每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

面對患上“瘋牛癥”的香港樓市，香港特別行政區(qū)政府再祭“殺手锏”。

繼此前出臺包括提高首付比例在內(nèi)的三項逆周期措施后，香港金融管理局于昨日（3月2日）再度出招收緊二次按揭，通過降低月供與收入比率，進一步收緊按揭貸款。

美聯(lián)物業(yè)首席市場分析師劉嘉輝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，本輪調(diào)控新政大幅提高了購房者的首付負擔，壓縮了他們的財務(wù)杠桿，預計樓市成交會出現(xiàn)急速降溫，但房價在短期內(nèi)難以出現(xiàn)明顯下跌，直至美聯(lián)儲正式進入加息通道。

港府連出辣招

香港特別行政區(qū)政府在不足一周內(nèi)兩度出手抑制樓市，力度之大堪比2012年的“雙辣招”。

2月27日，香港金融管理局宣布出臺收緊房屋按揭新政策，包括將價值700萬港元或以下自用住宅物業(yè)的最高按揭成數(shù)由七成減為六成（即首付比例從三成增加至四成），將購買第二套房的月供款與月收入比率上限由五成降至四成，以及將各類非自用物業(yè)的月供款與月收入比率上限亦由五成降至四成。上述三項措施即時生效，但已經(jīng)簽訂臨時買賣合約的買家不受影響。

在上述新政策中，提高首付比例對于買家的抑制無疑作用最大。為此，部分大型地產(chǎn)商通過為買家提供二次按揭（即房屋已在銀行或貸款機構(gòu)申請按揭外，業(yè)主替尚未供完物業(yè)向非銀行金融機構(gòu)再額外申請物業(yè)貸款），以降低新政對銷售所帶來的沖擊。長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄直言，收緊按揭貸款勢必會對部分買家造成影響，但集團會為買家提供二次按揭。

令人意想不到的是，港府于昨日再度“出招”收緊二次按揭。根據(jù)香港金融管理局向銀行發(fā)出的進一步指引顯示，申請人若通過二次按揭申請額外融資，令整體按揭比例超過80%，銀行在計算申請人月供款與月收入比率的上限時須相應(yīng)調(diào)低5個百分點，這意味著如果申請人的月收入低于上述比率上限時，只能“退而求其次”，選擇總價更低的物業(yè)，這類措施是進一步壓縮購房者的金融杠桿。

房價短期難現(xiàn)下跌

去年以來，香港房價屢漲不止頻頻創(chuàng)出歷史新高，港府再度出招抑制樓市“瘋牛”并非意外。根據(jù)香港運輸及房屋局局長張炳良于日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月香港樓價較2014年3月漲幅達到16.6%，較1997年高峰增幅也達到64%。

這其中，小戶型單位成為市場“熱炒”的對象。港府公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年香港整體樓價升幅達13%。中小戶型住宅單位的樓價升勢更為顯著，A類別單位（即實用面積低于40平方米）和B類別單位（即實用面積介乎40至70平方米之間）在去年漲幅接近15%和14%。

“按照市場規(guī)律，大戶型單位應(yīng)該是房價上漲的主力產(chǎn)品，但由于“雙辣招”的出臺抬高了大戶型及豪宅類產(chǎn)品的購買門檻，導致市場資金大舉流入受影響較少的小戶型單位，導致這類型產(chǎn)品的價格遭到爆炒”，劉嘉輝向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從港府本次出臺的調(diào)控新政細則不難發(fā)現(xiàn)，這正是為了遏制小戶型單位房價的瘋漲勢頭。

劉嘉輝預計，由于小戶型單位買家大多資金實力不強，“雙辣招”會立竿見影，預計樓市成交會急速冷卻，買賣雙方會陷入較長時間的觀望期。

但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為，單純收緊按揭比例未必能造成房價下跌，由于現(xiàn)時超低利率環(huán)境尚未改變，租金回報率高于貸款利率，會導致業(yè)主放盤意欲不強，預計要等到美聯(lián)儲正式出臺加息政策，我國香港地區(qū)的房價才會有下跌可能。