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轉(zhuǎn)載請(qǐng)標(biāo)明：邦地產(chǎn)  

作者：白亞靜

前言

2014年11月，邦地產(chǎn)獨(dú)家報(bào)道了小米式公寓--You+國(guó)際青年社區(qū)，來(lái)自各界粉絲的反響之熱烈，令本邦始料未及。（回復(fù)關(guān)鍵詞小米，回顧邦地產(chǎn)報(bào)道小米式公寓系列文章）

這個(gè)以打造有溫度的年輕人線下社區(qū)為定位、獲得小米科技創(chuàng)始人雷軍1億元投資的青年社區(qū)項(xiàng)目，自邦地產(chǎn)報(bào)道后知名度直線上升，各路開(kāi)發(fā)商、投資基金都希望與它建立聯(lián)系以求參觀或合作，房地產(chǎn)界掀起了一波“You+風(fēng)暴”。

我們知道仍有非常多的行業(yè)人士希望對(duì)You+的線下社區(qū)經(jīng)營(yíng)模式有更深入的了解，或者提出疑問(wèn)甚至質(zhì)疑。

所以今天，邦地產(chǎn)在廣州恒大御景半島酒店舉辦了邦地產(chǎn)上線以來(lái)的第一場(chǎng)線下粉絲活動(dòng)--“與You+創(chuàng)始人劉洋面對(duì)面”的活動(dòng)，讓來(lái)自綠城、恒大、遠(yuǎn)洋等開(kāi)發(fā)商、多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)和媒體的業(yè)內(nèi)人士，一起拷問(wèn)小米公寓模式。

劉洋

有著一撮可愛(ài)與霸氣并存的小胡子的劉洋，洋洋灑灑說(shuō)了一個(gè)多小時(shí)，而且爆點(diǎn)十足。沒(méi)等來(lái)賓提問(wèn)，劉洋就自問(wèn)：“這么些年輕的男男女女獨(dú)自租房，大家覺(jué)得YOU+有一夜情嗎？”有觀眾說(shuō)：“肯定有！”劉洋稱(chēng)，到目前為止確實(shí)沒(méi)有發(fā)生一起。

想知道現(xiàn)場(chǎng)有多熱烈嗎？只看圖是不夠的，以下是現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)實(shí)錄。

1傳統(tǒng)地產(chǎn)商，誰(shuí)先去利潤(rùn)化，誰(shuí)才先起跑

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：You+利潤(rùn)從哪來(lái)？做這種租金只有2000元的和傳統(tǒng)地產(chǎn)的高利潤(rùn)怎么比？

劉洋：在地產(chǎn)的黃金年代，傳統(tǒng)地產(chǎn)商養(yǎng)成了拿高額利潤(rùn)的思維，覺(jué)得這筆利潤(rùn)就應(yīng)該是你的。

但是，在和萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、富力、綠地等老總聊過(guò)后，我發(fā)現(xiàn)他們釋放了同一個(gè)信號(hào)：從今年開(kāi)始，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤(rùn)不會(huì)再高。

因此，我認(rèn)為哪一個(gè)地產(chǎn)商先轉(zhuǎn)變思想，去利潤(rùn)化，哪個(gè)才能先起跑。只要做好成本核算，在一定程度上讓出利潤(rùn)，慢慢將戰(zhàn)略調(diào)整順了，利潤(rùn)自然就有了。

You+和傳統(tǒng)地產(chǎn)商不同，我們?cè)诤怂愠杀竞?，再去衡量附加值能做多少，可以定位給哪些人，所以只要能保證一個(gè)穩(wěn)定的投資回報(bào)率即可。

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：公寓定位為何從“青年公寓”改為“創(chuàng)業(yè)社區(qū)”？

劉洋：我們做創(chuàng)業(yè)社區(qū)，是因?yàn)橛?0%~30%的家友是創(chuàng)業(yè)者，需要幫助，他們需要朋友的支持以及專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。我們做了這個(gè)社區(qū)，可以提供免費(fèi)的咨詢(xún)，還可以使他們和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士聊天。

未來(lái)，我們可能會(huì)在一個(gè)城市做一個(gè)（公寓），或者幾個(gè)創(chuàng)意社區(qū)里面有工作席位，來(lái)孵化創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。我可以幫他們找投資人。

目前已經(jīng)確定的項(xiàng)目，有北京蘇州橋一個(gè)1.2萬(wàn)平方米的大院、天河創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：You+在衛(wèi)生、運(yùn)營(yíng)等，是否會(huì)交給家友自治？

劉洋：不可能全部自治。會(huì)請(qǐng)保潔來(lái)保持公共區(qū)域衛(wèi)生，另外也有統(tǒng)一的大掃除時(shí)間，家友一起收拾房間。

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：DIY對(duì)后續(xù)的裝修品質(zhì)是否會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響？

劉洋：租給你，就是你的空間，我們會(huì)尊重你。只要不把墻砸穿，砸到別人家就可以。如果需要還原，我決定由我花錢(qián)。

2模式要高速?gòu)?fù)制，核心是人

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：裂變時(shí)，不同人的做事風(fēng)格會(huì)變，如何保證快速?gòu)?fù)制？

