每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

3月30日，央行等三部委推出房貸新政，二套房貸款最低首付比例降至四成；同時(shí)，財(cái)政部發(fā)布個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整通知，二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，基于上述新政，樓市量?jī)r(jià)回暖的預(yù)期會(huì)增強(qiáng)，但政策落地還需要一段時(shí)間，政策在各城市的具體落地更值得關(guān)注；營業(yè)稅“5改2”屬于重大利好，比降低首套房首付的意義還要重大，估計(jì)5月份樓市成交會(huì)漲起來，二手房交易起碼將上漲15%，但是想讓樓市像2009年那樣火爆已經(jīng)不可能，因?yàn)榻?jīng)歷多次政策調(diào)整后，平穩(wěn)健康發(fā)展已經(jīng)是樓市主旋律。

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付30%。

樓市新政暖風(fēng)勁吹，A股市場(chǎng)地產(chǎn)股大漲，截至收盤，超過10只個(gè)股漲停。不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者，市場(chǎng)量?jī)r(jià)回暖預(yù)期強(qiáng)烈，但政策落地還需要一段時(shí)間，政策在各城市的具體落地更值得關(guān)注。

政府救市連發(fā)“三槍”

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)樓市新政?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，對(duì)于家庭購買二套房中的非普通住房，最低首付款比例未作調(diào)整。“政府‘救市’連發(fā)三槍，火力已經(jīng)能使市場(chǎng)回暖了，可能還有第四槍。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭直言。

值得注意的是，同日，財(cái)政部發(fā)布個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整通知，二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。“只盯著增量項(xiàng)目來想解決方法是不夠的，需要更多為已經(jīng)形成的項(xiàng)目找到出路，在契稅方面作出變革，才有助于老百姓賣舊房買新房，緩解庫存壓力。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政府還應(yīng)該在租賃稅、房地產(chǎn)稅等方面，對(duì)空置房的租賃進(jìn)行引導(dǎo)。

另外，對(duì)于新政的持續(xù)出臺(tái)，胡志剛也向記者直言，目前中央的做法，主要是以金融為特點(diǎn)來穩(wěn)定住房消費(fèi)，中央的意圖也很清楚，雖然不能完全等同于2009年的刺激，中央意識(shí)到房地產(chǎn)不能崩盤，而且在GDP的目標(biāo)下，房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用很重要。

改善型項(xiàng)目將受益

就新政連發(fā)對(duì)于樓市的影響來說，胡志剛告訴記者，從當(dāng)前的情況看，中央層面在連續(xù)加大力量，房地產(chǎn)市場(chǎng)有回升的可能。

從房地產(chǎn)業(yè)一線人員的角度來看，富力成都公司某管理層人士告訴記者，公司已經(jīng)意識(shí)到政策持續(xù)放松的這一趨勢(shì)，所以在今年制定了不小的增長(zhǎng)目標(biāo)，項(xiàng)目在價(jià)格、產(chǎn)品包裝上也會(huì)做出調(diào)整。“價(jià)格上，一些位置和戶型條件好的產(chǎn)品可能均價(jià)提升，一些清棟產(chǎn)品可能做優(yōu)惠，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為，現(xiàn)在的情況下做這些手段，才會(huì)有用。”

上述人士也直言，目前局面有所改善，但長(zhǎng)期而言，市場(chǎng)存量壓力大，需求會(huì)否得到大幅提升，還是要看項(xiàng)目。整體而言，改善型項(xiàng)目和改善性的戶型產(chǎn)品，會(huì)由于需求的釋放，使得銷售相對(duì)提升。

瑞安城中匯高級(jí)經(jīng)理柴春梅曾告訴記者，持續(xù)新政釋放的人群更多是有改善性需求的客群。這群人預(yù)算相對(duì)高些，對(duì)面積、環(huán)境、地段、質(zhì)量等方面要求也高，更具吸引力的產(chǎn)品才能得到市場(chǎng)青睞。

三盛集團(tuán)都會(huì)城項(xiàng)目營銷總監(jiān)張建認(rèn)為，就二套首付而言，從六成降到四成，有一定意義，但意義不大，降到三成才有實(shí)際效果。“樓市政策放松，已經(jīng)是大家默認(rèn)的狀態(tài)和共同的預(yù)期。大家心里知道，房地產(chǎn)大幅下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)沒有任何好處。”

張建指出，宏觀層面給予了較大幅度的放松，但落到每個(gè)城市和具體銀行，會(huì)以怎樣的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也是值得關(guān)注的問題。“我認(rèn)為整體上，今年的貸款情況，可能還是沒有前幾年那樣好。”

萬科廣州公司總經(jīng)辦主任周峰認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)政策的回應(yīng)還有待觀察。

三盛翡儷山項(xiàng)目總監(jiān)肖可直言，別墅等物業(yè)，因?yàn)椴皇鞘袌?chǎng)主流，所以在政策洪流下受到的影響，相對(duì)較小。

佳兆業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，最近降息政策出來，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有一定影響，但過完年的市場(chǎng)沒有像大家想象的那樣快速回暖，政策出臺(tái)的效果顯現(xiàn)需要一段時(shí)間，對(duì)購房人而言，好時(shí)機(jī)還是要等到大概5月份。

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專家說法

普通住房交易營業(yè)稅“5改2”比降首付更猛？

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 杜靜 發(fā)自北京、成都

這次樓市新政組合拳，比預(yù)期來得更為猛烈。

昨日（3月30日），除了央行等部委聯(lián)合出臺(tái)居民購買第二套住房首付款降為四成之外，財(cái)政部與國稅總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

