個(gè)座位，如果滿員的話，那么望京SOHO 3Q一個(gè)工位的單價(jià)是18元/平米/天。

 

“定價(jià)符合互聯(lián)網(wǎng)思維，微利。”老潘說。

 

但是，網(wǎng)上查詢可以發(fā)現(xiàn)，北京望京一帶傳統(tǒng)寫字樓的單價(jià)，普遍為6~9元/天/平米。建外SOHO租金也僅為5.0元/天/平米?？硕鸬臄?shù)據(jù)是，2014年底朝外SOHO的租金為8元/天/平米。

 

SOHO 3Q高出1倍的價(jià)格，怎么敢說自己是“微利”？況且，老潘說，力推SOHO 3Q的初衷，是碎片化的移動(dòng)辦公需求。碎片化，本應(yīng)意味著更低的價(jià)格，更少的利潤(rùn)。

 

當(dāng)然，老潘會(huì)告訴你，這里面我們會(huì)提供充足的公共空間，供租客交流，我們還會(huì)提供享受免費(fèi)的咖啡和茶點(diǎn)以及一定范圍內(nèi)辦公設(shè)施的使用，比如Wifi和打印傳真blah blah blah~

 

小心哦，任大炮又來了：“（你們這里）有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，咖啡隨便喝，我說點(diǎn)心也隨便吃嗎？（回答是）今天有，明天就沒有了！”（哄堂大笑……呃，人艱不拆好嗎？--小潘腹語，默默地翻白眼）

 

 

協(xié)縱國(guó)際首席執(zhí)行官黃立沖接受邦地產(chǎn)的采訪時(shí)說，按照滿員算的話，這個(gè)價(jià)格不低，僅低于全球最大的辦公空間解決方案供應(yīng)商雷格斯的價(jià)格。但是招租的成本不小，因?yàn)檗k公位不像網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品，不用去現(xiàn)場(chǎng)。租辦公室，最終還得跑現(xiàn)場(chǎng)。因此SOHO 3Q還需承擔(dān)網(wǎng)站導(dǎo)流量的費(fèi)用和現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用。黃立沖創(chuàng)立了中國(guó)首家月租式的柔性辦公基地連鎖企業(yè)。

 

 

潘石屹的3Q，到底是借助O2O銷售短租房，還是真的有了互聯(lián)網(wǎng)思維？互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品是可以做到真正微利的，但3Q的租金定價(jià)，連任志強(qiáng)都連呼“太貴”。如果老潘真以創(chuàng)業(yè)型小公司為目標(biāo)客戶，當(dāng)追求廉價(jià)甚至免費(fèi)的屌絲創(chuàng)業(yè)者遇上了3Q昂貴的租金，SOHO 3Q能賺多久？

 

數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)2013年上半年租金收入為0.86億元，占總營(yíng)收24.78億元的3.47%；2014年上半年的租金收入雖然同比增長(zhǎng)了84%，達(dá)到了1.64億元，但由于總營(yíng)收增至47.5億元，占比反而微降，為3.45%。

 

頗有壓力的SOHO中國(guó)在去年12月1日，將望京SOHO項(xiàng)目的價(jià)格上調(diào)了一次。當(dāng)時(shí)，望京SOHO的出租率已經(jīng)超過75%，據(jù)說觸控科技、百合網(wǎng)、新希望等一批公司簽約即將入駐。

 

通過披上一件互聯(lián)網(wǎng)“外衣”，大幅提高租金水平，對(duì)正在“轉(zhuǎn)售為租”的SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來說，當(dāng)然多有助益，但互聯(lián)網(wǎng)會(huì)不會(huì)喊冤：老潘，你這樣做真的好嗎？

 

目前，3Q的合同均是以“周”為單位簽訂，至多可一次性支付12周（約3個(gè)月）的租賃費(fèi)用，且須預(yù)付費(fèi)。

 

知名團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站美團(tuán)網(wǎng)成為望京SOHO 3Q的第一批體驗(yàn)客戶。美團(tuán)網(wǎng)創(chuàng)始人兼CEO王興今天也被拉來來替潘石屹站臺(tái)，帶來了多一點(diǎn)的互聯(lián)網(wǎng)氛圍。

 

從1999年就開始“觸網(wǎng)”的潘石屹，談起互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)是如何結(jié)合起來的，頭頭是道。他說，做傳統(tǒng)房地產(chǎn)的人，無法理解目前比較時(shí)髦的O2O，互聯(lián)網(wǎng)帶給時(shí)代大的變化，把所有的事情都結(jié)合起來，作為傳統(tǒng)行業(yè)要和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，這就是線上和線下的結(jié)合，我理解就叫O2O。

 