劉洋：想找那么多愛(ài)打麻將的不容易。我的粉絲就是我的工作人員。我找員工，第一是德，同心同德；第二是才，我讓喜歡做什么的人就去做什么，至于長(zhǎng)出什么樣，我也不知道。

現(xiàn)在，每個(gè)店的店長(zhǎng)都是我以前的家友，他們放棄了之前的工作（來(lái)投奔我）。所以，現(xiàn)在說(shuō)可以復(fù)制的原因是，我手里已經(jīng)至少儲(chǔ)備了好幾十個(gè)店的人才。雖然大家知識(shí)結(jié)構(gòu)不一樣，但這不重要，管理經(jīng)驗(yàn)等可以培訓(xùn)。大家愛(ài)好多元，但目標(biāo)一致。

總而言之，高速?gòu)?fù)制的核心是人。

至于說(shuō)，現(xiàn)在能復(fù)制多少，沒(méi)法計(jì)數(shù)，我只希望堅(jiān)持走下去，每天都在進(jìn)步。

另外，因?yàn)檫呺H效應(yīng)，我的核心會(huì)被稀釋?zhuān)詮?fù)制時(shí)不以我為核心，要做分子裂變。就算會(huì)走形，走不出這個(gè)圈就可以。抓住原則去做，未來(lái)什么樣，我也不確定，走著看。

3管理：把團(tuán)支部建在小米公寓里

廣東省共青團(tuán)某常委：如果變成模式，沒(méi)有原創(chuàng)性，反而就沒(méi)有文化了，熱情是比資本或者市場(chǎng)更殘酷的事情。你有人格魅力，你培養(yǎng)的徒弟如何保證？如果能建立更好，希望能聯(lián)合，陣地共用。

劉洋：我第一個(gè)店就有團(tuán)支部，這不是講政治。因?yàn)橛晌易约航⒁惶坠芾頇C(jī)制沒(méi)有意義，所以想到借用外力，我們和團(tuán)組織的思想是一致的。

至于熱情，滿分10分。如果像您所說(shuō)我是10分，那我找的人就是10分以上，他們年輕，比我還了解消費(fèi)者，因?yàn)樗麄儽旧砭褪窍M(fèi)者。

把愛(ài)給別人，誰(shuí)都會(huì)，但怎么做呢？我認(rèn)為越松的表面，越有一個(gè)縝密的內(nèi)核。所以我做的是架構(gòu)，做培訓(xùn)，事先想好一系列措施，讓他們沒(méi)有后顧之憂。我只是一顆火柴，點(diǎn)燃后，再碰撞不同的火柴，火自然便會(huì)越燒越旺。

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：You+選擇合作物業(yè)、開(kāi)發(fā)商的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？

劉洋：我唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是--相互退讓。合作的所有原則在人，大家拿出底線，保證不貪心，就可以合作。至于我想要的，會(huì)自己創(chuàng)造，我會(huì)拿合作者當(dāng)神。

4市場(chǎng)拓展及風(fēng)險(xiǎn)：手續(xù)不全的不碰

媒體記者：目前You+是否有向三線城市擴(kuò)張的計(jì)劃？

劉洋：目前沒(méi)有，暫時(shí)是一線城市的四個(gè)城市。杭州只是試點(diǎn)，還沒(méi)有最后確定。

You+用了三年才浮出水面，說(shuō)明我是相對(duì)求穩(wěn)的人。沒(méi)有速度，只求每天往前走就可以，不管后面的追兵，只做最優(yōu)秀自己，建設(shè)更縝密的內(nèi)核。

媒體記者：以后是否會(huì)自己拿地做項(xiàng)目？

劉洋：我們不會(huì)拿地，我希望可以專(zhuān)注做運(yùn)營(yíng)，而不是產(chǎn)業(yè)鏈，以后會(huì)找更多合作者，比如政府、基金、開(kāi)發(fā)商等，我只來(lái)做物業(yè)的增值保值，我有客戶(hù)，可以讓房產(chǎn)回報(bào)更穩(wěn)定。

媒體：你們用舊倉(cāng)房改造成公寓，是否會(huì)遇到政府方面的麻煩？

劉洋：目前的三個(gè)店全部都在創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，之所以選擇產(chǎn)業(yè)園，就是因?yàn)槟芨愣ㄗ》渴掷m(xù)。手續(xù)不全的不碰。另外，消防設(shè)施會(huì)做到每個(gè)房間。

媒體：格力董明珠說(shuō)取消和雷軍的賭注，因?yàn)槔总娺M(jìn)入了房地產(chǎn)，不再是手機(jī)企業(yè)。你怎么看？

劉洋：我不想進(jìn)入地產(chǎn)，和房子本身沒(méi)有太多關(guān)系，我認(rèn)為第一要做人，第二要做資金鏈，第三要讓自己的團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)，所以和我沒(méi)有關(guān)系的，不是很關(guān)心，也沒(méi)和雷總談過(guò)這些。

我只知道，他不是沖動(dòng)的人，不會(huì)輕易進(jìn)入。

 

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