每經(jīng)編輯 白亞靜    

出處：邦地產(chǎn)

記者：白亞靜

對(duì)于自己的離職，毛大慶向萬科方面的解釋是"創(chuàng)業(yè)"，是去做"自己想做的事"。

然而，硬幣的另一面，很多人可能忽略了。萬科正將非住宅業(yè)務(wù)的重點(diǎn)發(fā)展方向，從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的"新興非住業(yè)務(wù)"，這也許也是導(dǎo)致毛大慶最終決定離開的一個(gè)重要因素。

對(duì)于出身凱德置地，并在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)袖善舞的毛大慶來說，非住業(yè)務(wù)的內(nèi)容轉(zhuǎn)型，一定程度上縮小了他施展抱負(fù)的空間。

萬科商業(yè)地產(chǎn)陷入瓶頸

2014年，萬科總裁郁亮表示，未來十年商業(yè)會(huì)像住宅一樣，成為萬科的一個(gè)主要業(yè)務(wù)，屆時(shí)，住宅業(yè)務(wù)在萬科的占比，僅保持五成以上。

業(yè)界最初聽聞萬科"輕資產(chǎn)、重運(yùn)營"的商業(yè)運(yùn)營思路，即在毛大慶主導(dǎo)的北京金隅萬科項(xiàng)目上。

彼時(shí)，在毛大慶主管的商業(yè)管理部負(fù)責(zé)下，萬科商業(yè)地產(chǎn)分批將多個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目打包，出讓股權(quán)，進(jìn)行運(yùn)營試驗(yàn)，如與凱雷合作成立資本平臺(tái)公司，與東方藏山資產(chǎn)管理公司試水社區(qū)商業(yè)REITs。

這不禁給人以錯(cuò)覺，毛大慶似乎正在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳，商業(yè)地產(chǎn)是萬科向萬億公司進(jìn)軍的方向。

但事實(shí)上，不論在行業(yè)還是在萬科內(nèi)部，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間都正在進(jìn)入瓶頸。

高力國際市場(chǎng)研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋?qū)Π畹禺a(chǎn)記者說，現(xiàn)在整個(gè)大環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)都處于過剩狀態(tài)，長(zhǎng)期來看，雖然一線城市的過剩情況可以在一定時(shí)間后得到消化，但是增長(zhǎng)速度肯定要降下來。

在萬科內(nèi)部，"從方向上看，新興非住業(yè)務(wù)重于傳統(tǒng)商辦（商場(chǎng)、寫字樓）"，萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書譚華杰向邦地產(chǎn)記者表示。

譚華杰介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是萬科"新興非住業(yè)務(wù)"的一部分，未來萬科將圍繞物流地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、以運(yùn)動(dòng)為主題的度假項(xiàng)目這三個(gè)方向快速發(fā)力。

"新興非住業(yè)務(wù)"的嘗試權(quán)，并不在現(xiàn)已獨(dú)立運(yùn)營的萬科商業(yè)地產(chǎn)公司手中。譚華杰稱，"各地都在嘗試"。

這意味著，住宅產(chǎn)品達(dá)到2000億元銷售規(guī)模之后的萬科，發(fā)展重點(diǎn)并不是毛大慶所擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，而是包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的"新興非住業(yè)務(wù)"，就目前情況來看，這一發(fā)展引擎掌控在萬科各個(gè)地方公司手中。

新興非住業(yè)務(wù)可能單獨(dú)上市

早在辭職之前，毛大慶就已不再擔(dān)任萬科商用地產(chǎn)負(fù)責(zé)人。去年底，他與時(shí)任北京區(qū)域總經(jīng)理的丁長(zhǎng)峰職務(wù)對(duì)調(diào)。

因此在萬科內(nèi)部看來，毛大慶的此次離職，對(duì)于萬科商業(yè)而言，"沒有任何實(shí)質(zhì)影響"。

今年初，現(xiàn)任萬科商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的丁長(zhǎng)峰曾表示，未來商業(yè)、度假、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)將作為萬科創(chuàng)造市值的業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展，或單獨(dú)上市。

然而，就目前而言，萬科的"新興非住業(yè)務(wù)"尚處在培育期，重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)方向雖已在不同程度上有所嘗試，但是具體的商業(yè)模式還未確定。

據(jù)悉，以運(yùn)動(dòng)為主題的度假地產(chǎn)已有吉林滑雪項(xiàng)目、三亞度假公園、惠州度假區(qū)在運(yùn)營，物流地產(chǎn)主要是萬科總部負(fù)責(zé)，創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)項(xiàng)目（前海公館、留仙洞產(chǎn)業(yè)基地）都在深圳。

去年9月，邦地產(chǎn)記者在前海公館看到，該項(xiàng)目除了整租給一些金融機(jī)構(gòu)之外，還設(shè)置了零售出租的辦公間。

譚華杰稱，像前海公館這樣的創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的定位，主要是為創(chuàng)客、小微企業(yè)提供產(chǎn)品。他表示近期將有推廣計(jì)劃。

不過，創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的盈利能力如何，現(xiàn)在尚未可知。

前海企業(yè)公館市場(chǎng)部招商總監(jiān)何嵐曾向記者表示，由于前海附近寫字樓數(shù)量少，所以前海公館的招租很順利，租金與深圳甲級(jí)寫字樓持平。