每經(jīng)編輯 林東岳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

受到各路開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的杭州市場(chǎng)，曾經(jīng)是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，十余年間房?jī)r(jià)一路飆升，曾被戲言為“二線的城市，一線的房?jī)r(jià)”，2009年杭州土地出讓金一度超過(guò)北京上海，位列全國(guó)第一。

然而，從2013年下半年開(kāi)始，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始收緊信貸，加上限購(gòu)令等政策實(shí)施，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。盡管2014年杭州取消了限購(gòu)政策，從第四季度開(kāi)始，政府出臺(tái)了一系列“救市”政策，杭州樓市低迷的情況卻一直沒(méi)有得到改變。

杭州樓市的低迷，讓那些在樓市火爆時(shí)期高價(jià)拿地的企業(yè)陷入尷尬。當(dāng)初拿地時(shí)樓板價(jià)較高，商品房建成之后，樓市卻一路下行，開(kāi)盤時(shí)間如何安排，成了房企的難題。中華企業(yè)的御品灣項(xiàng)目正在遭遇著這樣的尷尬，原本預(yù)計(jì)3月或4月開(kāi)盤的項(xiàng)目，至今未有動(dòng)靜。

二度開(kāi)盤或再度無(wú)果

從房產(chǎn)中介網(wǎng)站的最新信息來(lái)看，中華企業(yè)杭州御品灣原來(lái)預(yù)計(jì)2015年3月或4月首推1、6號(hào)樓的精裝89、196、205平米房源，精裝標(biāo)準(zhǔn)6000元/平方米，預(yù)計(jì)均價(jià)35000元/平方米。但是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電該樓盤售樓處，對(duì)方表示，具體的開(kāi)盤時(shí)間尚未接到通知。

記者了解到，這已經(jīng)不是御品灣項(xiàng)目第一次宣布推盤了。去年3月，中企御品灣曾公告要于去年5、6月開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)每平米均價(jià)在35000~40000元。杭州昔日“地王”要推盤入市的消息一度紛紛揚(yáng)揚(yáng)，但在去年杭州樓市持續(xù)下行的環(huán)境下，項(xiàng)目面市時(shí)間推遲到去年7月，后又推遲至12月，最終這個(gè)項(xiàng)目未能面世。

今年年初，中華企業(yè)發(fā)布了預(yù)虧公告，原因是兩個(gè)樓盤計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，杭州御品灣項(xiàng)目正是其中之一。本以為計(jì)提減值后，這個(gè)項(xiàng)目可以順利入市，但沒(méi)想到，開(kāi)發(fā)商對(duì)入市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)還是糾結(jié)不止。

據(jù)了解，目前該樓盤定價(jià)在35000元/平米左右。杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章慧芳在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從杭州市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，35000元左右的價(jià)格選擇空間非常大，消費(fèi)者可以選到位置更好的樓盤。御品灣項(xiàng)目位于錢江新城相對(duì)偏僻的位置，靠近城東新城，錢江新城部分高端樓盤價(jià)格超過(guò)30000元/平米，但是城東新城房?jī)r(jià)普遍在20000元/平米左右，盡管是曾經(jīng)的“地王”，現(xiàn)在看來(lái)區(qū)位并非最佳，因此御品灣項(xiàng)目的定價(jià)非常尷尬。

進(jìn)入2015年，在降息等諸多政策利好刺激下，杭州樓市回暖預(yù)期增強(qiáng)，其中2月的成交更是創(chuàng)下歷年新高。章慧芳表示，杭州樓市其實(shí)一直在這樣的漲漲跌跌周期中，年后這波短期的回暖趨勢(shì)，對(duì)高端樓盤帶來(lái)的利好相對(duì)有限。

章慧芳分析認(rèn)為，企業(yè)推遲開(kāi)盤，一來(lái)是為了繼續(xù)蓄客，開(kāi)盤后可以迅速去化，二來(lái)則是期望樓市可以有所回暖，房?jī)r(jià)能有所提振。但是如果幾度宣布開(kāi)盤卻未能開(kāi)盤，消費(fèi)者很可能感到疲憊，時(shí)間拖得太久，就有可能被遺忘。

不過(guò)，御品灣的售樓人員告訴記者，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目今年年底會(huì)交房，因此今年肯定會(huì)開(kāi)盤，但是具體時(shí)間尚未接到通知。

樓板價(jià)高昂是“致命傷”

據(jù)悉，2009年中華企業(yè)以28.1億元的總價(jià)拿下了杭州章家壩宅地，樓面價(jià)格高達(dá)1.82萬(wàn)元/平方米，該地塊總用地面積6.17萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積22.29萬(wàn)平方米，項(xiàng)目容積率為2.5。

章慧芳表示，當(dāng)時(shí)的杭州樓市行情火爆，進(jìn)軍杭州的開(kāi)發(fā)商很多，很多企業(yè)出于對(duì)未來(lái)樓市行情的看好，不惜高價(jià)買地，如果開(kāi)發(fā)周期短、迅速推盤入市的話，由于前兩年杭州錢江新城在售樓盤并不多，也許還有盈利機(jī)會(huì)，但是如果開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的話，隨著杭州樓市的下行，也就錯(cuò)過(guò)了入市的最佳時(shí)機(jī)。

中華企業(yè)從拿地到初次傳出推盤的消息已經(jīng)四年多，盡管其中有企業(yè)自身的戰(zhàn)略考量，但是從入市時(shí)間來(lái)看，最佳的開(kāi)盤時(shí)機(jī)或許已經(jīng)錯(cuò)過(guò)。與御品灣同屬一個(gè)版塊的德信錢江府目前銷售價(jià)是從2萬(wàn)元/平米起，而御品灣1.82萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)已經(jīng)與之相差無(wú)幾，盡管御品灣是精裝房，但是35000元/平方米的售價(jià)還是比較高，銷售難度可想而知。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在樓市火爆時(shí)期急于拿地，甚至不惜付出高價(jià)，但是市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不再樂(lè)觀，很有可能遭遇尷尬。章慧芳表示，杭州屬于比較典型的城市，屬于全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，房?jī)r(jià)起伏相對(duì)較大，因此沒(méi)有及時(shí)開(kāi)盤的企業(yè)都有可能遭遇中華企業(yè)這樣的境遇。

但是，如果一直“捂盤”，也未必明智。章慧芳認(rèn)為，遲遲不推盤入市，往往導(dǎo)致宣傳策略執(zhí)行不果斷，影響了知名度，財(cái)務(wù)費(fèi)用也會(huì)繼續(xù)上升，盡管賬面價(jià)值沒(méi)有減損，實(shí)際上是在“暗虧”。

記者就御品灣具體開(kāi)盤時(shí)間致電中華企業(yè)方面，但是對(duì)方表示不便回應(yīng)。事實(shí)上，此前因?yàn)樯鲜鲰?xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值低于賬面價(jià)值，中華企業(yè)曾在報(bào)表中對(duì)這一項(xiàng)目作存貨減值處理，并間接導(dǎo)致了公司去年末的虧損，但公司方面一直表示，虧損僅是賬面的，并沒(méi)有真正虧損，但如果上述項(xiàng)目按市場(chǎng)目前價(jià)格銷售，卻極可能造成事實(shí)虧損。對(duì)于曾因業(yè)績(jī)欠佳，受中小股東炮轟的管理層來(lái)說(shuō)，無(wú)疑不愿意看到這樣一個(gè)局面。

——完——