每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

家住成都花樣年·花郡的張女士最近有點(diǎn)煩。雖然世界很大，她也想到處去看看，但家永遠(yuǎn)是回歸后的落腳處。張女士的這點(diǎn)煩惱，正跟家有關(guān)。

今年以來，張女士在小區(qū)里，時(shí)不時(shí)會(huì)看到警車進(jìn)出。后來她從業(yè)主群里才知道，警車的每一次進(jìn)出，都意味著小區(qū)里某位業(yè)主家被盜了一次。業(yè)主群里的氣氛逐漸從些微的抱怨到群情激憤。

有業(yè)主提供了一份"通報(bào)批評(píng)"，來自小區(qū)所屬成都市成華區(qū)房管局，是3月24日發(fā)布的。通報(bào)批評(píng)上說，花樣年·花郡2月份發(fā)生被盜案件18起。各位，2月份只有28天，18起案件意味著小偷幾乎在每個(gè)工作日都會(huì)到小區(qū)"上班"。

業(yè)主們報(bào)了警之后，紛紛找物管要求加強(qiáng)防備，物管只是要求這些被盜的業(yè)主們紛紛把每一道窗戶都裝上防護(hù)欄。到了3月和4月，小區(qū)被盜情況有增無減。物管不但沒有加派保安人員，反而為了節(jié)約成本，不斷裁減員工。

張女士告訴邦地產(chǎn)君，到現(xiàn)在為止，小區(qū)盜竊案一樁也沒破，鄰居們也已經(jīng)不指望物管能幫自己管好家了，有的換了門鎖，有的加裝防護(hù)欄，有的安了報(bào)警器，更有人干脆張羅搬家……

邦地產(chǎn)君發(fā)現(xiàn)，張女士所在的這個(gè)小區(qū)的物管，可不是阿貓阿狗之流，而是在香港上市的彩生活。邦地產(chǎn)君就納悶了：剛剛公布年報(bào)的彩生活，2014年可是給股東交出了一份靚麗的年報(bào)啊。難道，彩生活對(duì)待自己的衣食父母——業(yè)主，就這么不上心嗎？

上市不到一年，彩生活的成績(jī)單就一個(gè)字：靚！收入結(jié)構(gòu)方面，物業(yè)管理收入占比微升至60.7%，毛利率由61.6%增至79.6%，主要原因是酬金制的物業(yè)管理業(yè)務(wù)比例上升，而這部分業(yè)務(wù)的毛利率將近100%。

好看的年報(bào)，是彩生活主席潘軍在業(yè)績(jī)會(huì)上那種自信的源頭。他宣布，"彩生活成為全球最大的物業(yè)管理企業(yè)，指日可待。"如果要給這個(gè)"指日可待"加個(gè)時(shí)間，潘軍經(jīng)過確認(rèn)后，認(rèn)為是今年6月底。

彩生活的理想，不是一般的豐滿。

但對(duì)于彩生活所管轄的一些小區(qū)的業(yè)主，或許只能直面骨感的現(xiàn)實(shí)。

彩生活"光彩"一面的背后，究竟是怎樣一張真實(shí)的臉？為此，邦地產(chǎn)君采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，試圖從資金、運(yùn)營(yíng)、模式、競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展、盈利五個(gè)方面為諸君還原一個(gè)真實(shí)的彩生活，并列出看空彩生活的九大理由。

理由一：行業(yè)準(zhǔn)入門檻低

CRIC研究中心研報(bào)指出，彩生活上市之時(shí)便表示，要將募集資金用于進(jìn)一步收購(gòu)物業(yè)公司擴(kuò)張。這也是其發(fā)展的第一階段：總服務(wù)管理面積不斷增加，以保證有充足的資金進(jìn)行新業(yè)務(wù)的發(fā)展。

彩生活的擴(kuò)張主要采用并購(gòu)其他物業(yè)公司，從而管理旗下社區(qū)，并在這些社區(qū)中使用彩生活的管理系統(tǒng)。截至2014年底，彩生活已布局110個(gè)城市，共管理796個(gè)社區(qū)。

攤子鋪大了，新興物業(yè)管理企業(yè)，尤其是對(duì)于管理系統(tǒng)依賴度較高的企業(yè)開始暴露出一些缺點(diǎn)。最突出者，莫過于易復(fù)制性。這將降低該行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，增加彩生活的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最終形成一種速度和合作資源的競(jìng)爭(zhēng)。

理由二：資金壓力大

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，彩生活在業(yè)務(wù)擴(kuò)張過程中，時(shí)刻遭遇資金壓力的煎熬。彩生活的很多物業(yè)是通過股權(quán)收購(gòu)的方式獲得的，這本身就會(huì)造成資金面的緊張。