上述《通知》的亮點(diǎn)是，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

在中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存看來，穩(wěn)定樓市就是穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)，這項(xiàng)財(cái)稅刺激屬于重大利好，比降低首套房首付的意義還要重大，估計(jì)5月份樓市成交會(huì)高漲起來。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，對(duì)市場(chǎng)來說，二手房交易將起碼上漲15%。

針對(duì)后市，陳寶存認(rèn)為，后續(xù)不會(huì)再出房地產(chǎn)具體政策，而會(huì)針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)采取降準(zhǔn)或降息等利好政策。

二手房營業(yè)稅顯著降低

與歷史上的財(cái)稅政策比較來看，上述最新營業(yè)稅政策似乎又回到了2005年6月，也是對(duì)2011年這一政策的再度調(diào)整。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，二手房交易從2005年開始出臺(tái)營業(yè)稅時(shí)，規(guī)定的免征年限就是兩年，經(jīng)歷了2009年、2010年的高潮后，2011年初將兩年的免征期限提升為5年。

財(cái)政部與國稅總局發(fā)布的“財(cái)稅［2011］12號(hào)”文件顯示，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

這次調(diào)整的亮點(diǎn)，在于個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)吳豐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這是一種短期刺激政策，有很大的彈性空間，會(huì)進(jìn)一步釋放市場(chǎng)需求，增強(qiáng)市場(chǎng)的交易量。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，“5改2”政策最大的受益者是購房人。對(duì)于很多人來說，不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了，降低其購房成本，能夠省一筆錢。“北京目前營業(yè)稅稅率5.5%，一套3年內(nèi)交易過，過戶價(jià)格200萬的二手房，在過去營業(yè)稅高達(dá)11萬，但在新政后將減免。”張大偉表示，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)來說，二手房交易將起碼上漲15%。

短期難再出政策刺激

去年10月份以來，全國樓市頻繁迎來政策“組合拳”，其背后的目標(biāo)直指“高庫存”問題。

實(shí)際上，高庫存已成為壓在各大房企頭上的“緊箍咒”。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年我國商品房銷售面積和銷售額均出現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”，商品房待售面積超6億平方米，較2013年末增加近1.3億平方米。

樓市在經(jīng)歷這波“組合拳”之后，下一步還會(huì)有進(jìn)一步的刺激嗎？在陳寶存看來，當(dāng)前包括央行、財(cái)政部、國稅總局和國土資源部等差不多都已出臺(tái)了房地產(chǎn)相關(guān)政策，該出的都出齊了，短期內(nèi)很難再出新的刺激政策，因?yàn)橄嚓P(guān)部門要觀察一段時(shí)間，看市場(chǎng)反應(yīng)如何。

陳寶存預(yù)計(jì)，下一步更多會(huì)針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)出臺(tái)政策，比如降息或降準(zhǔn)等，這些政策的導(dǎo)向是針對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。“這一政策一直是市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整的政策，本次調(diào)整后，均恢復(fù)到房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史最寬松的時(shí)期。”張大偉補(bǔ)充說，后續(xù)可能出臺(tái)的政策紅利是個(gè)稅調(diào)整等。

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房企說法

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明：一線城市房?jī)r(jià)將漲10%

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 杜靜 發(fā)自北京

“政策一定會(huì)出臺(tái)，最晚兩個(gè)月，最快可能兩個(gè)禮拜就會(huì)出來。”在3月30日14時(shí)召開的“遠(yuǎn)洋新聞會(huì)客廳”上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司總裁李明表達(dá)了對(duì)政策走向的預(yù)判。

而未等這場(chǎng)沙龍結(jié)束，樓市新政在30日便相繼推出。

早在遠(yuǎn)洋發(fā)布業(yè)績(jī)之時(shí)，李明就曾在媒體會(huì)上對(duì)今后市場(chǎng)走勢(shì)作出了預(yù)判。“比上不足，比下有余”。他用這簡(jiǎn)單的8個(gè)字來預(yù)估2015年市場(chǎng)銷量。在他看來，2015年市場(chǎng)再難超越2013年創(chuàng)下的歷史高位，“2009年全國房地產(chǎn)銷售量不過5萬億，僅僅用了5年時(shí)間，2013年就創(chuàng)下10萬億的成績(jī)，而從幾千億、1萬億爬升到5萬億，卻用了長(zhǎng)達(dá)10年左右的時(shí)間。”相比2014年的市場(chǎng)水平，今年將略有增長(zhǎng)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年全國商品房銷售額43995億元，而2013年這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到81428億元，2014年為76292億元。“一線城市肯定是上漲的，20%不敢說，10%是有的。”價(jià)格方面，李明則更看好一線城市，“二線城市可能有漲有跌，三線、四線城市是跌的。”在他看來，政府決策思路日益透明，房地產(chǎn)運(yùn)行更尊重市場(chǎng)規(guī)律的大環(huán)境下，市場(chǎng)運(yùn)行周期、各區(qū)域的特點(diǎn)和走向才更加值得關(guān)注。

在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)“新常態(tài)”方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)早在2014年就已開始調(diào)整布局。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新增逾700萬平方米土地儲(chǔ)備，與此同時(shí)，出讓土地儲(chǔ)備600萬平方米。李明表示，“2013年集團(tuán)已著手優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，目前一線城市土地儲(chǔ)備占比45%，二線城市占比50%。”

在更具體的區(qū)域布局上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正在提前布局城市中心地帶的城市更新。據(jù)李明透露，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)著手以一級(jí)開發(fā)形式，加緊在北京四環(huán)與五環(huán)之間布局。