每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域正在迅速擴(kuò)大，從國(guó)內(nèi)到國(guó)外，又從陸地走向廣闊的海域。

4月20日，萊蒙國(guó)際（3688，HK）對(duì)外公布了海洋地產(chǎn)計(jì)劃。在該公司惠州水榭灣項(xiàng)目中，一條包括海洋牧場(chǎng)、海釣俱樂(lè)部、深海產(chǎn)品O2O商場(chǎng)、度假酒店、高端海景房在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈隱現(xiàn)。

在國(guó)內(nèi)首家海洋地產(chǎn)、首個(gè)海洋牧場(chǎng)眾籌等一系列光環(huán)下，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的范疇正在無(wú)限擴(kuò)大，假以時(shí)日，從海洋，到農(nóng)業(yè)、山林都將有轉(zhuǎn)型不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房企涉足其間。

開(kāi)發(fā)商借海洋題材包裝房地產(chǎn)項(xiàng)目

2014年，對(duì)于萊蒙國(guó)際而言，是增收不增利的一年。當(dāng)年，萊蒙國(guó)際綜合營(yíng)業(yè)額約70億港元，同比增21%，公司權(quán)益股東應(yīng)占盈利9億港元，同比降28%。

在此背景下，萊蒙國(guó)際主管新發(fā)展業(yè)務(wù)的集團(tuán)副總裁丁向華對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，萊蒙國(guó)際仍聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只是“從賣房子變成賣生活方式”。

海洋地產(chǎn)，即其推出的新業(yè)務(wù)之一，這更像是旅游地產(chǎn)的升級(jí)版。據(jù)丁向華介紹，該項(xiàng)目集漁業(yè)、休閑游釣、旅游觀光為一體，包括1000畝海洋牧場(chǎng)等。

另外，丁向華表示，雖然現(xiàn)階段萊蒙國(guó)際并沒(méi)有向海洋產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的計(jì)劃，但在未來(lái)3~5年，萊蒙國(guó)際希望成為成熟的海洋生活主題地產(chǎn)商，屆時(shí)將圍繞海產(chǎn)品、釣魚(yú)用具等打造O2O式綜合商場(chǎng)。不過(guò)，該項(xiàng)目只是一個(gè)開(kāi)始，要不要整體轉(zhuǎn)型還要看收益率。

浙江大學(xué)海洋經(jīng)濟(jì)研究教授王依欣稱，海洋已被納入國(guó)家戰(zhàn)略，對(duì)于圍繞海洋經(jīng)濟(jì)做文章的項(xiàng)目而言，政策環(huán)境較為寬松。他在考查萊蒙國(guó)際惠州項(xiàng)目后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者多，市場(chǎng)條件成熟。

難點(diǎn)：海洋產(chǎn)權(quán)多糾紛

除了首個(gè)海洋地產(chǎn)項(xiàng)目，萊蒙國(guó)際還試圖通過(guò)眾籌涉足海洋漁業(yè)。

據(jù)籌人谷CEO盧政介紹，此次眾籌發(fā)起人為萊蒙國(guó)際，籌人谷僅負(fù)責(zé)一系列的眾籌產(chǎn)品設(shè)計(jì)。在海洋牧場(chǎng)運(yùn)營(yíng)上，萊蒙國(guó)際會(huì)先培育環(huán)境，比如給魚(yú)兒建別墅，增加海洋生物的數(shù)量與種類，再在之上設(shè)立平臺(tái)，添加酒吧、海釣等服務(wù)?；I人谷設(shè)計(jì)的眾籌產(chǎn)品不僅包括這些海上平臺(tái)，還會(huì)有平臺(tái)子業(yè)務(wù)。

惠州項(xiàng)目公司總經(jīng)理蔡江河介紹，惠州項(xiàng)目原為國(guó)家經(jīng)營(yíng)的海洋漁場(chǎng)，萊蒙國(guó)際和海洋局協(xié)商合作，獲取15年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施。在喧囂的房產(chǎn)稅背后，人們大多忽略了它背后的商機(jī)，海域使用權(quán)納入登記——即其中之一。該項(xiàng)條款意味著，地產(chǎn)公司若想進(jìn)軍海洋將獲更多法律保障。

一名法律專家表示，海域產(chǎn)權(quán)問(wèn)題極為復(fù)雜，實(shí)操中糾紛很多。據(jù)悉，當(dāng)特定人對(duì)特定海域存在排他性的利用權(quán)時(shí)，該權(quán)利已很接近物權(quán)。因此只有農(nóng)業(yè)部門發(fā)放的養(yǎng)殖許可證并不能滿足漁場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者，還需要海洋局給予海域使用權(quán)。在具體層面上，兩種證引起了相關(guān)管理部門的利益沖突。

中國(guó)政法大學(xué)教授李顯冬表示，雖然目前管轄單位還未改變，但使用權(quán)的登記單位統(tǒng)一交由國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

眾籌平均收益20%

“我們的眾籌不是賣房子的營(yíng)銷手段。”盧政稱，惠州項(xiàng)目將以多個(gè)資產(chǎn)包的形式呈現(xiàn)，這些項(xiàng)目的平均收益率達(dá)到20%左右。其中，眾籌住宅類的租金收益可達(dá)到8%，若到期后賣出，收益將更高。

這些產(chǎn)品有兩大板塊：一是海洋牧場(chǎng)權(quán)益類，主要圍繞1000畝海洋牧場(chǎng)做文章，二是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所權(quán)益類，包括船舶、酒吧、餐廳、部落、酒店式公寓等。兩類產(chǎn)品門檻不同，第一類的份額價(jià)格更為平民化。

蔡江河表示，業(yè)主、俱樂(lè)部會(huì)員、旅游散客均可參與其中。

在項(xiàng)目風(fēng)控上，盧政表示，目前正準(zhǔn)備邀請(qǐng)相關(guān)銀行、信托托管資金，用戶的權(quán)益是獨(dú)立的、可分割、可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)王依欣介紹，在海洋牧場(chǎng)如何可循環(huán)發(fā)展上，目前萊蒙國(guó)際已和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)達(dá)成增殖放流的協(xié)議意向，會(huì)避開(kāi)排卵期，限制釣魚(yú)量，而且該區(qū)域有洋流經(jīng)過(guò)，也可得到補(bǔ)充。