李嘉誠去年至今套現(xiàn)逾738億元

三年未在中國內(nèi)地拿地

■本報記者 王麗新

“李嘉誠的企業(yè)實際上是多元化的綜合體公司，他一直不想把自己定性為房地產(chǎn)公司。”一位在港從事相關(guān)行業(yè)人士向《證券日報》記者透露，“長和系”打折出售中國香港樓盤，以及頻繁出售其位于中國內(nèi)地的物業(yè)，從投資者角度來看，這是清理投資回報率較低的資產(chǎn)的正常交易，獲得的資金可以投向其他新興產(chǎn)業(yè)或投資回報率更高的產(chǎn)業(yè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，自2014年1月份至今，在一年多的時間內(nèi)，李嘉誠通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或其他方式套現(xiàn)逾738億元人民幣，其中出售的位于中國內(nèi)地物業(yè)貨值總計約達129億元人民幣。

值得注意的是，有消息人士向《證券日報》記者透露，梳理李嘉誠在中國內(nèi)地出售資產(chǎn)的路徑圖可發(fā)現(xiàn)，事實上，李嘉誠出讓的基本都是商用物業(yè)，包括寫字樓和商場等。而對于住宅項目，李嘉誠則更多地選擇留在手中。

而對于其在上海的住宅項目是否有打折銷售計劃，《證券日報》記者致電長江實業(yè)上海相關(guān)負責人，其表示，“不清楚”。

套現(xiàn)路徑圖有玄機

從李嘉誠家族“套現(xiàn)路徑圖”可發(fā)現(xiàn)，中國內(nèi)地物業(yè)、中國香港旗下多元化資產(chǎn)、包括殼公司等資產(chǎn)為其套現(xiàn)的主要貢獻者。在中國內(nèi)地物業(yè)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，自2014年1月份至今，李嘉誠家族通過拋售中國內(nèi)地物業(yè)累計獲得129億元的套現(xiàn)總額。

2014年2月份，李嘉誠旗下長江實業(yè)參股的ARA資產(chǎn)管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心，此項交易是長三角地區(qū)內(nèi)有史以來金額最大的有穩(wěn)定收益物業(yè)的整棟交易；同年4月份，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國大型海外房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本； 8月份，李嘉誠長和系持股公司李嘉誠旗下基金ARA以15.4億元人民幣拋售虹口區(qū)北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈，新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5億美元的價格接手； 11月份，泛?？毓烧揭?8.2億港元（約合31億元人民幣）接手李嘉誠旗下和記港陸71.36%的股份。而和記港陸旗下資產(chǎn)主要包括位于上海的兩棟投資性物業(yè)。

此外，在中國香港地區(qū)，李嘉誠也在整理資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2014年至今，李嘉誠在港通過出售資產(chǎn)或者其他方式套現(xiàn)了761億港元（合計約609億元人民幣）資產(chǎn)，其出售的資產(chǎn)中有房地產(chǎn)項目，也有其它產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)。

2014年1月22日，同屬李嘉誠旗下的電能實業(yè)分拆港燈電力投資上市，集資約241億港元；同年3月份，李嘉誠轉(zhuǎn)而將屈臣氏股份近25%作價440億港元賣給新加坡主權(quán)基金淡馬錫；同年3月14日，和記黃埔旗下在新加坡的上市公司和記港口信托，減持亞洲貨柜碼頭60%股權(quán)，套現(xiàn)最多24.72億港元。

近日，繼去年的一次七五折優(yōu)惠售樓之后，李嘉誠旗下的長江實業(yè)再次在香港甩賣樓盤。日前，長江實業(yè)以八折優(yōu)惠促銷將軍澳日出康城的某一樓盤，推出的740套房源在9小時內(nèi)即被搶購一空，總成交額達到55億港元，約合人民幣43.5億元。

甩賣樓盤未虧損

事實上，李嘉誠套現(xiàn)如此多的資金，其流向何處？據(jù)記者了解，根據(jù)其投資旗艦和記黃埔2014年中期的財務報告顯示，歐洲已成為其收入最重要來源，貢獻了43%的總收入，光英國就貢獻了18%；加拿大和香港分別貢獻了14%、15%，中國內(nèi)地為11%。

