每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

央行降準(zhǔn)如期而至，實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟、融資成本居高不下、資本外流導(dǎo)致貨幣缺口擴(kuò)大是根本原因，鄰近年底的流動(dòng)性緊張、股市熱度消退創(chuàng)造的“窗口期”是促發(fā)因素。由于銀行資金成本急劇攀升，降準(zhǔn)可以釋放出鎖定在央行的低利息存款資金，增加銀行低成本可貸資金規(guī)模，并通過(guò)貨幣乘數(shù)擴(kuò)大社會(huì)流動(dòng)性供給。一般來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)會(huì)明顯增加銀行貸款利差收入，通過(guò)財(cái)富效應(yīng)可以提振銀行放貸積極性，貸款規(guī)模和成本都會(huì)下降。

央行此次降準(zhǔn)，在一定程度上，也是為了降低個(gè)人購(gòu)房貸款成本，刺激購(gòu)房需求踴躍入市，消化待售庫(kù)存并激勵(lì)開(kāi)發(fā)商增加新開(kāi)工和拿地，最終助力作為2015年經(jīng)濟(jì) “抓手”的基建投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.5%，低于固定資產(chǎn)投資增速5.2個(gè)百分點(diǎn)，增速創(chuàng)本世紀(jì)以來(lái)的新低。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市前景也不看好，2014年的新開(kāi)工增速創(chuàng)1997年以來(lái)的最低值，四季度，盡管需求端比較活躍，但新開(kāi)工、投資和土地市場(chǎng)依舊“冰冷”，樓市疲軟局面繼續(xù)惡化，被認(rèn)為是拖累基建投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。

2014年四季度，由于“9·30”房貸新政、“11·21”降息、國(guó)家及各地公積金新政等降低購(gòu)房成本的利好金融政策集中出臺(tái)，樓市“暖冬”行情明顯，各大城市樓市成交量出現(xiàn)了15%~20%的環(huán)比漲幅，累計(jì)同比跌幅也由前三季度的20%以上降至10%以?xún)?nèi)。根據(jù)世聯(lián)行對(duì)2014年樓市成交數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，各大城市面積區(qū)間低于90平方米的剛需產(chǎn)品占比為46%，低于140平方米的產(chǎn)品占比達(dá)90%，意味著剛需仍舊是本輪入市的主力。

樓市“暖冬”行情源于購(gòu)房成本的降低，激勵(lì)前三季度積累的剛性購(gòu)房需求踴躍入市。但到了2015年1月份，需求明顯跟不上2014年最后3個(gè)月的節(jié)奏，今年1月份，主要城市成交量環(huán)比去年12月整體下滑20%以上，而重點(diǎn)城市則下降30%以上。盡管有房企降價(jià)促銷(xiāo)動(dòng)力減弱、年底銀行流動(dòng)性偏緊、股市分流住房投資需求，甚至是季節(jié)性等影響，但更多的是在短期內(nèi)多方重磅政策刺激下，需求快速釋放甚至被透支后所產(chǎn)生的階段性需求“真空”，也意味著樓市潛在需求可能并不旺盛。

在待售庫(kù)存方面，根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)，35個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存消化周期依舊在14個(gè)月以上，與去年三季度末的16個(gè)月相比差別不大。而全國(guó)待售商品房面積6.2億平方米，同比增長(zhǎng)21%，比2011年增長(zhǎng)了2.2倍，相當(dāng)于2008年的銷(xiāo)售面積。庫(kù)存消化不理想，開(kāi)發(fā)商無(wú)心加速新開(kāi)工和拿地。在2014年最后兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工累計(jì)同比跌幅分別擴(kuò)大3.5和1.7個(gè)百分點(diǎn)，而開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比跌幅在2014年最后兩個(gè)月分別擴(kuò)大0.5和1.4個(gè)百分點(diǎn)，特別是12月的開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)有數(shù)據(jù)以來(lái)的第一次負(fù)增長(zhǎng)。而在土地購(gòu)置方面，2014年開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地同比下滑14.5%，300個(gè)重點(diǎn)城市下滑31%。照此，估計(jì)今年一季度的樓市局面不會(huì)好轉(zhuǎn)，管理層希望的經(jīng)濟(jì)“良好開(kāi)局”也不容樂(lè)觀。

