每經(jīng)編輯 杜靜    

邦地產(chǎn)記者 杜靜

“未來五年，我們的銷售額要接近千億。”3月底的一天，在北京東三環(huán)一家創(chuàng)意園的咖啡館里，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表情輕松地吐出這個(gè)數(shù)字，向記者描繪著遠(yuǎn)洋未來五年千億的發(fā)展圖景。

然而，對(duì)他來說，這個(gè)任務(wù)遠(yuǎn)不是說出來那么輕松。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年協(xié)議銷售總額突破400億元，但今年的銷售目標(biāo)只是在這一基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了5%。與此同時(shí)，毛利率也在2014年下跌至21%，創(chuàng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)歷史最低。

2015年，李明和他的團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過一年多時(shí)間的調(diào)研，推出“海鷗IV”戰(zhàn)略規(guī)劃。但如何實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略，是李明和他的團(tuán)隊(duì)不得不思考的問題。

千億目標(biāo)寄望“背包人”

2015年，李明和他的團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過一年多時(shí)間的調(diào)研，推出“海鷗IV”戰(zhàn)略規(guī)劃。在這個(gè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要從單一的增量開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向四元業(yè)務(wù)，其比例為“4321”。盡管遠(yuǎn)洋的業(yè)務(wù)格局分屬四個(gè)板塊，但業(yè)務(wù)重點(diǎn)仍然在房地產(chǎn)開發(fā)上，這預(yù)示著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)未來五年的主業(yè)其實(shí)已經(jīng)確定--仍然延續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式。

然而，要靠遠(yuǎn)洋現(xiàn)有的資源，實(shí)現(xiàn)1000億元的銷售規(guī)模，談何容易。“過去下沉到三四線城市，以及2011年提出的三年內(nèi)打造10個(gè)購(gòu)物中心的發(fā)展戰(zhàn)略，讓遠(yuǎn)洋走了一些彎路。”蘭德咨詢公司總裁宋延慶表示，三四線城市去化速度慢，庫(kù)存也一直處于高位。

李明似乎更早看到了這一問題，早在2013年，遠(yuǎn)洋就開始土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的調(diào)整。據(jù)他透露，2014年，遠(yuǎn)洋新增700多萬平方米一線城市土地儲(chǔ)備資源，同時(shí)出售三四線城市土地儲(chǔ)備約600萬平方米，至此，一線城市土地價(jià)值占比45%，二線城市土地價(jià)值占比50%。

這樣的土地布局，能否有效保證遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提高毛利，仍然存疑。李明并沒有給出明確答案。他更多地談及公司正在進(jìn)行的一項(xiàng)管理改革——“背包人”計(jì)劃會(huì)對(duì)遠(yuǎn)洋五年千億目標(biāo)有怎樣的支持作用。

在過去五年中，遠(yuǎn)洋將房地產(chǎn)開發(fā)分解成足夠細(xì)致的17000件任務(wù)。遠(yuǎn)洋推行的全新工作模式：每個(gè)項(xiàng)目公司不設(shè)固定的長(zhǎng)期崗位，有需要時(shí)，從人才池中調(diào)配合適的人，讓他/她從17000個(gè)分解任務(wù)中選擇自己擅長(zhǎng)的“任務(wù)包”，“背包”上崗，這個(gè)“任務(wù)包”相關(guān)的責(zé)任和激勵(lì)都直接給到個(gè)人。

在房地產(chǎn)行業(yè)，拿地被認(rèn)為是決定整個(gè)項(xiàng)目盈利與否的最重要環(huán)節(jié)，決定了項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率高低70%的因素。由于前期拿地失誤，定位出錯(cuò)，而導(dǎo)致項(xiàng)目最終銷售乏力，周轉(zhuǎn)速度緩慢，各個(gè)部門負(fù)責(zé)人相互推諉責(zé)任的案例并不少見。“背包人”計(jì)劃能否解決這些問題，是一個(gè)疑問。