而根據(jù)媒體搜集的李嘉誠近期以來的投資方向發(fā)現(xiàn)，其大規(guī)模投資以航空業(yè)為主，小規(guī)模投資卻從社交網(wǎng)絡延伸至食品科技，其中不乏新奇產(chǎn)物。

“我認為出售資產(chǎn)的交易是明智的，這是一種分散投資風險的策略性轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。”上述在港從事相關(guān)行業(yè)人士向《證券日報》記者透露，從全球商用物業(yè)分布圖來看，中國門戶城市（包括北京和上海）持有型商用物業(yè)投資回報率并不高，流通量也相對較少，從資金借貸角度看，投資回報率被進一步壓縮。

此外，該人士進一步稱，從投資者角度而言，外國房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)不在中國活躍。從全球市場來看，對商業(yè)物業(yè)的投資多轉(zhuǎn)向紐約、倫敦等門戶城市，其投資回報率更高。

而對于李嘉誠打折銷售中國香港樓盤而言，其清貨的目的比較明顯，但從算總賬角度來看，其實李嘉誠并未虧損甩賣樓盤。

內(nèi)地住宅項目缺席套現(xiàn)名單

值得注意的是，有消息人士向《證券日報》記者透露，梳理李嘉誠在中國內(nèi)地出售的基本都是商用物業(yè)，包括北京、上海、南京等地的寫字樓和商場等。而對于住宅項目，李嘉誠則更多地選擇留在手中。換言之，住宅項目資產(chǎn)幾乎缺席了李嘉誠的套現(xiàn)名單。

而從媒體的報道中可知，“長和系”近兩年在中國內(nèi)地已經(jīng)鮮少出擊土地市場。有報道稱，在2011年以前，長江實業(yè)與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩(wěn)定。但2012年5月份購入上海一塊住宅用地之后，“長和系”在內(nèi)地市場上再未有一塊土地入賬。

不過，《證券日報》記者翻閱長江實業(yè)和和記黃埔公告獲悉，截至2014年11月30日，長實集團及和黃集團兩家公司將向重組后的長地集團轉(zhuǎn)讓1.7億平方尺(約1889萬平方米)可供發(fā)展的土地儲備，其中1.58億平方尺來自中國內(nèi)地，這意味著九成土地儲備位于中國內(nèi)地。

對此，上述消息人士向《證券日報》記者直言，李嘉誠近幾年已經(jīng)沒有在中國內(nèi)地土地市場拿地，因為近幾年內(nèi)地土地價格一路水漲船高，已經(jīng)觸及土地成本占所有成本超過70%的水平線，而“長和系”所儲備的住宅項目多是幾年前獲得的土地，借助于土地增值空間，其住宅項目具有高利潤回報率，而且當前市場下，住宅需求依然存在，且近期正有漲價的跡象，因此其不出讓這些資產(chǎn)頗為正常。

以《證券日報》記者曾實地走訪的長江實業(yè)旗下項目湖畔天下為例，據(jù)相關(guān)機構(gòu)提供給本報記者的數(shù)據(jù)顯示，長實湖畔天下項目產(chǎn)權(quán)起始時間為2008年7月24日，這意味著該項目是2008年拿地，而其最早開工時間則為2010年8月7日，超過2年以上。此外，該項目直至2013年9月7日才第一次開盤。

一般來說，以中國內(nèi)地開發(fā)商的開發(fā)速度來看，一個住宅項目從拿地到清盤一般為三年時間，若超過三年尚未清盤，則意味著該項目剩余房源為滯銷存貨，因其土地成本過高，這種滯銷存貨量越高對房企資金鏈壓力越大，所以開發(fā)商都在加快周轉(zhuǎn)以保項目利潤。而長實湖畔天下項目從拿地到第一次開盤用了長達5年多的時間，可見其開發(fā)速度之慢。

而對于長江實業(yè)是否正在打折銷售，或者計劃打折拋售上述項目，上述長江實業(yè)負責人向《證券日報》記者表示，“不清楚”。