連續(xù)創(chuàng)業(yè)者王興說自己并不懂O2O怎么和房地產(chǎn)結(jié)合。不過，他認(rèn)為，和美團(tuán)通過線上做吃喝玩樂這類O2O相比，房地產(chǎn)應(yīng)該有更大的機(jī)會(huì)。SOHO的3Q是個(gè)創(chuàng)新，第一次不是會(huì)完美的，需要去磨合和調(diào)整。互聯(lián)網(wǎng)是把服務(wù)器做成了云平臺(tái)，不用租服務(wù)器就可以計(jì)算；3Q是把辦公空間作為運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，3Q的云平臺(tái)SOHO辦公運(yùn)營(yíng)平臺(tái)方便很多，就等于把辦公資源云平臺(tái)化了。

 

潘石屹說，線下的工作SOHO中國(guó)做了20年，很有經(jīng)驗(yàn)，無論是裝修、設(shè)計(jì)，還是施工采購(gòu)，都有一定經(jīng)驗(yàn)?？墒窃诨ヂ?lián)網(wǎng)上經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，就需要向王興學(xué)習(xí)。

 

老潘對(duì)他的互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)提出了兩個(gè)要求，一是把事情放到線上，速度就很快，按秒算；放在線下，就變成天計(jì)劃、周計(jì)劃、月計(jì)劃。互聯(lián)網(wǎng)算的最快，叫毫秒，所以要求能在線上定房子，在線上支付。

 

好學(xué)的老潘給自己定了個(gè)目標(biāo)，一個(gè)月拜訪10家互聯(lián)網(wǎng)公司。過去三個(gè)月，每月他都完成了任務(wù)。

 

走了那么多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，他驀然發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)的員工年齡很小。“我轉(zhuǎn)了10家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，從中關(guān)村轉(zhuǎn)到望京SOHO，大家談了七八個(gè)小時(shí)，我突然一想，我今天見的人，全是90后，我這個(gè)60后的人和90后的人混在一起，整個(gè)想法都不一樣了。”

 

邦地產(chǎn)得到機(jī)會(huì)與老潘進(jìn)行了以下的對(duì)話。

 

邦地產(chǎn)：3Q是否借鑒了國(guó)外的模式？

 

潘石屹：首先要看的，在中國(guó)這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，不一定是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，我們?cè)趯W(xué)習(xí)的過程中，各個(gè)國(guó)家的技術(shù)都在學(xué)習(xí)。

 

中關(guān)村看到的東西，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)就像金字塔一樣。有代表性的就是3W咖啡，進(jìn)入的門檻非常低，給我的理解，就是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，他牽了一只雞，他牽了一頭牛，沒有多少入門門檻，就可以過來交易。再往上走上一層，可能就是創(chuàng)新工場(chǎng)和36氪這種。這種不像3W咖啡，3個(gè)人買杯咖啡，就可以聊上一個(gè)創(chuàng)意。

 

像SOHO 3Q跟傳統(tǒng)的商務(wù)中心也不一樣，在北京也有這種短租，但是整個(gè)都封得死死的，沒有一個(gè)大家聚在一起的地方，可供說笑話，互相之間啟發(fā)的氛圍。我們營(yíng)造的氛圍是公開的透明的思想創(chuàng)意。

 

邦地產(chǎn)：未來在O2O方面有何布局？

 

潘石屹：走訪過的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，給我最大的感受就是年輕，有創(chuàng)業(yè)精神，和傳統(tǒng)企業(yè)不一樣。

 

其次是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的利潤(rùn)都很低，有幾萬人的企業(yè)，都不好意思說，然后就悄悄告訴我，微虧吧。這對(duì)于一個(gè)傳統(tǒng)的企業(yè)來說，是不可想象的，可是資本市場(chǎng)為什么把錢給他們？資本市場(chǎng)不是傻瓜。過去三五年時(shí)間，這個(gè)世界發(fā)生了變化，超過了過去30年、50年的變化，就是這樣一群年輕的人，在微利和微虧的情況下，堅(jiān)持做下去。

 

外面的桌子，一個(gè)星期是1000塊錢人民幣，里面辦公的位置是1300塊人民幣，盡管我們的員工都在里面坐著，我們租出去了也不到一半，但是只是用了一天時(shí)間，我們租出去了快一半，我覺得我們的產(chǎn)品已經(jīng)成功了。

 

邦地產(chǎn)：租金是如何定的？如果請(qǐng)你用一個(gè)詞來定義互聯(lián)網(wǎng)思維，是什么？

 

潘石屹：定價(jià)設(shè)定是遵循互聯(lián)網(wǎng)的規(guī)律，微利的規(guī)律。房地產(chǎn)邁入互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，定價(jià)還真得要調(diào)整一下，1人1000塊錢還免費(fèi)喝咖啡，1000塊錢一周就是微利的水平。

 

如果用一個(gè)詞描述互聯(lián)網(wǎng)思維，就是“分享”，分享思想。我們的客戶還是要多元化，有廣告行業(yè)的，第一個(gè)客戶是拍電影的，多元化，不要單一，單一的話營(yíng)造不出這樣的氛圍。