要激活樓市，最關(guān)鍵的問(wèn)題是激勵(lì)購(gòu)房需求踴躍入市。1月份樓市需求沒(méi)有延續(xù)2014年“暖冬”行情，不可忽視貨幣政策的影響。2008年和2012年，央行分別連續(xù)5次和2次降準(zhǔn)，對(duì)這兩輪樓市“見(jiàn)底回升”起到非常重要的作用。2014年四季度，樓市之所以出現(xiàn)“暖冬”行情，與三季度末以來(lái)“定向?qū)捤?rdquo;范圍擴(kuò)大，甚至是出現(xiàn)全面寬松跡象所帶來(lái)的流動(dòng)性充裕、利率水平下降有密切關(guān)系。2014年，銀行貸款投放量達(dá)到了9.78萬(wàn)億元，同比多增8900億元，創(chuàng)下歷史最高水平，個(gè)人房貸在四季度加速發(fā)放；而時(shí)隔兩年半后，央行于去年11月21日再次降息。貨幣政策在四季度發(fā)力是樓市回升的原動(dòng)力之一。

2013年以來(lái)，由于理財(cái)產(chǎn)品對(duì)于存款的全面替代，疊加理財(cái)產(chǎn)品與資本市場(chǎng)對(duì)接，不管是貨幣政策“定向?qū)捤?rdquo;范圍擴(kuò)大，還是全面寬松以降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，釋放出來(lái)的流動(dòng)性，更多地助推了資本市場(chǎng)的火爆，而并非實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的下降。因此，2015年1月份，央行貨幣政策放棄了2014年四季度以來(lái)的激進(jìn)風(fēng)格而選擇 “沉默”，這是1月份以來(lái)資金價(jià)格再次上漲的主要原因，首套個(gè)人住房貸款利率基本維持在三季度末的水平上，這是制約對(duì)貸款成本非常敏感的剛性需求繼續(xù)釋放的一個(gè)重要原因。

從“9·30”房貸新政、公積金政策調(diào)整，以及國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出促進(jìn)住房等6大領(lǐng)域消費(fèi)升級(jí)來(lái)看，國(guó)家希望通過(guò)改善型需求“接棒”剛性需求，以此來(lái)保持樓市穩(wěn)定，并通過(guò)消化庫(kù)存來(lái)激勵(lì)開(kāi)發(fā)商加速新開(kāi)工和拿地。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)人均GDP超過(guò)5000美元以后，解決基本住房需求后的老百姓有改善居住需求的愿望。在我國(guó)，由于城鎮(zhèn)居民居住質(zhì)量較差，30%的存量住房是上世紀(jì)80、90年代，甚至是“短缺經(jīng)濟(jì)”時(shí)代建造的，20%的房子缺乏基本生活設(shè)施，城鎮(zhèn)居民改善住房的動(dòng)力更加充足。

但改善型需求有兩個(gè)重要特征：首先就是較高收入水平的支撐。近年來(lái)，盡管居民可支配收入增幅超過(guò)GDP的增幅，但收入支撐改善型住房需求的能力不足。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年我國(guó)居民收入的基尼系數(shù)是0.469，收入差距在國(guó)際范圍內(nèi)較大。更值得重視的是，關(guān)系到居民能否改善住房的家庭凈財(cái)產(chǎn)基尼系數(shù)在2012年達(dá)到0.73，這就大大制約了居民“賣(mài)舊買(mǎi)新”式的改善性需求。

另外，對(duì)低成本房貸支持的需求是改善性住房需求的另外一個(gè)特征。盡管“9·30”房貸新政提出二套房貸利率最低可為基準(zhǔn)利率的七折，但從目前執(zhí)行情況來(lái)看，絕大多數(shù)銀行依舊在執(zhí)行基礎(chǔ)利率上浮10%以上的利率政策，這成為制約改善性需求入市的一個(gè)重要因素。根據(jù)世聯(lián)行對(duì)交易數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，2014年四季度114平方米以上住宅銷(xiāo)售占比并無(wú)明顯上升。因此，本次降準(zhǔn)帶來(lái)的增加貸款投放、降低貸款利率的效應(yīng)，也將有助于改善型住房需求入市。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）