海博股份(600708)：股價(jià)基本反映負(fù)面預(yù)期，上調(diào)至中性

投資建議

公司上周發(fā)布公告，公布《重大資產(chǎn)臵換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金預(yù)案》，資產(chǎn)重組方案基本符合預(yù)期，但我們認(rèn)為資產(chǎn)臵換后公司估值較高，股價(jià)下行壓力較大，下調(diào)至減持，并下調(diào)目標(biāo)價(jià)至6.90元。目前股價(jià)接近我們的目標(biāo)價(jià)，且公司基本面沒有變化，我們將評(píng)級(jí)上調(diào)至中性，維持目標(biāo)價(jià)6.90不變。

理由

股價(jià)基本反映負(fù)面預(yù)期。雖然資產(chǎn)臵換后，公司EPS有增厚（不考慮募集配套資金增發(fā)股本）；但主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成物流與房地產(chǎn)，且臵出了光明海博投資（持有極限天資70%股份），導(dǎo)致承接母公司冷鏈業(yè)務(wù)賦予的估值溢價(jià)消失，也因房地產(chǎn)行業(yè)估值較低，拉低了公司估值。采用分部估值法，公司合理股價(jià)在6.90元，目前股價(jià)與此接近，我們認(rèn)為目前股價(jià)基本反映了以上的負(fù)面預(yù)期。

關(guān)注房地產(chǎn)和冷鏈業(yè)務(wù)的發(fā)展。農(nóng)工商地產(chǎn)扎根上海，輻射長三角。在手項(xiàng)目（包括在銷、將售和開發(fā)）共計(jì)33個(gè)，其中30%在上海，大部分為住宅地產(chǎn)，考慮上海獨(dú)特的資源稟賦，我們認(rèn)為這些項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但剩余70%項(xiàng)目幾乎都在三線及以下城市，且大部分為中高端住宅，考慮三線城市戶均一套的保有量，高于縣城的生活成本和弱于一、二線城市的學(xué)校、醫(yī)療等配資源套，及剛性的戶籍制度，需求偏弱；疊加供給偏大、開發(fā)商回籠資金，目前在銷的19個(gè)項(xiàng)目存在售價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，可能拉低公司利潤率。雖然臵出光明海博投資，但公司仍有冷庫、貨車等固定資產(chǎn)和菜管家這個(gè)平臺(tái)，我們期待股份和集團(tuán)在未來有較多的合作，相對(duì)看好這個(gè)業(yè)務(wù)的未來發(fā)展。

盈利預(yù)測與估值

由于沒有進(jìn)一步信息，我們暫時(shí)不調(diào)整公司的盈利預(yù)測。維持2014/15年EPS0.35/0.40元的預(yù)測不變，對(duì)應(yīng)2014年20.5倍市盈率。

風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。（中金公司）

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