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轉(zhuǎn)載請標(biāo)明：邦地產(chǎn)

記者：王杰

北京東邊的通州區(qū)：I have a dream,a Tolifornia dream.

在這個寒冬里，通州樓市又一次提前迎來了春天。

在發(fā)改委2月4日下發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點方案》中，北京市通州區(qū)成為國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點兩省、62個城市（鎮(zhèn)）的一員。盡管通州4頁紙的試點方案夾雜在278頁的總方案中，但“通州試點落戶積分”這個熱點詞匯又將向這個京東“睡城”聚焦。

上述方案提到，至2017年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.5%；到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到68%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.2%。到2017年實現(xiàn)9萬外來常住人口和本區(qū)農(nóng)民市民化，享受與城鎮(zhèn)居民同等的基本公共服務(wù)，轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān)機(jī)制基本構(gòu)建并運轉(zhuǎn)良好。

這是要給通州提前摘掉“睡城”帽子的節(jié)奏嗎？邦地產(chǎn)君先把方案的一些關(guān)鍵點拎出來。

方案要求，積分落戶試點應(yīng)面向通州副中心建設(shè)，統(tǒng)籌考慮城市運營管理保障及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會保險年限、連續(xù)居住年限等為主要指標(biāo)，合理設(shè)置積分分值，達(dá)到一定分值的可以申請落戶，為北京及國內(nèi)其他特大城市戶籍制度改革提供經(jīng)驗。

那么問題來了，積分落戶能給老百姓帶來什么好處呢？

“累積足夠積分就能落戶，落了戶就是京籍，享受的公共服務(wù)必然是一樣的。和居住證不是一回事兒。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴邦地產(chǎn)君。

積分落戶給通州為何？

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴邦地產(chǎn)君，北京的人口和功能高度集中在中心城，尤其是核心區(qū)，導(dǎo)致中心城交通擁堵、環(huán)境污染嚴(yán)重。因此，把中心城人口和功能疏解到北京的11個新城是今后一段時間的工作重點。

通州是北京的三個重點新城之一，又離中心城較近，交通便利，較其他新城有較好的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源，將人口引向通州也是必然選擇。

郭毅稱，因為通州的定位是北京副中心，通州新城的規(guī)劃也需要配套政策的扶持才能更有效率的推進(jìn)。另外，通州是北京最早進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的新城，居住人口中非京籍的占比較高。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，通州入圍國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)，并將推進(jìn)積分落戶。一是可以優(yōu)化通州的產(chǎn)業(yè)布局，緩解區(qū)域以往的產(chǎn)業(yè)相對缺乏、功能單一的局面；二是將有利于區(qū)域吸引人才和勞動力，活躍通州的住宅租賃市場和二手房交易市場，消化新房庫存。

過去，通州新城起著疏散北京市區(qū)人口的作用，卻帶來有城無業(yè)和潮汐式交通等問題。通州也成了“睡城”。

通州地鐵的長龍

早在2009年12月下旬，北京市委十屆七次全會就提出，2010年北京市將集中力量、聚焦通州，盡快形成與首都發(fā)展需求相適應(yīng)的現(xiàn)代化國際新城。2011年1月，北京市政府工作報告中進(jìn)一步提出“下更大決心聚焦通州，集中力量，力求取得更大突破”。就在同年8月，制定了《加快推進(jìn)通州現(xiàn)代化國際新城建設(shè)行動計劃》。

“十二五”期間，通州將重點打造高端商務(wù)、高端制造、現(xiàn)代物流三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，著力培育文化創(chuàng)意、金融服務(wù)、醫(yī)療康體、旅游休閑四大新興產(chǎn)業(yè)。通州新城將有計劃、分層次、有重點地推進(jìn)建設(shè)，從而為下一步疏解中心城功能創(chuàng)造條件。

