每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

近日，華信資產(chǎn)入主經(jīng)典集團(tuán)的消息被證實(shí)。在昆明業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，華信資產(chǎn)“入主”經(jīng)典集團(tuán)，實(shí)際上屬于并購(gòu)。號(hào)稱“中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企”的云南經(jīng)典房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)典地產(chǎn)），目前正陷入資金鏈緊張之中，前不久通過(guò)一項(xiàng)高成本的委托貸款，為其提供擔(dān)保的就是華信資產(chǎn)。

這并非孤例。有私募專家認(rèn)為，2015年地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)并購(gòu)基金“元年”，大的地產(chǎn)并購(gòu)機(jī)會(huì)來(lái)臨。

華信替經(jīng)典貸款兜底

今年初，一直號(hào)稱昆明西市區(qū)最大“城改”項(xiàng)目的“經(jīng)典雙城”悄然更名“華信雙城”。

近日，一份源自華信資產(chǎn)的媒體邀請(qǐng)函明確顯示“華信資產(chǎn)入主經(jīng)典集團(tuán)”，其昆明新聞發(fā)布會(huì)已定于4月19日舉行，參會(huì)企業(yè)著重提及了華誼兄弟、北京建工、58到家、均豪物業(yè)4家北京巨頭。

實(shí)際上，經(jīng)典地產(chǎn)已陷入資金鏈緊張之中。記者從中國(guó)動(dòng)向（03818，HK）所披露的公告發(fā)現(xiàn)，今年2月初經(jīng)典地產(chǎn)已向其申請(qǐng)6億元委托借款，期限4個(gè)月，年化成本22.4%，遠(yuǎn)超信托融資。

作為擔(dān)保措施，經(jīng)典地產(chǎn)兩大股東楊永席和楊永華已將所持所有股權(quán)質(zhì)押于放貸方。4個(gè)月后，如果上述款項(xiàng)還不上，經(jīng)典地產(chǎn)將易主。不過(guò)，記者也注意到，華信資產(chǎn)老板馬超以其所持華信資產(chǎn)全部股權(quán)為上述借款提供質(zhì)押擔(dān)保等。

2015或?yàn)椴①?gòu)基金元年

以主業(yè)而言，華信資產(chǎn)正在發(fā)力投行業(yè)務(wù)，包括與華誼兄弟合作設(shè)立影視文旅地產(chǎn)系列基金以及地產(chǎn)并購(gòu)基金等。

在地產(chǎn)并購(gòu)基金上，華信資產(chǎn)表示，收購(gòu)標(biāo)的主要是擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)但資金流枯竭的“冰凍魚(yú)”地產(chǎn)項(xiàng)目和地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)債務(wù)和資產(chǎn)重組，盤(pán)活資產(chǎn)達(dá)成資產(chǎn)增值收益。在昆明業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，華信資產(chǎn)“入主”經(jīng)典集團(tuán)，實(shí)際上屬于并購(gòu)。

在宏源匯智投資房地產(chǎn)金融部總經(jīng)理童羅興看來(lái)，上述動(dòng)作相當(dāng)于資本“抄底”，背后一定有基金推動(dòng)，實(shí)力強(qiáng)的并購(gòu)基金不僅會(huì)充當(dāng)財(cái)務(wù)投資人，還會(huì)成為標(biāo)的房企操盤(pán)者。

前不久，平安銀行推出30億元的首單地產(chǎn)并購(gòu)基金，主要對(duì)接融創(chuàng)集團(tuán)行業(yè)整合，同屬平安系的平安人壽已成碧桂園二股東。此外，“安邦系”在不斷增持金地集團(tuán)等。

4月11日，北大博雅方略金控集團(tuán)旗下的中金聯(lián)盟為其“博雅地產(chǎn)并購(gòu)基金1號(hào)產(chǎn)品”對(duì)外推介募資，規(guī)模5000萬(wàn)元。博雅基金方面介紹說(shuō)，并購(gòu)標(biāo)的是部分銀行、投資公司持有“上海中環(huán)以內(nèi)或軌道交通沿線低估值住宅”的不良資產(chǎn)，通過(guò)折價(jià)收購(gòu)再溢價(jià)銷售獲利，在風(fēng)控機(jī)制上，既有相關(guān)抵押擔(dān)保，又有財(cái)險(xiǎn)支持。

除了金融財(cái)團(tuán)背景的地產(chǎn)并購(gòu)基金之外，當(dāng)前包括德信資本、高和資本等PE機(jī)構(gòu)，以及像中天城投等上市房企也主動(dòng)吹響了地產(chǎn)并購(gòu)基金“集結(jié)號(hào)”。有私募界人士認(rèn)為，2015年將成為地產(chǎn)并購(gòu)基金元年。

卓創(chuàng)投資董事總經(jīng)理向?qū)庍h(yuǎn)表示：“與幾年前相比，像安邦、平安等金融巨頭的心態(tài)大不一樣，雖然當(dāng)前樓市進(jìn)入低谷，但他們認(rèn)為回報(bào)率仍然可觀，愿意協(xié)助萬(wàn)科等巨頭開(kāi)展并購(gòu)。”

地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品漸趨熱

近日，綠地集團(tuán)聯(lián)合螞蟻金服、陸金所推出了名為“綠地地產(chǎn)寶”的互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)到2020年規(guī)模將達(dá)800億元。這款產(chǎn)品將對(duì)接綠地江西棚改項(xiàng)目，募資規(guī)模2億元，年化收益率6.4%，門檻2萬(wàn)元。

一位不愿具名的地產(chǎn)金融界人士認(rèn)為，6.4%的收益率，加上產(chǎn)品發(fā)行等成本，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，融資成本低于信托成本。

清科研究中心對(duì)外透露，在歐美PE基金中，超過(guò)50%的都是并購(gòu)基金，中國(guó)的并購(gòu)基金還在萌芽階段。投資基金類型上，85.7%的機(jī)構(gòu)LP更傾向投資于并購(gòu)基金。

上述地產(chǎn)金融人士認(rèn)為，像綠地發(fā)行地產(chǎn)寶，通過(guò)匯聚社會(huì)閑散資本，最終通過(guò)綠地金控或PE機(jī)構(gòu)打造大并購(gòu)基金，掘金產(chǎn)業(yè)洼地，人人都可能是股東，有機(jī)會(huì)獲取更高回報(bào)率。

地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品頻出，會(huì)否推高房企融資成本，加劇風(fēng)險(xiǎn)？在向?qū)庍h(yuǎn)看來(lái)，這是一把雙刃劍，房企既然敢于融資，說(shuō)明還能接受這種成本。行業(yè)并購(gòu)整合是大趨勢(shì)，基金將大有機(jī)會(huì)。