由于彩生活需要不斷通過業(yè)務(wù)擴(kuò)張來贏得投資者的青睞，自然會(huì)在物業(yè)公司股權(quán)收購(gòu)方面加大力量，"重收購(gòu)、輕管理"的模式值得警惕。這背后的一個(gè)問題是，相比過去比較融洽的物業(yè)-業(yè)主關(guān)系，這樣一種中途收購(gòu)的模式，需要一定時(shí)間來處理和業(yè)主的關(guān)系，但這需要成本。

理由三：彩之云APP上活躍用戶少

彩生活講的是這樣一個(gè)故事：通過彩之云APP，可以將物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、投訴報(bào)修等傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)搬到線上，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品最重要的不是注冊(cè)用戶數(shù)，而是活躍用戶數(shù)，因?yàn)樵摂?shù)據(jù)體現(xiàn)產(chǎn)品的使用黏性。

但據(jù)《中國(guó)基金報(bào)》報(bào)道，彩生活目前嘗試社區(qū)O2O的最大優(yōu)勢(shì)在于具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但是其彩之云APP上的活躍用戶不高，如果僅僅是將傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)搬到線上是不夠的，如果沒有運(yùn)營(yíng)能力，注冊(cè)用戶就不能實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)化。彩生活A(yù)PP上的應(yīng)用和服務(wù)大而全，沒有聚焦點(diǎn)，且公司的運(yùn)營(yíng)能力有待觀察。

理由四：物業(yè)管理服務(wù)差

由于品牌房企的社區(qū)均由旗下物業(yè)公司直接管理，剩余的社區(qū)也都基本已有物業(yè)管理公司，彩生活的擴(kuò)張主要依賴收并購(gòu)模式。

這樣的模式會(huì)造成暫時(shí)的利潤(rùn)率下降，但彩生活作為投資者寄予厚望的第一家新型物業(yè)管理企業(yè)，其報(bào)表上的盈利數(shù)據(jù)必須足夠"漂亮"才能進(jìn)一步引發(fā)關(guān)注，并獲得更多投資，幫助其加大規(guī)模。

但規(guī)模化又是彩生活發(fā)展必須經(jīng)歷的環(huán)節(jié)，一方面，管理社區(qū)的規(guī)模及業(yè)主大數(shù)據(jù)是增值業(yè)務(wù)順利開展、盈利最大化的基礎(chǔ)；另一方面，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同樣都處于起步和擴(kuò)張的階段，彩生活必須更快地?fù)屨假Y源，并占領(lǐng)市場(chǎng)。

這樣的矛盾帶來的結(jié)果，是對(duì)成本控制更高的要求。這就使得部分彩生活服務(wù)的社區(qū)出現(xiàn)了管理問題，如不少社區(qū)反映彩生活將社區(qū)中的空間租賃，導(dǎo)致被擠占，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)須先上交集團(tuán)后再統(tǒng)一劃撥；其讓社區(qū)管理處"自負(fù)盈虧"的方式則容易造成為增加利潤(rùn)，雇傭低成本的勞動(dòng)力，工作能力較差，對(duì)社區(qū)維護(hù)不到位。

理由五：金融業(yè)務(wù)非彩生活強(qiáng)項(xiàng)

社區(qū)O2O最大的想象空間或在社區(qū)P2P，P2P最大的風(fēng)險(xiǎn)在于借貸人的信息不透明，但是社區(qū)P2P可以有效避免這一問題，基于社區(qū)信任機(jī)制下的社區(qū)金融未來將有巨大的發(fā)展空間。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，社區(qū)金融作為十分專業(yè)的金融領(lǐng)域，以門檻較低的物業(yè)管理起家的彩生活可能難以駕馭。彩生活本來是從門檻很低的物業(yè)管理起家的，雖然在彩之云的平臺(tái)上引入E理財(cái)，看起來符合現(xiàn)在發(fā)展的潮流，但如果想涉足理財(cái)領(lǐng)域，需要十分有吸引力的金融產(chǎn)品和十分專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，金融行業(yè)的門檻很高，這并不是彩生活的業(yè)務(wù)強(qiáng)項(xiàng)。

理由六：過度壓縮人力成本

彩生活的盈利核心是其采用了所謂"精益管理"，打破傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理模式，以最小的人力、設(shè)備、資金等資源投入創(chuàng)造出盡可能多的價(jià)值，即成本管控。

彩生活還將保安、清潔、景觀維護(hù)等業(yè)務(wù)外包，自身僅負(fù)擔(dān)維修及保養(yǎng)服務(wù)，盡可能地讓平臺(tái)變"輕"。截至2014年底，彩生活共雇傭員工1265名，除董事外的員工薪酬及獎(jiǎng)金支出為0.66億元。