在提前透支了大量土地之后，承擔(dān)著北京城市副中心建設(shè)使命的通州新城范圍內(nèi)住宅用地已顯得“捉襟見肘”。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通州在2012年的住宅供應(yīng)幅數(shù)占比為31.25%，供應(yīng)面積為45.41%，供應(yīng)金額為82.63%。2013年則分別為10.81%、27.5%和15.2%。到了2014年截至11月3日的數(shù)據(jù)，這三個指標(biāo)分別為0?？梢娊陙?，通州的住宅用地出讓逐年遞減。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，通州是最早的郊區(qū)新城，但在過去的十年中，過度開發(fā)住宅，直到現(xiàn)在也沒有完善的產(chǎn)業(yè)配套，導(dǎo)致了非常明顯的潮汐交通流。

通州新城從2013年開始進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)建設(shè)全面實施階段，萬達(dá)廣場、京通羅斯福廣場項目、樂天瑪特等城市商業(yè)綜合體將于2014年內(nèi)投入運營，“彩虹之門”、新北京中心、京杭廣場、運河國際商務(wù)中心等大型商業(yè)項目業(yè)已開工建設(shè)。但張大偉認(rèn)為，目前各種居住的配套已經(jīng)逐漸完善，但沒有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的宜居環(huán)境依然欠缺。

他說，從區(qū)域發(fā)展前景看，通州的區(qū)位優(yōu)勢依然非常明顯，而且經(jīng)過多年發(fā)展，人口資源有優(yōu)勢，但如果通州不加快發(fā)展的話，可能這些優(yōu)勢就逐漸被大興等取代。“因為大興有第二機(jī)場的支撐”。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長牛鳳瑞表示，八通線的開通，吸引了大量置業(yè)人群聚集通州。文化旅游產(chǎn)業(yè)可以得到國家產(chǎn)業(yè)政策支持，環(huán)球影城落戶此地，可以帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，也可以推動睡城蛻變。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴邦地產(chǎn)君，通州試點落戶積分，會促進(jìn)外來人口落戶通州，對喚醒“睡城”有一定作用。但是否能喚醒睡城，還需要采取多種措施，從居業(yè)聯(lián)動角度去推進(jìn)。只有宜居宜業(yè)，人口才能在通州留下來。

通州的房價，“過山車”一般

通州房價暴起于2009年底。彼時，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城的概念剛剛提出，不到一年時間，通州房價從均價5000元/平方米迅速飆升至3萬元/平方米，2010年3月，關(guān)于“吃個煎餅的功夫房價漲了50萬”的故事被媒體熱傳。但隨后2010年4月出臺了國十條，半年后京貿(mào)國際城從26800元直降7000元，被稱為“通州第一降”。

京貿(mào)國際城

試點積分落戶是否又將通州房價炒出泡沫？

郭毅說，積分落戶有助于通州成交量的回升，對價格的支撐有多大，要看具體政策的細(xì)則，落戶的難易程度，積分政策更傾斜于哪類人群，才能判斷究竟會刺激通州樓市的剛需型、改善型還是高端型的房產(chǎn)的成交，從而最終影響房價。

郭毅認(rèn)為，從通州新城的規(guī)劃來看，如果能夠得以全面落實，必然有助于區(qū)域的整體完善和提升，并驅(qū)動房價上漲。但目前僅憑一個積分落戶，并且尚未明確細(xì)則的前提下，短期內(nèi)支撐價格上漲的理由并不充分。

趙秀池稱，北京一直在試圖把通州打造成為北京的副中心。此次改革肯定會推進(jìn)目標(biāo)的實現(xiàn)，但不會一蹴而就，最終能否實現(xiàn)還需要多方面的能力，不只是試點落戶積分能解決的了的。“房價是供求關(guān)系的反映。通州作為離中心城較近的新城，近年來隨著北京房價的不斷上漲，通州樓盤以較好的性價比吸引了不少人在此購房落戶，通州房價近年來也升值不少。未來房價的走勢，仍然取決于通州及全市的供求關(guān)系。如果落戶積分制度順利推行，則會促進(jìn)通州人口的增加，進(jìn)而帶來住房需求的增加，房價也會有一定的上升空間。”

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