這樣的結(jié)果是物業(yè)管控越來越差。成都一位邦地產(chǎn)粉絲的來信說，車庫(kù)里處處堆著建渣久不清理，電梯進(jìn)水導(dǎo)致常常停擺，老的小的哼哧哼哧順著黑暗骯臟的樓梯往上爬；非機(jī)動(dòng)車從來不按規(guī)定路線進(jìn)出，在小區(qū)人流里快速穿行，貓貓狗狗被撞翻者不知凡幾，私家車位屢被臨停車輛占坑過夜，多次發(fā)生車主沖突事件……

彩生活為了讓財(cái)報(bào)好看以迎合投資者，需要并購(gòu)擴(kuò)張，但是一個(gè)結(jié)果就是損害了業(yè)主利益，相當(dāng)于自斷后路。

理由七：去人工化的管理模式非常短視

傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)通常會(huì)雇傭更多的人力進(jìn)行管理，尤其是要做到及時(shí)響應(yīng)業(yè)主的要求，實(shí)現(xiàn)真正的高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)，物業(yè)企業(yè)需要在員工數(shù)量與成本控制上取得平衡。而彩生活通過自動(dòng)化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理系統(tǒng)代替人力，控制雇傭的員工數(shù)量，基礎(chǔ)成本就較低，每一個(gè)管理的社區(qū)均只有主任和客戶經(jīng)理兩個(gè)職務(wù)，把管理結(jié)構(gòu)壓到最簡(jiǎn)易，成本下降了，但丟失了服務(wù)。

根據(jù)規(guī)劃，2015年彩生活還將繼續(xù)升級(jí)管理模式。一位不愿具名的機(jī)構(gòu)研究員表示，彩生活的模式還是很容易復(fù)制的，且搭建平臺(tái)成本不會(huì)太高，作為服務(wù)體系，彩生活一再?gòu)?qiáng)調(diào)機(jī)械化，而去人工化的管理模式未來也將會(huì)被模式相同，但服務(wù)更好的企業(yè)所代替。

理由八：社區(qū)O2O行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者眾多

從整個(gè)社區(qū)O2O行業(yè)來看，目前無論是擅長(zhǎng)物業(yè)管理的房企大佬如萬(wàn)科、綠城，其他行業(yè)的龍頭如順豐、易居，改革中的傳統(tǒng)物業(yè)，以及新興的專業(yè)社區(qū)O2O平臺(tái)，都根據(jù)自身特點(diǎn)不斷完善模式，探索能夠盈利的方法。

目前社區(qū)O2O行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者眾多，模式各異且都有自己的特點(diǎn)，最終哪種模式能成功很難講。而彩生活作為社區(qū)O2O暫時(shí)的領(lǐng)跑者，能否讓資本市場(chǎng)和業(yè)主同時(shí)滿意，要看其管理系統(tǒng)的完善程度。目前其社區(qū)O2O究竟做得如何，情況還不清楚，從業(yè)主的反饋來看，彩生活只是利用現(xiàn)有社區(qū)資源，提供了一些極為基礎(chǔ)的服務(wù)，比如送水、洗衣，這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上社區(qū)O2O。

理由九：擴(kuò)張不易

CRIC研究中心的研報(bào)指出，2014年彩生活的凈利潤(rùn)由0.45億元增長(zhǎng)至1.51億元，增幅高達(dá)230.8%。不過，和房地產(chǎn)行業(yè)相比，這一數(shù)字還是有較大差距，以花樣年為例，其規(guī)模盡管不大，但2014年凈利潤(rùn)為13.72億元。而要提高凈利潤(rùn)，唯有通過擴(kuò)張的方式進(jìn)行利潤(rùn)疊加。

上述匿名研究員表示，從業(yè)務(wù)發(fā)展和盈利上看，彩生活主要盈利點(diǎn)也是挖掘業(yè)主消費(fèi)需求。但目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)逐年下滑，已有多家房企在探索并實(shí)施相似服務(wù)模式，通過資源整合進(jìn)行多元化發(fā)展。從這點(diǎn)來看，彩生活的業(yè)務(wù)發(fā)展面是收縮的，而且未來發(fā)展空間只會(huì)越來越小。從彩生活平臺(tái)的入口價(jià)值來看，產(chǎn)品商對(duì)平臺(tái)的認(rèn)可也是建立在大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，客戶群體的數(shù)量和覆蓋范圍等都是考量因素，大數(shù)據(jù)的運(yùn)營(yíng)能力低下，會(huì)直接影響商家對(duì)平臺(tái)的選擇。